Los bancos, acelerar los esfuerzos para avanzar hipotecas con problemas en sus libros, están ofreciendo hasta $ 35.000 o más en efectivo a los propietarios morosos para vender sus propiedades por menos de lo que deben.

Los prestamistas han rutinariamente retrasos o bloqueos en estas transacciones, conocido como ventas en corto, en las cuales aceptan menos de un comprador que el préstamo pendiente de pago del vendedor. Ahora los bancos han decidido las ofertas son más rápidas y menos costosas que las ejecuciones hipotecarias, que han frenado en respuesta a las sondas de regulación de las prácticas abusivas. Los bancos están empujando los posibles vendedores por la pre-aprobación de ofertas, la simplificación del proceso de cierre, renunciando a su derecho a lograr la deuda pendiente y en algunos casos ofreciendo grandes incentivos en efectivo, dijo Bill Fricke, jefe de créditos de Moody 's Investors Service en Nueva York.

Las pérdidas para los prestamistas son un 15 por ciento más baja en las ventas que las ejecuciones hipotecarias sobre, que pueden tardar años en completarse, mientras que los impuestos y asesoría jurídica, mantenimiento y otros costos se acumulan, de acuerdo con Moody. Las ofertas representaron el 33 por ciento de las transacciones con problemas financieros en noviembre, frente al 24 por ciento un año antes, dijo CoreLogic Inc., aSanta Ana, California, empresa con sede en la información de bienes raíces.

Karen Farley no había hecho un pago de hipoteca en un año cuando ella consiguió lo que parecía ser una carta de su prestamista.

"Usted podría vender su casa, nada más debe en su hipoteca y conseguir 30.000 dólares", dijo JPMorgan Chase & Co. (JPM) en el 17 de agosto carta obtenida por Bloomberg News.

200.000 dólares a corto

Farley, cuya casa negocio de la construcción de préstamos se secó después de la caída del mercado inmobiliario, dijo que la sede en Nueva York del banco aceptó que vender su San Marcos, California, hogar de 592.000 dólares - unos 200.000 dólares menos de lo que debe. El 30.000 dólares cubrirá los costos de mudanza y el depósito del alquiler de su casa al lado. Farley, que también está aprobado para un adicional de $ 3.000 a través de un programa de incentivos federales, está programada para cerrar el acuerdo 10 de febrero.

"Me pregunté, ¿por qué me ofrecen algo, y ¿por qué no me acaban de dar el arranque?", Dijo Farley, de 65 años, en una entrevista telefónica. "En cambio, me estoy poniendo dinero".

Tom Kelly, portavoz de JPMorgan, se negó a comentar sobre los incentivos de la empresa.

"Cuando una modificación no es posible, una venta corta produce un resultado mejor y más rápido para el propietario, el inversionista y la comunidad que una ejecución hipotecaria", dijo en un e-mail.

Una montaña de embargos pendientes está frenando una recuperación en el mercado La carcasa, donde los precios han caído durante seis años consecutivos, y la amortiguación del crecimiento económico. Los propietarios de más de 14 millones de hogares están en ejecución hipotecaria, por detrás de sus hipotecas, o deben más de sus propiedades valen la pena, dijo RealtyTrac Inc., una compañía propiedad de los datos inIrvine, California.

Reductos ejecución de una hipoteca

Las ventas cortas representaron el 9 por ciento de todas las transacciones residenciales de Estados Unidos en noviembre, el mes más reciente del que se dispone de datos, por encima del 2 por ciento en enero de 2008, según CoreLogic. Banco de propiedad de las ejecuciones hipotecarias y ventas cortas se vende con un descuento del 34 por ciento a la falta de propiedades en dificultades en el tercer trimestre, según RealtyTrac.

Como los prestamistas cambiar su enfoque a las ventas, que están descubriendo que algunos prestatarios y no correría el riesgo de recuperación mientras esperan que una modificación de préstamo, según Guy Cecala, editor de Inside Mortgage Finance, una revista profesional. En una modificación de préstamo, el pago mensual, y el director, a veces, se reduce a ayudar a prevenir las convulsiones. Los propietarios de viviendas que enfrentan ejecuciones hipotecarias pueden vivir sin pagar renta durante años antes de que sean expulsados.

