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8.000 dólares por primera vez los compradores de vivienda crédito fiscal ampliado

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NUEVA YORK (CNNMoney.com) - El presidente Obama firmó una extensión y expansión del crédito fiscal por primera vez los compradores de vivienda el viernes.

El crédito de $ 8,000 fue programado para caducar el 1 de diciembre, pero ahora estará en vigor hasta finales de junio. Los compradores deben firmar un contrato antes de 30 de abril y cerrará el 30 de junio. Los límites de ingresos se plantearon también: los compradores individuales ahora pueden ganar hasta $ 125.000 y aún obtener el crédito total, mientras que una pareja casada puede ganar $ 225.000.

El proyecto de ley también hace más propietarios de viviendas con derecho a reclamar el crédito en sus impuestos. Por primera vez los compradores, los que no ha sido propietario de una casa en los últimos tres años - aún calificar para un reembolso de $ 8,000. Pero ahora la gente que quiere negociar hasta también pueden calificar. Los que han poseído y ocupado una residencia de al menos cinco años desde el pasado ocho años pueden reclamar un crédito fiscal $ 6500 si se cierra en una compra a finales de junio.

"La nueva versión del crédito fiscal tiene el potencial de estimular el mercado de la vivienda incluso más que la versión anterior, debido al hecho de que más personas pueden calificar bajo las nuevas reglas", dijo Gibran Nicolás, presidente del Instituto de CMPS, una organización que certifica los banqueros y corredores de hipoteca.

¿Quién califica?

Nicolás siempre cuatro escenarios que ilustran cómo las reglas de crédito fiscal para compradores de viviendas existentes se aplicará:

• Harry era dueño de una casa en 2001 y 2002, pero la vendió a mudarse por trabajo. Se podría calificar para los $ 8,000 por primera vez comprador de crédito debido a que no ha sido dueño de una casa en los últimos tres años.

• Sue compró una casa en el año 2004 y ha vivido allí desde entonces. Si decide comprar una nueva casa, ella podría calificar para el crédito tributario por $ 6.500, porque ella ha vivido en la misma residencia por cinco años consecutivos en los últimos ocho.

• Jane compró su casa en 2002, vivió allí durante cinco años consecutivos antes de que se alquilan en el año 2007. Ella califica, porque era un propietario / ocupante durante al menos cinco años consecutivos en los últimos ocho.

• Marcos compró una casa en 2006 y vivió allí durante los últimos tres años. Él no contarían, puesto que él no es ni un comprador de vivienda por primera vez, ni alguien que vivió en la misma residencia principal durante cinco años consecutivos de los últimos ocho años.

¿Cómo ayuda a la economía

Legisladores y expertos de la industria esperan que el crédito a los compradores como Jane y Sue para subir sus planes de compra.

"Este proyecto de ley implicará la demanda de la segunda mitad de 2010 en el primer semestre", dijo Pat Newport, analista de bienes raíces con la investigación de IHS Global. "Como resultado, las ventas de viviendas y los precios tendrán un alza en el primer semestre de 2010, con el retorno de la inversión en el segundo."

Eso no es una cosa mala, de acuerdo con Bill Kilmer, vicepresidente de promoción de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. Es importante para estabilizar los mercados de bienes raíces rápidamente para ayudar a sacar a la economía de su caída en picada.

El original de crédito fiscal de $ 8,000 parece haber ayudado a lograr ese objetivo: los precios de las viviendas han subió en los últimos meses, de acuerdo con el índice S & P / Case-Shiller Índice de Precios al inicio.

¿Hubiera ocurrido de todos modos?

Pero los críticos siguen viendo el programa como ser ineficaz, ya que premia a los compradores que han comprado una casa de todos modos. Newport estima que menos de 400.000 de los 2 millones de personas que han reclamado el crédito original que hizo sus compras únicamente a causa de las ventajas fiscales.

Por otra parte, los compradores no, en realidad, reciben todo el beneficio. "El crédito ayudó a estabilizar los precios", dijo Newport. "Así que el crédito se ha dividido entre el vendedor y el comprador. Los vendedores son cada vez más altos precios y los compradores que pagan más de lo que tendría sin él. "

La industria de la vivienda, sin embargo, está satisfecho con la extensión, aunque el crédito no ha sido tan efectiva como se esperaba.

