Pesada carga fiscal para los que se cierne la venta corta de intentar
QUERIDA BENNY: Vivimos en California y tener una segunda casa en los cinco kilómetros de nuestra residencia principal. Esta segunda casa se ha utilizado como un alquiler, inicialmente a las personas que no estaban conectados de cualquier manera. Durante los últimos 10 años, dos conjuntos diferentes de los familiares que estaban en necesidad de un nuevo comienzo en la vida que se vive en el hogar.
Cada grupo de familiares vivieron allí en momentos diferentes. El conjunto actual ha estado allí cinco años. El contrato de arrendamiento es de valor justo de mercado, aunque mucho menos que la hipoteca. Obviamente, hemos estado pagando la diferencia - en una pérdida.
Hace unos años se ha obtenido un préstamo de interés solamente en el hogar (antes de los familiares actuales que se mueven en). Teníamos la intención de vender la casa en un par de años. Ahora, el mercado está donde está. Estamos muy al revés en el valor de la casa sin capital alguno.
Financieramente, estamos en condiciones de realizar el pago, pero tanto mi marido y yo sentimos que estamos simplemente tirar el dinero cada mes. Nos gustaría saber cuáles son nuestras opciones podrían ser con respecto a esta casa.
Hemos escuchado a nuestra persona de impuestos que, si una venta a corto se hace podríamos tener una enorme carga impositiva, lo cual no nos podemos permitir en este momento de nuestra vida (mi marido está jubilado). Tenemos un crédito excelente, pero siento que sería muy difícil conseguir un nuevo préstamo por el valor y el hecho de que no estoy trabajando en este momento.
En realidad, hemos considerado mudarse a la casa a nosotros mismos y vivir en ella por el número requerido de años y luego venderla, pero no estamos seguros de cómo esto sería beneficioso. -Kathryn
QUERIDA Kathryn: No va a ser un consuelo para usted, pero usted no está solo con este problema. Afortunadamente para usted, sin embargo, usted todavía puede hacer los pagos mensuales.
Hay varias opciones disponibles. Pero bajo ninguna circunstancia debe usted decide irse de la casa, eso es más que esconder la cabeza en la arena, y tendrá graves consecuencias financieras para usted.
1 Escritura en lugar. Algunos prestamistas le permitirá darles la escritura. Esto es "en lugar" de la ejecución hipotecaria. Tendrá un impacto en su crédito, pero no tanto como algunas de las otras opciones a continuación.
2. Venta corta: Esta es una opción mediante el cual se vendió la casa por menos de la hipoteca pendiente de pago. Hable con su prestamista, a veces usted no tenga que pagar toda la diferencia entre el precio de venta y el saldo de la hipoteca. Sin embargo, esto afectará a su calificación crediticia. Su asesor fiscal es correcta, sin embargo. Debido a que este no es su residencia principal, usted tendrá que pagar impuestos sobre la deuda cancelada. Yo lo llamo el "ingreso fantasma."
3 bancarrota. Usted debe discutir los pros y los contras con un abogado experimentado de la bancarrota. Sin embargo, la declaración de alivio de la quiebra no afectará su crédito tanto como permitir que los bienes susceptibles de ejecución hipotecaria.
4. La ejecución hipotecaria: En mi opinión, este es el último recurso.
Pero he aquí una sugerencia: antes de proceder a lo largo de cualquiera de estas rutas de acceso, póngase en contacto con su prestamista y discutir su situación con ellos. A menudo es difícil encontrar a una persona con autoridad, pero usted debe tratar de la mejor manera posible. Usted puede ser capaz de llegar a algún arreglo con el prestamista, tales como una tasa de interés más baja, una modificación de préstamo, o una moratoria en los pagos durante varios meses.
Vale la pena pasar el tiempo antes de que sea demasiado tarde.
QUERIDA BENNY: Tenemos un acuerdo de compra con los compradores que los estados van a cerrar, como una venta en efectivo, en o antes de una fecha específica. Este acuerdo fue firmado un mes antes de que la fecha de cierre.
Poco después de la firma del acuerdo, los compradores decidieron que querían entrar en nuestra casa antes del cierre y se ofreció a poner los fondos en la cuenta de su corredor y que nos dé dinero por adelantado para salir. Hemos propuesto la espalda que nos dan el dinero en lugar del corredor. El dinero en efectivo por adelantado iría hacia el cierre, una vez que llegamos al cierre. Debido a que nuestros iban las cosas en el almacén, que quería estar seguro de que en realidad cerró antes de que se mudó. Queríamos que el dinero en efectivo por adelantado que iba a ser no reembolsable si se alejó de la oferta.
