CALIFORNIA LEY DE LUCHA CONTRA EL DÉFICIT
Del Código de California de la Sección de Enjuiciamiento Civil 580 b
"No hay deficiencia de la sentencia corresponderá en todo caso, después de una venta de bienes inmuebles o de bienes de un año en el mismo para el fracaso del comprador para completar su contrato para la venta, o en virtud de una escritura de fideicomiso o hipoteca dado el vendedor para garantizar el pago del saldo del precio de compra de esos bienes inmuebles o bienes durante años en él, o en virtud de una escritura de fideicomiso en una vivienda de no más de cuatro familias dan a un prestamista para obtener la devolución de un préstamo que en realidad era usado para pagar la totalidad o parte del precio de compra de que vivienda ocupada, enteramente o en parte, por el comprador. "
Introducción:
En California, si usted le debe dinero garantizado con una hipoteca de dinero de la compra o escritura de fideicomiso (por ejemplo, el dinero se utilizó para comprar la vivienda) el titular de la escritura de fideicomiso o hipoteca se le prohíbe tratar de cobrar en la Nota de las cantidades más que se recupera de las ventas de ejecución hipotecaria o fiduciaria ("foreclosure") incluso si los importes de ejecución de una hipoteca están a menos de la cantidad debida en la nota.
Esta poderosa protección para el dueño de la casa significa que si usted no cumple con la nota y son demandados o la propiedad que asegura la nota está sujeta a la ejecución hipotecaria, el dinero que tendrá que pagar para la Nota garantizado por su vivienda se limitará a la equidad efectiva en su vivienda y la institución financiera no puede obtener una deficiencia de ejecución de una hipoteca si no les paga la totalidad del importe adeudado por la Nota.
Por ejemplo, si usted debe de quinientos mil dólares en una nota de precio de compra garantizado por su casa y el banco ejecuta la hipoteca por un importe menor que el valor de la nota, el banco no tiene derecho a demandarlo por la deficiencia. Esto se conoce como el Estatuto de la deficiencia en la Lucha contra el que la deficiencia entre los ingresos de la ejecución hipotecaria y la cantidad de la nota no puede ser compensada por una demanda por separado en la nota.
En la sección anterior debe ser leído cuidadosamente. Nótese que la estructura debe ser
Residencia principal: Esto tiene que ser la residencia principal (nota: la propiedad en cuestión puede ser de 1 a 4 unidades).
Compra Dinero: El préstamo debe haber sido realizado con la finalidad de adquirir la propiedad.
La definición de una hipoteca de compra del dinero común, se ha definido claramente por los tribunales: se trata de una hipoteca (o escritura de fideicomiso), asignado por el comprador en el momento de la conducción de la tierra para asegurar el saldo pendiente de pago por el precio de Stockton y de Ahorros. Préstamo del Banco frente a Massanet (1941) 18 C2D, 200, 207. Hay literalmente cientos de casos que entrañen transacciones complejas (por ejemplo, el comprador transfiere la nota, el comprador vendió parte de la propiedad, etc, etc) por lo que el problema puede llegar a ser bastante complejo, pero la idea básica de la ley es clara: la protección de la dueño de la casa de tener que perder la casa y además pagar a los montos de financiamiento de entidades adicionales debido a la depreciación de los precios de los inmuebles.
Debido a este objetivo legal de protección del dueño de casa, la ley ha sido interpretada libremente para incluir muchas de las transacciones que no puede parecer estrictamente dentro de la definición. Por ejemplo, si uno saca un préstamo de la construcción para construir una vivienda y completa otra parte, el préstamo de la construcción ha sido considerada equivalente a una hipoteca de precio de compra y están sujetos a la protección de la ley. Allstate Ahorro y Préstamo Asociación. v Murphy (1979) 98 CA 3d 761.
Venta de Fiduciario o la ejecución de una hipoteca: El titular de la escritura de fideicomiso o hipoteca se ve impedida sólo después de que la búsqueda de la recuperación de la vivienda asegurada.
(NO CONFUNDIR LA PROTECCIÓN CONTRA LA DEFICIENCIA DE LA SECCIÓN 580B con la "regla de acción simple" DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL SECCIÓN 726 QUE REQUIERE EL ACREEDOR proceder sobre exclusión del SEGURIDAD EN LUGAR DE UNA DEMANDA EN LA NOTA EN UNA "ACCIÓN INDIVIDUAL." LA SECCIÓN Se discute EN OTRA PARTE DE ESTE SITIO WEB.)
Renuncia a la protección:
Un error común de los que buscan la protección en virtud del artículo 580b es suponer que la protección no se puede renunciar. Es cierto que la protección de los 580b no se puede renunciar de antemano, por ejemplo, en la Nota o escritura de fideicomiso ejecutado. Sin embargo, las disposiciones de protección puede ser levantada por la conducta posterior del deudor incluyendo un acuerdo por escrito para renunciar así. El caso principal es Russell Roberts v (1974) 39 CA 3d 390 en el que se confirmó un acuerdo con el acreedor de una prórroga del plazo para pagar a cambio de la renuncia por parte de la Corte.