El pensamiento de la industria del crédito que proporcionan un efecto dominó, con las ventas a los primeros contadores de tiempo de disparo, como muchos otros tres "movimientos" hasta las ventas.

Eso no ocurrió, de acuerdo con Lawrence Yun, economista jefe de NAR.

"No tuvo el impacto de reacción en cadena que se supone que", dijo. "En cambio, muchos principiantes se volvió a propiedades en apuros vacante, embargadas o de otro tipo a los vendedores de las cuales eran poco probable que se mueva hacia arriba a los compradores."

Por lo tanto, el crédito fiscal ayudó a mantener el nivel más bajo del mercado sin tener un gran impacto en el resto del espectro. La ampliación del beneficio para los propietarios de viviendas ya existentes deberían impulsar esos segmentos. Esto debería producir beneficios adicionales, de acuerdo con Yun.

"La prevención o la disminución de los precios aún más los precios, incluso Desplazamiento de un poco estabiliza la riqueza inmobiliaria, lo que hace que los propietarios de viviendas más cómodos en su gasto", dijo Yun. "Son más propensos a salir a las tiendas o comprar un coche nuevo. Que proporciona un impulso a la economía en general. " Al principio de la página

Por Les Christie, escritora CNNMoney.com personal

06 de noviembre 2009: 3:18 PM ET

Plan de venta corta Secretarios de Geithner

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Secretarios Geithner, Donovan anuncian nuevos detalles de
Programa Making Home Affordable, Resalte
Situación de la ejecución

Apenas dos meses después de la publicación de las directrices del Programa,
Los propietarios de viviendas bajo el Plan de Alivio de Realizing Administración
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Para ver la actualización del programa Hoja de Datos: Alternativas a la ejecución y para el hogar Incentivos disminución de los precios de protección, por favor visite enlace .
Para ver el Making Home Affordable Informe de Progreso Hoja de Datos, por favor visite enlace .
Para leer biografías de los propietarios de viviendas que asisten a la reunión de hoy, por favor visite enlace .

WASHINGTON - Con el Making Home Affordable (MHA) la entrega de un alivio muy necesario a los propietarios y para nuestra economía poco más de dos meses después de la liberación de los lineamientos del programa, el secretario del Tesoro, Tim Geithner, y de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), Shaun Donovan, ha ofrecido hoy una actualización sobre el impacto del programa en la contención de la crisis de la vivienda y mantener a las familias en sus casas y anunció nuevas opciones para los propietarios que enfrentan ejecuciones hipotecarias.   El anuncio y la actualización se produjo tras una reunión con consejeros de vivienda de la Coalición Nacional de Reinversión Comunitaria (NCRC) y con los propietarios Nicholas Tekpertey de Reston, VA, y Warren Rohn de Lewiston, CA, quienes compartieron sus historias de éxito desde su participación en el Home Affordable Modification programa.

"En poco más de dos meses, el programa Making Home Affordable está en marcha, ayudando a nuestra economía a recuperarse y hacer una diferencia en las vidas y el sustento de miles de propietarios de vivienda estadounidenses.   Las tasas de interés históricamente bajas están permitiendo a los estadounidenses refinanciar y ahorrar dinero, y las modificaciones están ayudando a los propietarios a evitar la ejecución hipotecaria ", dijo el secretario Geithner.   "Hoy estamos anunciando un nuevo componente del programa para ayudar a los propietarios a obtener modificaciones en zonas afectadas por la caída de los precios de origen.   Si una modificación no es posible, también estamos anunciando medidas para fomentar la venta rápida privada o la transferencia voluntaria de la propiedad, lo que permitirá ahorrar dinero y proteger los propietarios de su f uturo financiera.   Estos son pasos fundamentales para frenar la crisis de ejecuciones hipotecarias y estabilizar el mercado de la vivienda, los cuales son críticos para nuestra recuperación económica ".