Presentamos nuestra propuesta de un viernes y les dio hasta el lunes para volver a nosotros. Eso fue hace un par de semanas atrás. Ellos nunca han respondido a nuestra propuesta. Se ha estado tirando de los dientes para conseguir que se muevan hacia adelante con una fecha de cierre por escrito y que también debe firmar apagado en las inspecciones.
Una semana antes de la fecha de liquidación prevista, recibimos una llamada de nuestro REALTOR ® que nos dijeron que ® los compradores REALTOR no ha estado en contacto con los compradores para unos pocos días. Hemos cancelado nuestra mudanza, porque no tenemos ningún acuerdo por escrito en cuanto a una fecha de cierre y nunca aprobó los puntos de inspección.
El único contrato firmado establece tengo una fecha concreta como la fecha para el cierre. El último que escuchamos de el agente del comprador es que los compradores estaban trabajando en conseguir sus fondos desde el extranjero por el día de ayer, que fue dos días antes de la fecha de liquidación prevista. Eso no ha sido confirmada.
Nos preguntamos qué pasa después de la fecha de liquidación pasa y no tenemos nada más en la escritura. Estoy muy decepcionado con mi agente de bienes raíces / corredor teniendo en cuenta que los honorarios de agente inmobiliario por la venta de mi casa son muy altos. Esto ha sido muy bien la montaña rusa y nadie parece estar compartiendo ninguna respuesta. Estoy tentado a conseguir un abogado para explicar todo a mí, pero eso sería otro gasto. -Pam
QUERIDA PAM: Mi columna se ejecutará mucho tiempo después de su fecha de cierre ha pasado, así que espero que todo salió bien para usted. Sin embargo, su pregunta es importante. ¿Qué sucede cuando un comprador decide - por cualquier motivo - no para completar la transacción e ir a la solución?
Diferentes estados tienen diferentes leyes y procedimientos, así que mi respuesta tiene que ser de carácter general. Sin embargo, desde mi experiencia, la mayoría de formar contratos de bienes raíces - especialmente aquellos que estén preparados y utilizados por corredores de bienes raíces y agentes - Precisar con claridad lo que sucede en el caso de un incumplimiento del comprador.
En primer lugar, usted tiene que determinar si el comprador está realmente en forma predeterminada. ¿Hay cualquier eventualidad en el contrato, tales como la obtención de una inspección satisfactoria, consiguiendo una valoración aceptable, la obtención de la financiación necesaria, o la revisión del condominio o los documentos de asociación de propietarios?
Es evidente que un comprador no quiere perder a su / su depósito de dinero y tomará la posición que él / ella se excusó de ir a la solución de (plica) sobre la base de uno o más de estas contingencias.
Así que hay que tener mucho cuidado para revisar la situación - y el contrato de bienes raíces - antes de llamar al comprador en mora.
Si hay un defecto, por lo general el vendedor tiene uno de los tres remedios: (1) mantener el depósito de dinero, (2) demandar al comprador por daños y perjuicios, o (3) demandar el cumplimiento específico.
1. Mantener el depósito de dinero. Por lo general, esos fondos se mantienen en depósito por el corredor de bienes raíces o por la liquidación (plica) empresa. Usted tiene que entender que cuando el dinero se mantiene en reserva, el agente de custodia no puede unilateralmente liberar los fondos a cada lado a menos que las partes firmen una liberación o un tribunal de asuntos de derecho una orden. Por lo tanto, no siempre es fácil para acceder al depósito.
Por otra parte, muchos contratos de bienes raíces específicamente que el agente de bienes raíces tiene derecho a una porción del depósito que no exceda de lo que la comisión hubiera sido si la transacción pasado.
2. Demanda por daños y perjuicios. Has perdido la venta y, finalmente, la revendió por 50.000 dólares menos que el precio del primer contrato. Esa es una de sus daños. Además, tuvo que pagar más impuestos de bienes raíces, pagos de hipoteca y seguros, y los costos también pueden ser incluidos en su demanda.
Sin embargo, el litigio es lento, caro e incierto siempre. Y a menos que su contrato de venta establece específicamente que la vigente (de ganar) las partes pueden obtener los honorarios de abogado otorgado por la corte, usted tendrá que pagarle a su abogado fuera de su propio bolsillo.
3. Demandar el cumplimiento específico. En este caso, decirle a un juez, "El comprador firmó un contrato y tiene el dinero, así que por favor ordene al comprador que vaya a cerrar." Una vez más, mis comentarios sobre litigios de precaución se aplican aquí también.
Conclusión: A menos que usted realmente quiere pasar un largo tiempo (y, potencialmente, un montón de dinero) en la corte, trate de negociar con el comprador sobre la liberación de la totalidad o parte del depósito de dinero. Y aún más a la línea de fondo: Los vendedores deben tratar de conseguir lo más grande posible de un depósito, por lo menos un 5 por ciento del precio de compra.
Por Benny Kass
Inman News ®