"Es por eso que los bancos tienen que pagar mucho dinero", dijo Cecala. "La verdadera pregunta es ¿por qué es el soborno tan grande? ¿Es eso lo que se necesita para conseguir a alguien fuera de su casa? "

Bancos Múltiples

Asimismo, los bancos pagan unos cuantos miles de dólares a los propietarios de derechos de retención en segundo lugar, cuyos préstamos pueden ser eliminados por una venta corta, para alentarlos a no bloquear las ofertas.

Mientras que JPMorgan está dando a los pagos más grandes incentivos, otros bancos e inversionistas hipotecarios también se les ofrece, de acuerdo a entrevistas con 12 agentes de bienes raíces en Arizona, California, Florida, Nueva York y Washington. Los prestamistas también ofrecen incentivos a los préstamos que de servicio y no poseen cuando el inversionista hipotecario, tales como un fondo de cobertura, lo solicite.

JPMorgan, el mayor banco de EE.UU., aprueba cerca de 5.000 las ventas cortas al mes. Por lo general, ofrece $ 10.000 a $ 35.000 en pagos en efectivo en la liquidación, los agentes de bienes raíces, dijo. No todas las ventas son los incentivos.

Los prestatarios también pueden recibir pagos de la casa del gobierno federal de ejecución de una hipoteca asequible programa de Alternativas, que en 2010 comenzó a ofrecer hasta US $ 1.500 a administradores, 2.000 dólares para los inversores y 3.000 dólares a los propietarios de viviendas que completan las ventas en corto.

Una resolución más rápida

Para los bancos, la aprobación de una venta por menos de lo que se debe en el hogar puede reducir de un año o más del tiempo que tarda en descargar una propiedad. De la lista a la venta, las transacciones se llevaron a alrededor de 123 días en promedio al final del año pasado, de acuerdo con la Campbell / Inside Mortgage Finance HousingPulse Encuesta de Seguimiento.

Prestamistas pasan un promedio de 348 días para ejecutar la hipoteca en los EE.UU. y otros 175 días para vender la propiedad, según RealtyTrac. En Nueva York, un estado que requiere la aprobación del tribunal para los embargos, se tarda unos cuatro años para ejecutar la hipoteca de una casa y luego lo revenden, dijo la compañía.

Los prestamistas a menudo puede darse el lujo de perdonar la deuda, ofrecen el incentivo y todavía hacer un beneficio, ya que adquirió el préstamo de otro banco con un descuento, dijo Trent Chapman, un agente de bienes raíces que entrena agentes y abogados para negociar con los bancos por las ventas en corto.

Chapman, quien también escribe un blog sobre TheShortSaleGenius.com, dijo que ha escuchado alrededor de 50 propietarios de viviendas que han recibido incentivos de los prestamistas como JPMorgan, Wells Fargo & Co., Citigroup Inc. y Ally Financial Inc.

Wells Fargo

"Mi conjetura es que quiere deshacerse de préstamos incobrables", dijo Chapman. "Si se corta la venta de estos tipos de préstamos, que tienen menos de un dolor de cabeza y tener algo de buena voluntad con el dueño de casa."

Wells Fargo, con sede en San Francisco, ofrece asistencia para la reubicación de hasta 20.000 dólares para los prestatarios que completan las ventas en corto o estar de acuerdo para transferir el título a través de una escritura en lugar de ejecución hipotecaria "en algunos estados con los plazos de ejecución de una hipoteca extendidos, incluyendo la Florida," Clemons Verónica, una portavoz, dijo en un correo electrónico.

Bank of America Corp. envió cartas a 20.000 propietarios de la Florida como parte de un programa piloto, que ofrece incentivos de hasta $ 20.000, o el 5 por ciento del saldo impago del préstamo, Jumana Bauwens, portavoz, dijo en un correo electrónico. El programa expiró en diciembre y theCharlotte, el banco de Carolina del Norte con sede aún no ha decidido si se introduce en otros estados, dijo. Alrededor del 15 por ciento de los propietarios de viviendas de acuerdo en participar en el programa, dijo.

Citigroup ofrece

"El banco está satisfecho con la respuesta", escribió Bauwens. "El estado está experimentando altas tasas de ejecuciones hipotecarias que en otras partes del país y por lo tanto considerarse como un mercado viable para medir complementaria a corto-venta de respuesta y las tasas de terminación en la presentación de los propietarios de viviendas con asistencia para la reubicación en el cierre."

