Hohen steuerlichen Belastung droht für diejenigen, die versuchen Leerverkauf
Lieber Benny: Wir leben in Kalifornien und besitzen eine Zweitwohnung innerhalb von fünf Meilen von unseren Hauptwohnsitz. Dieser zweite Heimat wurde als Miete verwendet wurde, zunächst an Personen waren wir nicht in irgendeiner Weise verbunden sind. Für den letzten 10 Jahren, lebte zwei verschiedene Sätze von Verwandten, die in der Notwendigkeit einer neuen Start ins Leben waren in der Wohnung.
Jeder Satz von Verwandten lebten zu verschiedenen Zeiten. Der aktuelle Satz hat es seit fünf Jahren. Der Mietvertrag ist für fairen Marktwert, wenn auch viel weniger als die Hypothek. Offensichtlich haben wir Zahlung der Differenz - mit Verlust.
Vor einigen Jahren erhielten wir ein Interesse-nur Darlehen auf der Startseite (vor der aktuellen Verwandten in Bewegung). Wir hatten die Absicht, das Haus verkauft innerhalb von ein paar Jahren. Nun ist der Markt, wo es ist. Wir sind sehr auf den Kopf in den Wert des Hauses ohne Eigenkapital zu löschen.
Finanziell sind wir in der Lage, die Zahlung zu leisten, aber sowohl mein Mann und ich fühlen, dass wir einfach mehr Geld jeden Monat weg. Wir würden gerne wissen, was unsere Optionen werden könnten, die diese nach Hause.
Wir haben von unseren Steuern Person gehört, dass, wenn eine kurze Verkauf erfolgt konnten wir eine große Steuerlast, die wir an dieser Stelle nicht leisten können, in unserem Leben (mein Mann ist im Ruhestand) haben. Wir haben ausgezeichnete Kredit, aber das Gefühl, dass es äußerst schwierig wäre, ein neues Darlehen, weil der Wert und die Tatsache, dass ich nicht arbeite in dieser Zeit zu bekommen.
Wir haben tatsächlich darüber nachgedacht, in das Haus selbst und in ihr leben für die erforderliche Anzahl von Jahren und dann verkaufen, aber wir sind nicht sicher, wie dies von Vorteil wäre. Kathryn-
LIEBER KATHRYN: Es wird nicht ein Trost für Sie sein, aber du bist nicht allein mit diesem Problem. Zum Glück für Sie, aber Sie können immer noch die monatlichen Zahlungen leisten.
Es gibt mehrere Optionen zur Verfügung. Aber unter keinen Umständen sollten Sie sich entschließen, zu Fuß entfernt von dem Haus, das ist bloß vergraben den Kopf in den Sand, und wird schwerwiegende finanzielle Folgen für Sie haben.
1 Deed statt:. Einige Kreditgeber können Sie ihnen die Tat. Dies ist "anstelle" der Abschottung. Sie wird auf Ihrer Kredit auswirken, aber nicht so viel wie einige der anderen Optionen aus.
. 2 Short verkaufen: Dies ist eine Option, wodurch das Haus für weniger als den ausstehenden Hypotheken verkauft werden. Besprechen Sie dies mit Ihrem Kreditgeber; Manchmal können Sie nicht haben, um die gesamte Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Gleichgewicht Hypothek bezahlen. Allerdings wird dies Auswirkungen auf Ihre Bonität. Ihr Steuerberater ist richtig, jedoch. Da dies nicht der Hauptwohnsitz, müssen Sie Einkommenssteuer auf dem storniert Schulden zu begleichen. Ich nenne es "Phantom-Einkommen."
3 Konkurs:. Sie müssen diskutieren das Für und Wider mit einem erfahrenen Anwalt Konkurs. Allerdings wird den Antrag auf Konkurseröffnung Relief keinen Einfluss auf Ihre Kredit so viel wie erlaubt das Eigentum an nach verdrängt werden.
