البنوك، وتسريع الجهود لتحريك القروض العقارية المتعثرة من كتبهم، التي تقدم بقدر 35000 $ أو أكثر نقدا لأصحاب المنازل المتعثرين لبيع ممتلكاتهم لمدة تقل عن أنهم مدينون.
أخرت المقرضين بشكل روتيني أو حجب مثل هذه المعاملات، والمعروفة باسم البيع القصير، والتي كانت تقبل أقل من مشتر من القروض غير المسددة للبائع. الآن وقد قررت البنوك الصفقات وأسرع وأقل تكلفة من حبس الرهن، والتي قد تباطأت في الاستجابة لتحقيقات تنظيمية من الممارسات التعسفية. وقال بيل فريك، ضابط كبير في الائتمان لخدمة المستثمرين وكالة موديز في نيويورك البنوك بايعاز البائعين المحتملين باتفاقات ما قبل الموافقة عليها، وتبسيط عملية إغلاق، التخلي عن حقها في متابعة الديون غير المسددة، وفي بعض الحالات توفير حوافز نقدية كبيرة،.
خسائر بالنسبة للمقرضين هي نحو 15 في المئة في مبيعات حبس الرهن من جرا، والتي يمكن أن يستغرق سنوات لإكمال بينما الضرائب والقانونية، وتكاليف الصيانة وغيرها من تراكم، وفقا لموديز. وقال CoreLogic شركة، aSanta آنا، ومقرها كاليفورنيا معلومات الشركة العقارية الصفقات بلغت 33 في المئة من المعاملات المتعثرة ماليا في نوفمبر تشرين الثاني ارتفاعا من 24 في المئة في العام السابق،.
وكان كارين فارلي لم تصدر دفع الرهن العقاري في سنة عندما حصلت على ما يشبه نموذج رسالة من المقرض لها.
"هل يمكن أن تبيع منزلك، مدينون أكثر شيء على الرهن العقاري الخاص بك والحصول على 30000 $"، وقال جي بي مورغان تشيس وشركاه (JPM) في الرسالة التي حصلت عليها 17 أغسطس وكالة انباء بلومبرج.
200000 $ قصير
وقال فارلي، منزلها بناء عمل إقراض جفت بعد تحطم الإسكان، ومقرها نيويورك البنك وافق على السماح لها ببيع لها سان ماركوس، كاليفورنيا، المنزل ل592000 $ - حوالي 200،000 دولار أقل مما يتوجب عليها. سوف 30،000 $ تغطية تكاليف نقل ودائع لاستئجار منزلها المقبل. ومن المقرر فارلي، الذي وافق ايضا على مبلغ اضافي قدره 3000 من خلال برنامج الحوافز الفيدرالية، لإغلاق الصفقة 10 فبراير.
"كنت أتساءل، لماذا يقدمون لي شيئا، و لماذا لا يقدمون لي فقط التمهيد؟" قال فارلي (65 عاما) في مقابلة عبر الهاتف. "وبدلا من ذلك، انني اتلقى المال".
ورفض توم كيلي، المتحدث باسم جي بي مورغان، عن التعليق على الحوافز للشركة.
وقال "عندما التعديل غير ممكن، والبيع على المكشوف وتنتج نتيجة أفضل وأسرع لصاحب المنزل، المستثمر والمجتمع المحلي من الرهن،" وقال في رسالة بالبريد الالكتروني.
جبل من إعادة امتلاك ريثما يكيح انتعاش في سوق thehousing، حيث انخفضت الاسعار لمدة ست سنوات متتالية، والتخميد النمو الاقتصادي. وقال RealtyTrac المحدودة، وهي شركة ممتلكات البيانات inIrvine، كاليفورنيا أصحاب أكثر من 14 مليون منزل في الرهن، وخلف على الرهن العقاري، أو مدينون أكثر من ممتلكاتهم تستحق،.
الرهن المعاقل
مثلت مبيعات قصيرة 9 في المئة من جميع المعاملات السكنية الولايات المتحدة في تشرين الثاني، في الشهر الأخير الذي تتوفر بيانات ارتفاعا من 2 في المئة في كانون الثاني 2008، وفقا لCorelogic. البنك المملوكة للحبس الرهن والبيع القصير تباع بسعر مخفض من 34 في المئة إلى اللاضيق العقارات في الربع الثالث، وفقا ل RealtyTrac.
كما المقرضين تحول تركيزها على المبيعات، ويجدون أن بعض المقترضين ستخاطر بدلا التملك في الوقت الذي ينتظرون للحصول على قرض التعديل، وفقا لغي Cecala، ناشر داخل تمويل الرهن العقاري، وهي مجلة التجارة. في قرض التعديل، يتم تخفيض مبلغ شهري، وأصل الدين في بعض الأحيان، للمساعدة على منع مصادرة. قد أصحاب المنازل التي تواجه الرهن يعيش بدون إيجار لعدة سنوات قبل أن يجبروا خارج.
