Banken, verstärkte Bemühungen um die Hypotheken aus ihren unruhigen Bücher zu bewegen, bieten so viel wie 35.000 $ oder mehr in bar zu delinquenten Haus-und Wohnungseigentümer, ihre Eigenschaften für weniger als verdanken sie zu verkaufen.

Die Kreditgeber haben routinemäßig verzögert oder blockiert solche Transaktionen, bekannt als Leerverkäufe, in denen sie annehmen weniger von einem Käufer als den Verkäufer noch ausstehenden Darlehens. Jetzt Banken haben beschlossen, die Angebote sind schneller und kostengünstiger als Zwangsvollstreckungen, die als Reaktion auf regulatorische Sonden für missbräuchliche Praktiken verlangsamt zu haben. Die Banken sind nudging potenziellen Verkäufern von Pre-Genehmigung Angebote, die Straffung der Schließvorgang, den Verzicht auf ihr Recht auf unbezahlten Schuld zu verfolgen und in manchen Fällen große finanzielle Anreize bieten, sagte Bill Fricke, Senior Credit Officer für Moody 's Investors Service in New York.

Die Verluste für die Kreditgeber sind rund 15 Prozent niedriger als auf den Verkauf an Zwangsvollstreckungen, was Jahre dauern kann, um abzuschließen, während Steuern und gesetzlichen, Wartung und sonstige Kosten ansammeln, nach Moodys. Die Angebote für einen Anteil von 33 Prozent der finanziell Not leidende Transaktionen im November, im Vergleich zu 24 Prozent ein Jahr zuvor, sagte CoreLogic Inc., aSanta Ana, Kalifornien ansässigen Immobilien-Firma.

Karen Farley hatte nicht eine Hypothek Zahlung in einem Jahr gemacht, wenn sie bekam, was aussah wie eine Art Brief von ihrem Kreditgeber.

"Sie könnten Ihr Haus verkaufen, schulden nichts mehr auf Ihrer Hypothek und erhalten Sie $ 30.000," JPMorgan Chase & Co. (JPM) sagte in der 17. August Brief von Bloomberg News erhalten.

$ 200.000 Short

Farley, deren Hausbau Kreditgeschäft bis nach dem Absturz Gehäuse getrocknet, sagte der New Yorker Bank vereinbart, ließ sie verkaufen ihr San Marcos, Kalifornien, der Heimat für $ 592.000 - $ 200.000 über weniger als das, was sie schuldet. Das $ 30.000 deckt Umzugskosten und die Mietkaution für ihr nächstes Zuhause. Farley, der auch für eine zusätzliche $ 3.000 wird durch ein Bundes-Incentive-Programm genehmigt, soll nahe dem Deal 10. Februar.

"Ich fragte mich, warum sollten sie bieten mir etwas, und warum sollte sie nicht einfach mir das Boot?" Farley, 65, sagte in einem Telefoninterview. "Stattdessen erhalte ich Geld."

Tom Kelly, ein Sprecher von JPMorgan, lehnte es ab, das Unternehmen Anreize zu kommentieren.

"Wenn eine Änderung nicht möglich ist, eine kurze Verkauf einen besseren und schnelleren Ergebnis für den Hausbesitzer, dem Investor und der Gemeinde als eine Abschottung produziert", sagte er in einer E-Mail.

Ein Berg der anhängigen Zwangsversteigerungen bremst eine Erholung thehousing Markt, wo die Preise für sechs Jahre in Folge gesunken, und die Dämpfung des Wirtschaftswachstums. Besitzer von mehr als 14 Millionen Haushalte sind in der Zwangsversteigerung, hinter oder auf ihren Hypotheken verdanken ihre Eigenschaften mehr als wert sind, sagte RealtyTrac Inc., ein Unternehmen der Schaden-Daten inIrvine, Kalifornien.

Marktabschottung Verweigerer

Leerverkäufe vertreten neun Prozent aller US-Wohn-Transaktionen im November, dem letzten Monat, für die Daten verfügbar sind, im Vergleich zu 2 Prozent im Januar 2008 nach Corelogic. Bankeigenen Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufe mit einem Abschlag von 34 Prozent auf nicht-notleidende Immobilien im dritten Quartal verkauft, nach RealtyTrac.

Als Kreditgeber verlagern ihren Fokus auf Vertrieb, werden sie finden, dass einige Kreditnehmer lieber riskieren, Rücknahme, während sie für ein Darlehen Änderung, warten Sie nach Guy Cecala, Herausgeber von Inside Mortgage Finance, einer Fachzeitschrift. In einem Darlehen Änderung wird die monatliche Zahlung, und manchmal Auftraggeber, reduziert, um zu verhindern Beschlagnahme. Hausbesitzer vor Abschottung kann mietfrei wohnen seit Jahren, bevor sie gezwungen werden.