. 4 Marktabschottung: Meiner Meinung nach ist dies das absolut letzte.
Aber hier ist ein Tipp: Bevor Sie fortfahren entlang einer oder mehrerer dieser Wege erhalten Sie von Ihrem Kreditgeber und besprechen Sie Ihre Situation mit ihnen. Es ist oft schwierig, eine Person mit Autorität zu finden, aber man sollte so gut wie möglich versuchen. Sie können möglicherweise zu erarbeiten einige Vereinbarung mit dem Kreditgeber wie einem niedrigeren Zinssatz, ein Darlehen Änderung oder ein Moratorium für die Zahlungen für mehrere Monate.
Es lohnt sich, verbringen Sie die Zeit, bevor es zu spät ist.
Lieber Benny: Wir haben einen Kaufvertrag mit den Käufern, die besagt, sie zu schließen, als Barverkauf, die am oder vor einem bestimmten Datum. Dieses Abkommen wurde einen Monat vor diesem Stichtag.
Kurz nachdem das Abkommen unterzeichnet wurde, entschieden sich die Käufer wollten sie in unser Haus vor der Schließung zu bekommen und bot an, Gelder in ihre Broker-Konto zu legen und geben uns Geld im Voraus, auszuziehen. Wir schlugen zurück, dass sie uns das Geld geben, statt des Maklers. Die im Voraus bar in Richtung Schließung würde gehen, wenn wir bis zum Abschluss kam. Weil unsere Sachen ins Lager gingen, wollten wir sicher sein, dass wir tatsächlich geschlossen, bevor wir umgezogen. Wir wollten im Vorfeld Bargeld, die nicht zurückerstattet werden, wenn sie weg von dem Deal ging war.
Wir präsentierten unseren Vorschlag an einem Freitag und gab sie bis Montag, um wieder zu uns. Das war ein paar Wochen. Sie haben nie auf unseren Vorschlag reagiert. Es hat sich Zähne ziehen, um sie vorwärts zu bewegen mit einem Abschlussdatum schriftlich und sie müssen auch absegnen Inspektionen.
Eine Woche vor der geplanten Fälligkeit, erhielten wir einen Anruf von unserem REALTOR ®, die sagten uns, dass der Käufer REALTOR ® hat sich nicht in Kontakt mit den Käufern für ein paar Tage jetzt gewesen. Wir haben unsere Mover abgesagt, weil wir keine schriftliche Vereinbarung bis zu einem Stichtag und haben sie nie abgemeldet auf die Prüfobjekte.
Der einzige Vertrag unterschrieben habe ich ein bestimmtes Datum fest, als Datum für die Schließung. Das letzte, was wir von den Käufer-Agent hörte, war, dass die Käufer wurden auf bekommen ihre Gelder aus dem Ausland von gestern, die zwei Tage vor der geplanten Fälligkeit arbeitete. Das war nicht bestätigt.
Wir fragen uns, was passiert nach dem Abrechnungstag passiert und wir haben nichts weiter schriftlich. Ich bin sehr in meinem Makler / Broker bedenkt, dass die REALTOR ® Gebühren beim Verkauf meines Hauses sehr hoch sind enttäuscht. Dies wird recht die Achterbahn und niemand scheint zu sein, nutzen Sie jeden Antworten. Ich bin versucht, einen Anwalt zu bekommen, um mir alles zu erklären, aber das wäre noch eine andere Lasten. -Pam
LIEBER PAM: Meine Spalte wird noch lange laufen, nachdem Ihre Einsendeschluss verstrichen ist, so hoffe ich, dass alles gut ausgegangen für Sie. Allerdings ist Ihre Frage wichtig. Was passiert, wenn ein Käufer entscheidet sich - aus welchem Grund - nicht um die Transaktion abzuschließen und gehen Sie zu Siedlung?