واضاف "هذا هو السبب في أن البنوك قد حصلت على دفع باكز كبيرة"، وقال Cecala. واضاف "السؤال الحقيقي هو لماذا هو رشوة كبيرة إلى هذا الحد؟ غير أن ما في وسعها للحصول على شخص ما للخروج من منازلهم؟ "
العديد من البنوك
البنوك تدفع أيضا بضعة آلاف من الدولارات لأصحاب الامتيازات الثانية، التي القروض يمكن ان تزول من قبل البيع على المكشوف، لتشجيعهم على عدم عرقلة الصفقات.
جي بي مورغان في حين يتم إعطاء دفعات أكبر حافز، والبنوك الأخرى والمستثمرين الرهن العقاري التي تقدم لهم أيضا، وفقا لمقابلات مع 12 وكلاء العقارات في ولاية اريزونا وكاليفورنيا وفلوريدا ونيويورك وواشنطن. المقرضين أيضا توفير الحوافز على القروض هم الخدمة وعندما لا تملك المستثمر العقاري، مثل صناديق التحوط، يطلب ذلك.
جي بي مورغان، أكبر بنك الولايات المتحدة، ويوافق على حوالي 5،000 مبيعات قصيرة في الشهر. وقال وكلاء العقارات التي تقدمها عموما 10،000 دولار إلى 35،000 دولار في المدفوعات النقدية في التسوية. ليس كل من مبيعات وتشمل الحوافز.
المقترضين يمكن أيضا الحصول على مبالغ مالية من الحكومة الفيدرالية الرئيسية في المتناول التعويق البدائل البرنامج، الذي بدأ في عام 2010 تقديم ما يصل الى 1،500 دولار إلى على servicers، 2000 $ للمستثمرين و 3،000 دولار لأصحاب المنازل الذين يكملون المبيعات قصيرة.
أسرع قرار
بالنسبة للبنوك، ويمكن الموافقة على بيع لأقل مما هو مستحق على منزل وخفض مدة سنة أو أكثر من الوقت الذي يستغرقه لتفريغ الممتلكات. من قائمة لبيع، اتخذ المعاملات حوالي 123 يوما في المتوسط في نهاية العام الماضي، وفقا لكامبل / الداخل التمويل العقاري مسح تتبع HousingPulse.
المقرضين يقضون ما معدله 348 يوما لتضيع في الولايات المتحدة، بالإضافة إلى 175 يوما لبيع الممتلكات، وفقا ل RealtyTrac. وقالت الشركة في نيويورك، الدولة التي تتطلب موافقة المحكمة على إعادة امتلاك، ويستغرق نحو اربع سنوات لتضيع على منزل ومن ثم بيعها،.
وقال ترينت تشابمان، السمسار الذي يقوم بتدريب السماسرة والمحامين للتفاوض مع البنوك لمبيعات قصيرة المقرضين يمكن أن تحمل في كثير من الأحيان للاعفاء من الديون، وتقديم الحوافز وسيجني ربحا لأنهم شراء قرض من بنك آخر بسعر مخفض،.
وقال تشابمان، الذي يكتب أيضا بلوق على TheShortSaleGenius.com، وانه سمع نحو 50 أصحاب المنازل الذين حصلوا على حوافز من الجهات المقرضة بما في ذلك جي بي مورجان تشيس، ويلز فارغو وشركاه، وشركة سيتي غروب وحليف شركة مالية
ويلز فارغو
"تخميني هو انهم يريدون التخلص من القروض المعدومة"، وقال تشابمان. واضاف "اذا كانوا البيع على المكشوف هذا النوع من القروض، لديهم أقل من الصداع وبعض النوايا الحسنة مع صاحب المنزل".
ويلز فارغو، ومقرها في سان فرانسيسكو، ويقدم المساعدة نقل ما يصل الى 20000 بالنسبة للمقترضين الذين يكملون البيع القصير أو الموافقة على نقل الملكية من خلال الفعل بدلا من حبس الرهن "في بعض الدول مع الجداول الزمنية الرهن الموسعة، بما في ذلك ولاية فلوريدا،" كليمونز فيرونيكا، قالت متحدثة باسم وقال في رسالة بالبريد الالكتروني.
بعث بنك اوف امريكا رسائل إلى أصحاب المنازل فلوريدا 20000 كجزء من برنامج تجريبي، وتقديم الحوافز من ما يصل الى 20000، أو 5 في المئة من رصيد القرض غير المسددة، وجمانة Bauwens، متحدثة، وقال في رسالة بالبريد الالكتروني. وقالت ان البرنامج قد انتهت في ديسمبر كانون الاول وtheCharlotte، البنك ومقره كارولاينا الشمالية لم تقرر بعد ما إذا ان ندخله في ولايات أخرى،. وقالت نحو 15 في المئة من أصحاب المنازل وافقت على المشاركة في البرنامج،.
سيتي غروب عروض
"يسر البنك مع استجابة"، وكتب Bauwens. "ان الدولة تشهد معدلات الرهن من أجزاء أخرى من البلاد، ولذا ينظر كسوق قابل للتطبيق لقياس الإضافية قصيرة بيع الاستجابة ومعدلات إتمام عند تقديم أصحاب المنازل مع مساعدة إعادة التوطين في الختام."