Así pues, el momento más crítico para que el deudor se produce normalmente durante las semanas después del incumplimiento se declara mediante el pago de la Nota y el acreedor sugiere varias maneras de que la ejecución de una hipoteca puede ser retrasado o detenido, si el deudor sólo se compromete a pagar ciertas sumas adicionales o renuncia la protección de la ley de lucha contra la deficiencia. Con demasiada frecuencia, el deudor, con la esperanza de rectificar la situación, firmando documentos que terminan por renunciar a las protecciones vitales, no comprender completamente lo peligroso que puede ser.
California, contra el Estatuto de la deficiencia y las ventas cortas
Es importante darse cuenta de que los Estatutos de la Deficiencia de Lucha contra el no proteger a los vendedores en una situación de venta a corto. Esto es debido al hecho de que la ley sólo se aplica en una situación de exclusión. Por lo tanto, si el préstamo es un préstamo de compra de los vendedores de dinero deben ser advertidos de que una venta corta puede no ser el mejor curso de acción si el banco no incluye lenguaje de la deficiencia en la lucha contra la aprobación de la venta corta. Agentes de Bienes Raíces de negociación de la venta corta debe utilizar el Estatuto de la Deficiencia de Lucha contra como herramienta de negociación para incluir un lenguaje de lucha contra la deficiencia en la aprobación de la venta corta.
Las ramificaciones económicas del Estatuto de la Deficiencia de Lucha contra
El hecho de que el banco no puede proceder de manera independiente en una acción separada de la deficiencia contra el prestatario no significa que el prestatario no sufrir. En primer lugar, el prestatario perderá la casa en la venta de ejecución hipotecaria. Segundo, el historial de crédito del prestatario se vea afectado negativamente, por lo general durante al menos siete años.
También hay peligro para las instituciones financieras en el caso de que el mercado realmente se deteriora. Su seguridad es sólo tan buena como la equidad en la propiedad. Con los préstamos de hasta el noventa por ciento del valor de la vivienda en un mercado apreciado un deterioro real de los valores de la propiedad significa que los bancos perderán rápidamente cualquier valor a su seguridad y la deficiencia de la ley contra significa que no será capaz de continuar en contra de los otros activos del prestatario. Normalmente, los bancos llevar a deudas en sus libros que muestran la equidad de asegurar la deuda al valor de la propiedad, cuando se hizo el préstamo. Es claro para muchos profesionales en el sector inmobiliario que una reducción en el valor de la propiedad en este estado podría fácilmente dar lugar a una catástrofe económica a las instituciones de crédito que se encuentran sus préstamos garantizados como esencialmente sin garantía.
Los titulares junior Embargo (Hechos En segundo lugar de confianza, etc)
Tenga en cuenta que si el titular de los embargos preventivos menores asegura que no observa utilizados para comprar la propiedad (por lo tanto no se compran hipotecas de dinero) que la protección de esta ley no se aplicaría. (Así, "las líneas de capital" utilizados para comprar otras cosas que no requeriría la institución financiera para cumplir con la ley de lucha contra la deficiencia.)
Suponiendo por el momento hay dos prestamistas que prestaron dinero para comprar la casa, cada uno tomando de nuevo una escritura de fideicomiso o hipoteca, en ese caso, incluso si el titular de la primera escritura en fideicomiso de las toallitas todo el capital en la propiedad por su ejecución hipotecaria, el segundo acto del titular de la confianza sigue siendo excluida de la búsqueda de ayuda directa en contra del préstamo en la sección 580b. (Brown v Jensen (1953) 41 C.2d, 193.) Pero tenga cuidado, porque los tribunales han eliminado en momentos en que la defensa en varias operaciones complejas y de refinanciación.
Conclusión
Los dueños de propiedades deben tener tiempo para considerar cuidadosamente el valor de la protección otorgada por esta ley antes de tomar acciones que podrían perder para siempre su protección. Uno de nuestros clientes se mudó de su dúplex para vivir con su hermana en otro estado y cuando retrocesos en su negocio la llevó a examinar su activo / pasivo situación se encontró para su sorpresa que la ley de lucha contra la deficiencia de no haberla protegido en su casa antes de, precisamente, porque ya no era su vivienda. Había en un primer momento pensó que su riesgo era sólo la equidad en la propiedad. Ella se enteró de que toda la nota, cientos de miles de personas mayores que la equidad, ahora era una deuda que tendría que enfrentar. Cuando se mudó fuera del estado no se le ocurrió considerar el efecto a largo plazo acabar con la "condición de vivienda" de la propiedad que tienen. Un poco de previsión ... o una visita a su contador y su abogado para discutir los riesgos ... hubiera salvado mucha angustia.