Verschiedene Staaten haben unterschiedliche Gesetze und Verfahren, so meine Antwort muss in der Natur allgemein. Aber aus meiner Erfahrung, bilden die meisten Immobilien-Verträge - insbesondere hergestellt und verwendet, die durch Immobilien Makler und Agenten - buchstabieren sehr deutlich, was passiert im Falle eines Käufers Standard.
Zuerst müssen Sie feststellen, ob der Käufer wirklich in Verzug ist. Gibt es irgendwelche Eventualitäten im Vertrag, wie zB Erhalt einer zufriedenstellenden Inspektion nach Hause, immer eine akzeptable Bewertung, Einholung der notwendigen Finanzierung oder der Überprüfung der Eigentumswohnung oder Hausbesitzer Verein Dokumente?
Selbstverständlich sieht ein Käufer nicht, dass sein / ihr ernsthafter Einzahlung verlieren und wird die Position, die er / sie vor Reisen in Abwicklung (Treuhandkonto) auf einem oder mehreren dieser Zufälligkeiten beruht entschuldigt sich nehmen.
Da muss man sehr vorsichtig sein, um die Situation zu überprüfen - und das Immobilien-Vertrag - vor dem Aufruf der Käufer in Verzug ist.
Wenn es einen Standard, in der Regel der Verkäufer hat eine der drei Mittel: (1) halten die ernsthafter Einzahlung, (2) zu verklagen dem Käufer für Schäden, oder (3) für die spezifische Leistung zu verklagen.
1. Halten Sie den ernsthafter Einzahlung. In der Regel werden diese Mittel auf dem Treuhandkonto von der Immobilien-Makler oder durch die Siedlung (escrow) Gesellschaft gehalten. Sie müssen verstehen, dass, wenn Geld auf ein Anderkonto geführt wird, der Treuhänder kann nicht einseitig die Mittel freizugeben, um beiden Seiten, sofern die Parteien unterzeichnen eine Freisetzung oder ein Gericht gibt einen Befehl. So ist es nicht immer einfach, die Kaution zugreifen.
Außerdem sind viele Immobilien-Verträgen ausdrücklich festzulegen, dass der Makler auf einen Teil der Kaution nicht zu überschreiten, was die Kommission wurden hatte die Transaktion durch gegangen ist berechtigt.
2. Auf Schadenersatz zu verklagen. Sie verloren den Verkauf und schließlich weiterverkauft es für $ 50.000 weniger als im ersten vertraglich vereinbarten Preises. Das ist einer der Ihren Schaden. Zusätzlich musste man zusätzliche Grundsteuern, Hypothekenzahlungen und Versicherung zu zahlen, und diese Kosten können auch in Ihrer Klage enthalten sein.
Aber Rechtsstreitigkeiten ist zeitaufwendig, teuer und immer ungewiss. Und wenn Ihr Kaufvertrag ausdrücklich fest, dass die vorherrschende (siegreichen) Partei kann Anwaltskosten vom Gericht verliehen zu bekommen, müssen Sie Ihren Anwalt zahlen aus eigener Tasche.
3. Für spezifische Erfüllungsortes zu verklagen. Hier finden Sie einen Richter sagen: "Der Käufer einen Vertrag unterzeichnet und das Geld hat, so bestellen Sie bitte die Käufer zum Closing zu gehen." Wieder einmal sind meine warnenden Bemerkungen über Rechtsstreitigkeiten gilt hier ebenfalls.
Fazit: Sofern Sie nicht wirklich wollen, um eine lange Zeit (und möglicherweise eine Menge Geld) vor Gericht verbringen, versuchen Sie, mit dem Käufer über die Freigabe sämtlicher oder eines Teils des ernsthafter Einzahlung zu verhandeln. Und auf der unteren Zeile: Verkäufer sollten versuchen, möglichst große Lagerstätte wie möglich zu erhalten, um mindestens 5 Prozent des Kaufpreises.
Von Benny Kass
Inman News ®