"No puedo hacer suficiente hincapié en la importancia de nuestras agencias aprobadas por HUD de consejería para el éxito del programa Making Home Affordable, y en última instancia, a ayudar a mantener a las familias estadounidenses en sus casas", dijo el secretario Donovan.   "Es por eso que HUD ha solicitado una inversión de $ 100 millones en nuestro Programa de Asistencia de Vivienda Consejería para el año fiscal 2010, un aumento de $ 35 millones de dólares de nuestro presupuesto de 2009. Esta inversión ayudará a seguir apoyando el trabajo de nuestros 2.600 asesores de vivienda aprobadas por HUD en todo el país, al igual que los de NCRC, que desempeñan un papel clave en asegurar que los prestatarios pueden tomar parte en la modificación y opciones de refinanciación disponibles a través Making Home Affordable ".

Los Secretarios anunció nuevos detalles sobre el programa Making Home Affordable:  

Alternativas a la ejecución proporcionar incentivos para préstamos y prestatarios para perseguir las ventas en corto y obras en su lugar (DDI) de la ejecución hipotecaria en los casos en que el prestatario es generalmente elegible para una modificación MHA pero no califica o no puede completar el proceso, lo que ayuda a prevenir ejecuciones costosas y minimiza el daño que las ejecuciones hipotecarias imponer a los prestatarios, las instituciones financieras y las comunidades. Los nuevos detalles se simplifican y agilizan el proceso de llevar a cabo ventas al descubierto y los hechos-en lugar-, lo que facilitará la posibilidad de un mayor número de préstamos y prestatarios para utilizar el programa. El programa proporciona un flujo de proceso estándar, los plazos mínimos de rendimiento y la documentación estándar, que ofrece incentivos financieros a los préstamos y prestatarios para perseguir estas alternativas a la ejecución hipotecaria.

Inicio incentivos al declive de protección proporcionan incentivos adicionales para los prestamistas modificaciones en la disminución de los precios domésticos han sido más graves y los prestamistas temen que estas reducciones pueden persistir. Para fomentar la modificación de las hipotecas y permitir a más familias a mantener sus hogares, la Administración, basándose en las ideas promovidas por el Presidente Bair y la FDIC, ha desarrollado un pago innovador que ofrece una compensación basada en los últimos descensos de los precios de origen.   En conjunto, los pagos de incentivos en todos los hogares modificados ayudará a cubrir la pérdida de garantía incremental en aquellas modificaciones que no tienen éxito.   HPD pagos P estará vinculado a la tasa de disminución reciente de precios de la vivienda en un mercado local de vivienda, así como el costo promedio de una casa en la que rket ma.

Desde el lanzamiento de Making Home Affordable, más de un millón de estadounidenses han refinanciado, debido a las tasas de interés históricamente bajos, y miles de prestatarios en dificultades han refinanciado en el marco del programa de refinanciación asequible. Fannie Mae ha tenido más de 233.000 solicitudes de refinanciamiento elegibles a través de su programa de refinanciamiento, con más de 51.000 de estos que tienen relación préstamo-valor más elevada entre 80% y 105%.   Más de 55.000 ofertas de Home Affordable Modification se han extendido a los prestatarios de calificación.   Además, los administradores han enviado más de 300.000 cartas a los propietarios de viviendas que son candidatos potenciales para el programa. Los volúmenes de aplicación de refinanciación y las modificaciones en curso ponen de manifiesto la voluntad de los propietarios de viviendas para aprovechar el programa de la administración tración de.

Los propietarios de viviendas Nicolás Tekpertey y Warren Rohn ya han visto el impacto del programa de modificación de MHA.   En marzo, Tekpertey oído hablar de la Modificación de Vivienda Asequible de un amigo, llamó a su prestamista, por fax en sus documentos, y fue calificado con relativa facilidad. Con esta modificación, se ahorra casi $ 600 por mes y su pago es ahora asequible, con un ahorro anual total de $ 7.154. Warren Rohn recibió una oferta de Home Affordable Modification de su prestamista y fue capaz de modificar su préstamo con una tasa de interés del 2% durante cinco años.  

"En febrero, estaba enfrentando una ejecución hipotecaria", dijo Tekpertey. "Making Home Affordable cambiado mi situación, y me dio mi vuelta a casa.   Todos los propietarios que están preocupados por sus pagos de hipoteca debe hacer lo que hice. Ir a la página web como yo lo hice. Vea si usted califica. Este programa es real, y trabaja en este programa ".