Citigroup ofrece 3.000 dólares a la mayoría de los prestatarios que califican para el programa, pero la "cantidad puede aumentar de acuerdo a las circunstancias de cada caso individual", dijo Mark Rodgers, un portavoz de la sede en Nueva York del banco, en un e-mail. "Los programas de los inversores tienen normas diferentes para los incentivos de traslado, que nos honran."

Susan Fitzpatrick, portavoz de la sede en Detroit, Ally, no hizo ningún comentario específico sobre los incentivos cuando se le preguntó acerca de ellos.

Los prestatarios normalmente no pueden negociar los incentivos, que llegan por correo, Chapman, el agente de bienes raíces, dijo.

Toque en el hombro

"En realidad no es fácil de identificar debido a las directrices de Chase no le dice, que tipo de grifo que en el hombro", dijo. "Cuando vi por primera vez en enero de 2011, pensé que era una broma o un error tipográfico. Yo estaba convencido de que debe decir $ 3.000 y no $ 30.000. "

Ofrece suficiente para que el dueño de casa para hacer un depósito en un apartamento de alquiler es razonable, dijo Sean O'Toole, director ejecutivo de ForeclosureRadar.com, que rastrea las ventas de propiedades embargadas. Dar a decenas de miles de dólares a los propietarios morosos envía el mensaje equivocado, especialmente si se metió en problemas al ejecutar el valor neto de los préstamos para vivienda durante el auge de la vivienda, dijo.

"Tal vez tenga sentido para la gente de a pie, no tiene sentido para ellos se ven recompensados ​​por hacerlo", dijo O'Toole. "No es culpa del dueño de casa que los precios de la vivienda se redujo de manera tan dramática, pero que ya han recibido meses de renta gratis, si no dinero en efectivo."

Cecala de Inside Mortgage Finance, dijo que se pregunta si los prestamistas están haciendo los pagos en grandes propiedades con problemas de títulos subyacentes. Evan Berlín, socio administrativo de Berlín Patten, una firma de bienes raíces en la ley de Sarasota, Florida, dijo que representantes de un gran banco le dijo que los incentivos son principalmente dado a los prestatarios cuando no tiene la documentación apropiada que necesita para ganar su caso de ejecución hipotecaria. Se negó a nombrar el banco para su publicación.

Incentivo Desconectar

Abogados generales del Estado a través de los EE.UU. comenzó a investigar las prácticas de ejecución hipotecaria en octubre de 2010 tras las denuncias de que administradores superiores de la nación estaban utilizando documentos hipotecarios defectuosos recuperar las viviendas.

Berlín, dijo que su oficina negociado cerca de 400 las ventas en corto en el último año y cerca de un cuarto incluyó un incentivo, que van desde $ 3.000 a $ 48.000. En algunos casos, los pagos no son en absoluto, porque los incentivos que se les ofrece después de que el prestatario ha casi completado la venta corta, dijo.

"La idea es que se trata de asistencia para la reubicación", dijo Berlin. "Pero cuando usted está ofreciendo 48.000 dólares, es obvio que no cuesta 48.000 dólares para reubicar".

Cooperación que se desea

El tamaño del pago puede tener poco que ver con el precio de venta. JP Morgan dio un dueño de una casa de Phoenix 20.000 dólares después de que ella vendió su propiedad en junio por $ 32.000, de acuerdo a Royce Hauger, el agente de bienes raíces que representa al vendedor y compartir una copia de la hoja de liquidación con Bloomberg News. El banco también acordó condonar más de 70.000 dólares en deuda, dijo.

Kelly, el portavoz de JPMorgan, se negó a comentar sobre el pago.

Los propietarios están recibiendo el dinero a cambio de su cooperación, dijo Kris Pilles, un Riverhead, corredor de Nueva York, de bienes raíces que representa a bancos, administradores de fondos de cobertura y que la deuda propia vivienda en dificultades.

Pilles con frecuencia se envió a los hogares de los prestatarios morosos para explicar los beneficios de evitar la ejecución hipotecaria, dijo. Sus clientes han pagado hasta 92.500 dólares. A cambio, los prestamistas esperan que el vendedor para limpiar la casa antes de proyecciones, y recortar el césped.

"El dinero habla", dijo Pilles. "Desde el lado del banco, que es nada para iniciar una conversación con alguien que no puede estar escuchando a ellos."

FUENTE: Por Prashant Gopal