ثقيل العبء الضريبي يلوح للبيع تلك باختصار محاولة
عزيزي بيني: نحن نعيش في كاليفورنيا، وامتلاك منزل ثان في غضون خمسة أميال من مقر اهتمامنا الرئيسي. وقد استخدم هذا المنزل المرتبة الثانية من حيث استئجار، في البداية للأشخاص الذين لم تكن مرتبطة نحن مع بأي شكل من الأشكال. على مدى السنوات ال 10 الماضية، عاش مجموعتين مختلفتين من ذويهم الذين كانوا في حاجة الى بداية جديدة في الحياة في المنزل.
عاش كل مجموعة من أقاربه هناك في أوقات مختلفة. وكانت المجموعة الحالية هناك خمس سنوات. عقد الإيجار هو القيمة السوقية العادلة، وإن كانت أقل بكثير من الرهن العقاري. من الواضح، لقد تم دفع الفرق - في حيرة.
قبل بضع سنوات حصلنا على قرض فقط على منزل (قبل الأقارب الحالية تسير في). كان لدينا نية لبيع المنزل في غضون بضع سنوات. الآن، والسوق هو المكان الذي هو عليه. ونحن في غاية رأسا على عقب في قيمة المنزل مع عدم وجود العدالة على الإطلاق.
ماليا، ونحن قادرون على تسديد المبلغ، ولكن كلا زوجي وأنا أشعر بأننا مجرد ضخ المال بعيدا كل شهر. نود أن نعرف ما هي الخيارات التي لدينا يمكن أن يتعلق هذا الوطن.
لقد سمعنا من شخص من الضرائب لدينا أنه إذا كان يتم البيع على المكشوف ونحن يمكن أن يكون عبئا ضريبيا ضخما، والتي لا يسعنا في هذه المرحلة من حياتنا (للتقاعد زوجي). لدينا الائتمان ممتاز ولكن أشعر أنه سيكون من الصعب للغاية الحصول على قرض جديد نظرا للقيمة والحقيقة أنني لا تعمل في هذا الوقت.
نظرنا في الواقع الانتقال الى منزل أنفسنا والعيش في ذلك بالنسبة العدد المطلوب من سنوات ومن ثم بيعها، لكننا غير متأكدين كيف أن هذا سيكون مفيدا. -كاثرين
ايها كاثرين: لن يكون هناك عزاء لكم، ولكن انت لست وحدك مع هذه المشكلة. لحسن الحظ بالنسبة لك، ومع ذلك، كنت لا تستطيع تحمله لا يزال على دفعات شهرية.
هناك العديد من الخيارات المتاحة. ولكن ينبغي تحت أي ظرف من الظروف أن تقرر الابتعاد عن المنزل، وهذا هو مجرد دفن الرأس في الرمال، وسيكون له عواقب مالية خطيرة بالنسبة لك.
1 سند بدلا:. بعض المقرضين سوف تسمح لك لمنحهم صك. هذا هو "بدلا" من الرهن. وسوف تؤثر على الائتمان الخاصة بك، ولكن ليس بالقدر الذي بعض الخيارات الأخرى أدناه.
2 البيع على المكشوف: هذا هو خيار حيث سيتم بيع المنزل لمدة تقل عن الرهن العقاري غير المسددة. مناقشة هذا الأمر مع المقرض الخاص بك، وأحيانا قد لا تضطر لدفع الفرق كله بين سعر البيع والرصيد العقاري. ومع ذلك، فإن هذا يؤثر على تصنيف الائتمان الخاصة بك. مستشارك الضريبي هو الصحيح، ولكن. لأن هذا ليس مكان سكنك الرئيسي، وسوف تضطر لدفع ضريبة الدخل على الديون الملغاة. أسميها "فانتوم الدخل".