"Este programa salvado el pellejo", dijo Rohn.   "Perder a mi negocio de camiones era lo suficientemente duro, pero no estoy seguro de lo que tendría que hacer si he perdido mi casa. Quiero decir algo a todos los dueños de una casa por ahí - este programa ha hecho una verdadera diferencia en mi vida. Ha dado a mí ya mi esposa la seguridad de saber que no vamos a ninguna parte. "

Making Home Affordable, un plan integral para estabilizar el mercado inmobiliario de EE.UU., se anunció por primera vez por la Administración el 18 de febrero.   El programa de la tercera parte incluye medidas agresivas para apoyar a las bajas tasas hipotecarias mediante el fortalecimiento de la confianza en Fannie Mae y Freddie Mac, un programa de refinanciación asequible, lo cual proporcionará un nuevo acceso a la refinanciación de hasta 4 a 5 millones de propietarios de viviendas y un programa Home Affordable Modification , lo que reducirá los pagos mensuales de hipotecas de primer derecho de retención existentes para un máximo de 3 a 4 millones de propietarios en riesgo.   Dos semanas más tarde, la Administración publicó directrices detalladas para el Home Affordable Modification Program y autorizado administradores para iniciar las modificaciones previstas en el plan de inmediato.   Catorce administradores, incluido el correo º mayor de cinco años, han firmado los contratos y las modificaciones iniciadas en el marco del programa.   Entre los préstamos cubiertos por estos administradores y los préstamos de propiedad o titulizados por Fannie Mae o Freddie Mac, los participantes Home Affordable Modification ahora representan más del 75 por ciento de todos los préstamos en el país.

Short Sale Q & A

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¿Qué es una venta de bienes raíces a corto?

 

Una alternativa poco conocida, una vez más de uso común en la crisis inmobiliaria de principios de los 90, es la "venta corta", que funciona así: Un dueño de casa se ​​atrasa en los pagos de sus hipotecas, generalmente debido a la pérdida del empleo , el aumento de pagos de la deuda, o ambas cosas. Frente a una situación en la que el valor de la vivienda ha caído y no puede ser vendido por la cantidad de la hipoteca adeudada, 360 Realty trabaja a un acuerdo con el prestamista para vender la casa por lo que el mercado puede soportar. Si el importe de la venta es por menos de la cantidad adeudada en la hipoteca, el prestamista se queda con las ganancias y las descargas de la deuda restante.

También conocido como un bien inmueble a corto pay-off o una sesión de ejercicios de pre-ejecución hipotecaria, una venta corta es un acuerdo con un prestamista a aceptar menos de la cantidad adeudada por el prestatario a través de una venta de la propiedad a un tercero.

- ¿Cuáles son las ventajas de una venta corta frente a una ejecución hipotecaria?

Si bien en ambos casos, la venta corta y ejecución de una hipoteca, la hipoteca en mora afectará negativamente su calificación crediticia, por lo menos los vendedores en corto no tener una "deuda cancelada debido a la exclusión" en sus informes de crédito. Los expertos hipotecarios y de crédito dicen que, después de la quiebra, con una ejecución hipotecaria en su informe de crédito es el peor resultado y se reducirá su puntaje de crédito por más de 250 puntos. Usted también podría tener que esperar hasta varios años para calificar para una hipoteca a una tasa razonable.

Las ventas cortas aparecen en un informe de crédito como un "pre-ejecución hipotecaria en la redención", el estado y puede resultar en una reducción del puntaje de crédito de 100 puntos o menos. Después de la venta, la hipoteca puede aparecer como "dados de alta." Las personas que completen con éxito una venta corta también pueden calificar para una hipoteca a una tasa de interés razonable en tan sólo 18 meses. Por lo tanto, si la compra de una casa es una meta futura, a continuación, una venta corta es la mejor opción para muchas familias.

- Mis pagos de la hipoteca están atrasados ​​y yo tal vez enfrentando una ejecución hipotecaria. Es la opción de venta corta a mi disposición?