"Deshalb haben die Banken bekommen haben, um das große Geld zu bezahlen", sagte Cecala. "Die wirkliche Frage ist, warum ist das Bestechungsgeld so groß? Ist es das, was es heißt, jemand aus ihrem Hause nimmt? "

Mehrere Banken

Die Banken zahlen auch ein paar tausend Dollar an die Eigentümer der zweiten Pfandrechten, deren Kredite können von einem Leerverkauf abgewischt werden, um sie zu ermutigen, um die Angebote nicht zu blockieren.

Während JPMorgan wird, dem die größten Incentive-Zahlungen, sind andere Banken und Hypotheken-Investoren bieten ihnen auch, nach Interviews mit 12 Maklern in Arizona, Kalifornien, Florida, New York und Washington. Lenders auch Anreize für Kredite sie Service und nicht besitzen, wenn die Hypothek Investor, wie ein Hedge-Fonds, anfordert.

JPMorgan, die größte US-Bank, genehmigt rund 5.000 Leerverkäufe im Monat. Es bietet in der Regel $ 10.000 bis $ 35.000 in bar Zahlungen bei der Abrechnung, sagte Immobilienmakler. Nicht alle der Umsatz zählen Anreize.

Die Kreditnehmer können auch Zahlungen von der Bundesregierung Home Affordable Marktabschottung Alternatives Programm, das im Jahr 2010 begann mit so viel wie 1500 $ an Servicer, $ 2.000 bis $ 3.000 Investoren und Hausbesitzer, die auf Leerverkäufe abschließen zu empfangen.

Schnellere Auflösung

Für Banken, kann die Genehmigung einen Verkauf für weniger als auf der Startseite geschuldet ein Jahr oder länger aus der Zeit es braucht, eine Immobilie zu entladen geschnitten. Von Auflistung zu verkaufen, nahmen die Transaktionen über 123 Tage im Durchschnitt am Ende des letzten Jahres, nach dem Campbell / Inside Mortgage Finance HousingPulse Tracking Survey.

Lenders verbringen durchschnittlich 348 Tage, um in den USA und weitere 175 Tage, um das Anwesen zu verkaufen abzuschotten, nach RealtyTrac. In New York, ein Zustand, der gerichtlichen Genehmigung für Zwangsversteigerungen erfordert, ist es etwa vier Jahre dauert, bis auf ein Haus abschotten und dann weiterverkaufen, sagte das Unternehmen.

Die Kreditgeber können oft leisten, Schulden zu vergeben, bieten den Anreiz und auch noch Gewinne machen, weil sie den Kredit von einer anderen Bank mit einem Abschlag gekauft, sagte Trent Chapman, ein Grundstücksmakler, der Makler und Anwälte trainiert, um mit den Banken für Leerverkäufe zu verhandeln.

Chapman, der auch schreibt ein Blog auf TheShortSaleGenius.com, sagte er etwa 50 Hausbesitzer, die Anreize von Kreditgebern wie JPMorgan, Wells Fargo & Co., Citigroup Inc. und Ally Financial Inc. erhalten haben, gehört hat

Wells Fargo

"Meine Vermutung ist, sie loswerden wollen, der notleidenden Kredite", sagte Chapman. "Wenn sie Leerverkauf diese Art von Darlehen, haben sie weniger über Kopfschmerzen und haben einige Geschäfts-oder Firmenwert mit dem Hausbesitzer."

Wells Fargo, in San Francisco, bietet Umzugshilfe von bis zu 20.000 $ für Kreditnehmer, die Leerverkäufe abschließen oder sich auf Titel durch eine Urkunde anstelle von Abschottung "in bestimmten Staaten mit erweitertem Abschottung Zeitleisten, darunter Florida," Veronica Clemons zu übertragen, Eine Sprecherin sagte in einer E-Mail.

Bank of America Corp sandte Briefe an 20.000 Florida Haus-und Wohnungseigentümer im Rahmen eines Pilot-Programm und bietet Anreize von bis zu $ ​​20.000 oder 5 Prozent der unbezahlten Darlehen Gleichgewicht, Jumana Bauwens, eine Sprecherin, sagte in einer E-Mail. Das Programm im Dezember und theCharlotte abgelaufen, North Carolina ansässige Bank hat nicht entschieden, ob es in anderen Staaten vorstellen, sagte sie. Über 15 Prozent der Haus-und Wohnungseigentümer vereinbart, an dem Programm teilnehmen, sagte sie.

Citigroup Angebote

"Die Bank ist mit der Resonanz sehr zufrieden", schrieb Bauwens. "Der Staat erlebt höher Marktabschottung Preise als in anderen Teilen des Landes und wird daher als eines lebensfähigen Markt gesehen, um inkrementelle kurze Antwort-Sale-und Abschlussquoten messen bei der Vorstellung Hausbesitzer mit Umzugshilfe bei der Abschlussveranstaltung."