3 الإفلاس: يجب أن يكون لمناقشة إيجابيات وسلبيات مع محام الافلاس من ذوي الخبرة. ومع ذلك، سوف الايداع لتخفيف الإفلاس لن يؤثر على الائتمان الخاصة بك بقدر ما تسمح ممنوع على الممتلكات عليه.
4 التعويق: في رأيي، وهذا هو الملاذ الاخير.
ولكن هنا اقتراح: قبل أن تمضي قدما في أي من هذه المسارات، اتصل المقرض الخاص بك، ومناقشة الوضع الخاص بك معهم. غالبا ما يكون من الصعب العثور على شخص مع السلطة، ولكن عليك أن تحاول أفضل ما يمكنك. قد تكون قادرة على العمل خارج بعض الترتيبات مع البنك مثل خفض معدل الفائدة، على قرض التعديل، أو وقفا على جعل المدفوعات لعدة أشهر.
انه يستحق انفاق الوقت قبل فوات الاوان.
عزيزي بيني: لدينا اتفاق الشراء مع المشترين على أن الدول التي سوف تغلق، على بيع النقد، في أو قبل تاريخ معين. وتم توقيع هذا الاتفاق قبل شهر واحد أن الموعد النهائي.
بعد وقت قصير من التوقيع على الاتفاق، قرر المشترين كانوا يريدون الوصول الى وطننا قبل أن يغلق، وعرضت لوضع أموال في حساب وسيط واعطاءنا مقدما نقدا للخروج. اقترحنا مرة أخرى أنها تعطينا المال بدلا من وسيط. فإن نقدا مقدما تذهب نحو الختام، مرة واحدة وصلنا الى الختام. لأن الأمور لدينا تسير في التخزين، وأردنا أن نكون متأكدين من أننا في الواقع مغلقة قبل أن نتحرك خارج. أردنا المال مقدما النقدية التي كان ليكون غير قابلة للاسترداد إذا مشى بعيدا عن هذه الصفقة.
قدمنا اقتراحنا يوم الجمعة واعطاهم مهلة حتى يوم الاثنين على أن يعود الينا. وكان ذلك قبل أسبوعين. فهم لم ترد على اقتراحنا. فقد تم سحب أسنان لحملهم على المضي قدما في الموعد النهائي في الكتابة والتي يجب أن يوقع أيضا على إيقاف عمليات التفتيش.
وقبل أسبوع من تاريخ التسوية المقرر، تلقينا مكالمة من السمسار لدينا ® الذي قال لنا إن ® المشترين السمسار لم يكن على اتصال مع المشترين لأيام قليلة الآن. لقد ألغى نحن المحركون لدينا لأن لدينا أي اتفاق في الكتابة بقدر ما الموعد النهائي وأنها لم توقع على البنود قبالة التفتيش.
العقد الموقع الوحيد لدي تنص على موعد محدد موعدا لتقديم العروض. وكان آخر سمعناه من وكيل المشتري أن المشترين كانوا يعملون على الحصول على أموالهم من الخارج من قبل أمس، والذي كان قبل يومين من تاريخ التسوية المحدد. لم يتم تأكيد ذلك.
ونحن نتساءل ما الذي يحدث بعد تاريخ التسوية يمر وليس لدينا شيء آخر في الكتابة. اشعر بخيبة امل كبيرة في بلدي السمسار سمسار / وبالنظر إلى أن الرسوم ® السمسار على بيع بيتي مرتفعة جدا. وكان هذا الى حد بعيد على السفينة الدوارة، ويبدو أن لا أحد يمكن مشاركة أي إجابات. نميل إلى الحصول على محام لشرح كل شيء بالنسبة لي، لكن ذلك سيكون بعد آخر حساب. ، بام
عزيزي حزب الأصالة والمعاصرة: مقالي سيستمر لفترة طويلة بعد تاريخ إقفال قد مرت بك، لذلك آمل أن كل عمل بشكل جيد بالنسبة لك. لكن، السؤال المهم. ماذا يحدث عندما يقرر المشتري - لأي سبب من الأسباب - وليس لإتمام الصفقة وانتقل إلى تسوية؟
مختلف الدول لديها قوانين وإجراءات مختلفة، لذلك جوابي يجب أن تكون عامة في طبيعتها. ومع ذلك، من تجربتي، ومعظم ابرام عقود العقارات - وخاصة تلك المعدة واستخدامها من قبل سماسرة العقارات ووكلاء - تحدد بشكل واضح جدا ما يحدث في حالة وجود تقصير المشتري.