تقدم سيتي غروب 3،000 دولار لمعظم المقترضين الذين مؤهلة للحصول على برنامجها، ولكن "قد تزيد من كمية بناء على ظروف كل حالة على حدة،" وقال مارك روجرز، المتحدث باسم البنك ومقره نيويورك، في رسالة عبر البريد الالكتروني. "برامج المستثمر لديها مبادئ توجيهية مختلفة للحوافز إعادة التوطين، والذي نكرم".
لم سوزان فيتزباتريك، المتحدثة باسم ديترويت القائم على حليف، وليس التعليق على الحوافز عندما سئل عنها.
وقال تشابمان، والسمسار، والمقترضين وعادة ما لا يمكن التفاوض على الحوافز، والتي تصل عن طريق البريد،.
اضغط على الكتف
"انها ليست حقا من السهل التعرف على المبادئ التوجيهية لمطاردة لا اقول لكم، فإنها نوع من الاستفادة لكم على الكتف"، قال. وقال "اعتقدت عندما رأيت لأول مرة في يناير 2011، انه كان يمزح أو الخطأ المطبعي 1. كنت مقتنعا أنه يجب أن أقول 3000 $، وليس 30،000 دولار. "
وقال شون أوتول، الرئيس التنفيذي لForeclosureRadar.com، الذي يتابع مبيعات العقارات ممنوع تقديم ما يكفي لصاحب المنزل لاخماد وديعة على استئجار شقة غير معقول،. اعطاء عشرات الآلاف من الدولارات لأصحاب المنازل المتعثرين يبعث برسالة خاطئة، وقال انه لا سيما إذا وصلوا إلى عناء عن طريق تشغيل ما يصل المنزل الانصاف القروض خلال طفرة الإسكان، و.
وقال "قد يكون له معنى بالنسبة للأشخاص على السير بعيدا، فإنه لا معنى لللحصول على مكافأة لهم لفعل ذلك"، وقال أوتول. "انها ليست خطأ صاحب المنزل على أن أسعار المنازل انخفضت بشكل كبير جدا، لكنهم تلقوا بالفعل أشهر من الإيجار الحرة، إن لم يكن خارج النقدية".
وقال Cecala من داخل التمويل العقاري يتساءل ما إذا المقرضين تقديم مدفوعات كبيرة على الخصائص مع المشاكل الكامنة وراء اللقب. وقال ايفان برلين، الشريك المدير لباتن برلين، وقانون الرهن العقاري من شركة في ساراسوتا، فلوريدا، وممثلين عن مصرف كبير قال له وترد في المقام الأول على حوافز للمقترضين حين أنها لا تملك الأوراق الصحيحة المطلوبة للفوز في حالة الرهن. وامتنع عن تسمية البنك للنشر.
حافز افصل
بدأ محامو العامة للدولة في جميع أنحاء الولايات المتحدة التحقيق في الممارسات الرهن في أكتوبر 2010 بعد مزاعم بأن على servicers الأمة الرهن العقاري أعلى واستخدام وثائق خلل في استعادة منازلهم.
وقالت برلين مكتبه للتفاوض نحو 400 المبيعات قصيرة في العام الماضي، ونحو ربع شملت حافزا، تتراوح ما بين 3000 $ إلى 48،000 $. وقال انه في بعض الحالات، والمدفوعات ليست حوافز في جميع لأنهم عرضوا بعد المقترض قد أوشك على الانتهاء من البيع على المكشوف،.
"الفكرة هي ان هذا هو مساعدة إعادة التوطين"، وقال في برلين. واضاف "لكن عندما كنت تقدم 48000 $، من الواضح أنها لا تكلف 48000 $ لنقل".
التماس التعاون
قد حجم المدفوعات لديها الكثير لتفعله مع سعر البيع. وقدم جي بي مورغان 1 فينيكس المنزل 20000 $ بعد أن باعت ممتلكاتها في يونيو حزيران ل32000 $، وفقا لرويس Hauger، وكيل العقارات الذي يمثل البائع وتقاسم نسخة من ورقة تسوية مع وكالة انباء بلومبرج. وقالت ان البنك وافق أيضا أن يغفر أكثر من 70000 $ في الدين.
ورفض كيلي، المتحدث باسم جي بي مورغان، عن التعليق على الدفع.
وقال كريس Pilles، وهو ريفرهيد، ومقرها نيويورك سمسار العقارات الذي يمثل البنوك، على servicers وصناديق التحوط التي تملك الديون المتعثرة إسكان أصحاب المنازل والحصول على المال في مقابل الحصول على تعاونهم،.
وقال انه يتم استدعاؤها بشكل متكرر Pilles إلى بيوت المقترضين المتعثرين لشرح فوائد لتجنب حبس الرهن. لقد دفع موكليه بقدر 92500 $. في المقابل، فإن المقرضين يتوقعون أن البائع لتنظيف المنزل قبل العروض، وتقليم العشب.
"محادثات المال"، وقال Pilles. واضاف "من جانب البنك، فمن أي شيء لبدء محادثة مع شخص قد لا يكون الاستماع اليهم".
المصدر: وبحلول جوبال براشانت