Citigroup bietet $ 3.000 für die meisten Kreditnehmer, die für sein Programm zu qualifizieren, aber die "Menge kann nach den Umständen des Einzelfalles basieren erhöhen", Mark Rodgers, ein Sprecher der New Yorker Bank, sagte in einer E-Mail. "Investor-Programme haben unterschiedliche Richtlinien für die Verlagerung Anreize, die wir ehren."

Susan Fitzpatrick, eine Sprecherin für Detroit-basierte Ally, nicht konkret Stellung Anreize, wenn danach gefragt.

Die Kreditnehmer in der Regel nicht verhandeln kann die Anreize, die per Post eintreffen, sagte Chapman, der Makler,.

Tippen Sie auf der Schulter

"Es ist nicht einfach, um die Leitlinien zu identifizieren, weil Chase nicht sagt man, sie Art tippen Sie auf die Schulter", sagte er. "Als ich das erste Mal sah es im Januar 2011, dachte ich, es sei ein Scherz oder ein Tippfehler. Ich war überzeugt, es muss 3000 $ sagen, nicht 30.000 Dollar. "

Mit genug für die Hausbesitzer, legte eine Ablagerung auf einer Mietwohnung ist vernünftig, sagte Sean O'Toole, Chief Executive Officer von ForeclosureRadar.com, die einen Umsatz von ausgeschlossene Eigenschaften verfolgt. Giving Zehntausende von Dollar, um Delinquenten Hausbesitzer sendet die falsche Botschaft, vor allem wenn sie in Schwierigkeiten gerieten, indem Sie auf Home-Equity-Darlehen während der Immobilienboom, sagte er.

"Es kann sinnvoll sein für Menschen zu Fuß auf, es macht keinen Sinn für sie, es zu tun, um belohnt zu werden«, sagte O'Toole. "Es ist nicht der Hausbesitzer die Schuld, dass die Hauspreise so dramatisch gesunken, aber sie sind schon Monate lang kostenlos Miete eingegangen ist, sofern nicht auszahlen lassen."

Cecala von Inside Mortgage Finance sagte, er fragt sich, ob Kreditgeber machen grosse Zahlungen auf Häusern mit zugrunde liegenden Titel Probleme. Evan Berlin, geschäftsführender Gesellschafter der Berlin Patten, ein Immobilien-Kanzlei in Sarasota, Florida, sagten Vertreter einer großen Bank sagte ihm, die Anreize sind in erster Linie an Kreditnehmer gegeben, wenn sie nicht über die richtige Papierkram benötigt, um seine Abschottung Fall zu gewinnen. Er lehnte es ab, die Bank für die Veröffentlichung zu nennen.

Incentive Trennen

Generalstaatsanwälte in den USA begann die Untersuchung Abschottungspraktiken im Oktober 2010 nach Vorwürfen, dass der Nation Top-Hypothek Servicer wurden die Nutzung fehlerhafter Dokumente, um Häuser wieder in Besitz nehmen.

Berlin sagte sein Büro ausgehandelt etwa 400 Leerverkäufe im vergangenen Jahr und etwa ein Viertel enthalten einen Anreiz, die von $ 3.000 bis $ 48.000. In einigen Fällen, die Zahlungen nicht als Anreiz, weil sie überhaupt angeboten werden sind nach der Kreditnehmer hat fast den Leerverkauf abgeschlossen, sagte er.

"Die Idee ist, dass diese Verlagerung Hilfe ist", sagte Berlin. "Aber wenn man mit $ 48.000, offensichtlich es kostet nicht 48.000 $ zu verlagern."

Zusammenarbeit gesucht

Die Größe der Zahlung kann nur wenig mit Verkaufspreises zu tun. JPMorgan hat ein Phoenix Hausbesitzer $ 20.000, nachdem sie ihr Eigentum verkauft im Juni für $ 32.000, nach Royce Hauger, der Immobilienmakler, der den Verkäufer vertreten und teilte eine Kopie der Abrechnung Blatt mit Bloomberg News. Die Bank außerdem vereinbart, mehr als $ 70.000 in der Schuld zu vergeben, sagte sie.

Kelly, der JPMorgan-Sprecher wollte sich zu der Zahlung Stellung nehmen.

Die Hausbesitzer bekommen das Geld im Austausch für ihre Zusammenarbeit, sagte Kris Pilles, ein Riverhead, New York ansässige Immobilien-Makler, Banken, Versorger und Hedge-Fonds, die eigene notleidende Gehäuse Schulden darstellt.

Pilles häufig an den Häusern von säumigen Schuldnern entsandt, um die Vorteile, die Marktabschottung zu erklären, sagte er. Seine Kunden haben so viel wie 92.500 $ bezahlt. Im Gegenzug erwarten die Kreditgeber der Verkäufer, das Haus zu reinigen, bevor Vorführungen, und schneiden das Gras.

"Money talks", sagte Pilles. "Von der Bank Seite, es ist nichts, ein Gespräch mit jemandem, der nicht auf sie hören werden, kann zu initiieren."

Quelle: Prashant Gopal