أولا، لديك لتحديد ما إذا كان المشتري هو حقا في الافتراضي. هل هناك أي حالات طارئة في العقد، مثل الحصول على تفتيش المنزل مرضية، والحصول على تقييم مقبول، والحصول على التمويل اللازم أو إعادة النظر في عمارات أو وثائق جمعية المنزل؟
بوضوح، والمشتري لا تريد أن تفقد له / لها إيداع الأموال جادة، وسوف تتخذ الموقف هو / هي معذورة من الذهاب الى تسوية (الضمان) على أساس واحد أو أكثر من هذه الاحتمالات.
لذا يجب أن نكون حذرين للغاية لاستعراض الوضع - وعقد العقارات - قبل استدعاء المشتري في الافتراضي.
إذا كان هناك تقصير، وعادة ما يتوجب على واحدة من ثلاث وسائل الانتصاف: (1) الحفاظ على إيداع الأموال جادة، (2) رفع دعوى على المشتري للحصول على تعويضات، أو (3) رفع دعوى للحصول على أداء معين.
1. حافظ على إيداع الأموال جادة. عادة، يتم عقد هذه الأموال في حسابات الضمان من قبل الوسيط العقاري أو من قبل الشركة (الضمان) تسوية. عليك أن تفهم أنه عندما يتم عقد الأموال في حسابات الضمان، وكيل الضمان من جانب واحد لا يمكن الافراج عن الأموال إلى أي من الجانبين ما لم يتفق الطرفان بالتوقيع على البيان أو محكمة لقضايا القانون أمر. لذا فإنه ليس من السهل دائما للوصول إلى ودائع.
وعلاوة على ذلك، العديد من العقود العقارية تنص تحديدا على أن من حق وكيل عقارات لجزء من الودائع لا يتجاوز ما قامت به المفوضية لكانت قد مرت هذه الصفقة.
2. سو للحصول على تعويضات. فقد كنت في بيع وبيعها في نهاية الأمر ب 50،000 دولار أقل من سعر العقد الأول. هذا واحد من الأضرار الخاصة بك. بالإضافة إلى ذلك، كان لديك لدفع إضافية الضرائب العقارية، ودفع أقساط الرهن العقاري والتأمين، وهذه التكاليف أيضا يمكن تضمينها في الدعوى الخاصة بك.
لكن التقاضي هو مضيعة للوقت ومكلفة وغير مؤكد دائما. واذا لم المبيعات عقد ينص تحديدا على أن السائد (الفائز) حزب من الحصول على أتعاب المحاماة التي تمنحها المحكمة، وسوف تضطر لدفع المحامي الخاص بك من جيبه الخاص.
3. سو للحصول على أداء معين. هنا، كنت اقول للقاضي، "على المشتري وقعت عقدا لديها المال، لذلك يرجى طلب المشتري للذهاب الى الختام." مرة أخرى، تعليقاتي تحذيرية حول التقاضي وتنطبق هنا أيضا.
خلاصة القول: ما لم كنت تريد حقا أن تنفق وقتا طويلا (وربما الكثير من المال) في المحكمة، في محاولة للتفاوض مع المشتري حول الافراج عن كل أو بعض من إيداع الأموال جادة. وإضافة إلى خلاصة القول: يجب أن البائعين في محاولة للحصول على ودائع كبيرة ممكن، ما لا يقل عن 5 في المئة من سعر الشراء.
بواسطة بيني كاس
إنمان أخبار ®