360 Realty entiende como propietario de una casa no puede hacer su pago de hipoteca o hacer frente a la posibilidad de enfrentar una ejecución hipotecaria puede ser una experiencia estresante y un tiempo de dolor emocional en su vida. Si usted está atrasado en su pago de hipoteca - o predecir que pronto será incapaz de continuar haciendo sus pagos de hipoteca - que no está solo: usted tiene una opción.

360 Realty le ayudará a identificar e implementar la mejor solución posible venta corta que le ayuda a evitar la ejecución hipotecaria. Después de una revisión exhaustiva de su situación por uno de nuestros especialistas en Short Sale, vamos a trabajar con su prestamista para llegar a la solución adecuada. 360 Realty diligencia va a negociar para lograr una solución justa y equitativa con su prestamista.

Muchos propietarios en dificultades se limitan a dar y dar en el proceso de ejecución hipotecaria, a menudo sin ser plenamente conscientes de la opción de venta corta a su disposición.

Muchos propietarios en dificultades se limitan a dar y dar en el proceso de ejecución hipotecaria, a menudo sin ser plenamente conscientes de la opción de venta corta a su disposición.

- ¿La venta corta me costó nada? 

 No hay de las cuotas de bolsillo asociados con las ventas en corto. Prestamista actual del prestatario paga generalmente Realty 360 para los servicios inmobiliarios prestados.

 

- ¿Qué criterios hay que cumplir para ser considerados en una "dificultad" la situación? 

 Prestatario por lo general la voluntad de demostrar una "dificultad" y por lo tanto no puede continuar haciendo los pagos de la hipoteca. Una situación de dificultad es uno que es el resultado de una circunstancia atenuante que obliga al prestatario a una posición en la que ya no pueden pagar sus hipotecas. Si bien cada situación es diferente, algunos ejemplos frecuentes de dificultades incluyen:

      Disminución en el valor de la casa

      El desempleo o la pérdida de la fuente de ingreso primario

      Incapacidad para trabajar debido a la crisis de salud

      Montaje de los gastos médicos

      Empleo reubicación

      El fracaso de los negocios

      Quiebra

      La muerte del cónyuge o pareja

      Divorcio o separación

- ¿Qué tengo que hacer para empezar? 

 Además de las dificultades propietario de pruebas, los prestamistas requieren un conjunto específico de documentos de apoyo financiero para considerar una venta corta. Contacto 360 Realty hoy y uno de nuestros especialistas le ayudarán a empezar.

 

- ¿Cuándo debo comenzar el proceso de venta corta? 

 Inmediatamente, la exclusión y las situaciones de la venta corta tienden a ser extremadamente sensibles al tiempo y el consumo de las negociaciones. Cuanto antes podamos comenzar las negociaciones con su prestamista, mayor será la probabilidad de una resolución exitosa. No hay necesidad de esperar hasta que el prestamista le envía un aviso de incumplimiento o inicia un procedimiento formal de ejecución hipotecaria en su contra. El tiempo es la esencia!

 

- ¿Qué efecto tendrá una venta corta frente a una ejecución hipotecaria que en mi crédito? 

 Si bien en ambos casos, la venta corta y ejecución de una hipoteca, la hipoteca en mora afectará negativamente su calificación crediticia, por lo menos los vendedores en corto no tener una "deuda cancelada debido a la exclusión" en sus informes de crédito. Los expertos hipotecarios y de crédito dicen que, después de la quiebra, con una ejecución hipotecaria en su informe de crédito es el peor resultado y se reducirá su puntaje de crédito por más de 250 puntos. Usted también podría tener que esperar hasta tres años para calificar para una hipoteca a una tasa razonable. Las ventas cortas aparecen en un informe de crédito como un "pre-ejecución hipotecaria en la redención", el estado y puede resultar en una reducción del puntaje de crédito de 100 puntos o menos. Después de la venta, la hipoteca puede aparecer como "dados de alta." Las personas que completen con éxito una venta corta también pueden calificar para una hipoteca a una tasa de interés razonable en tan sólo 18 meses. Por lo tanto, si la compra de una casa es una meta futura, a continuación, una venta corta es la mejor opción para muchas familias.

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- ¿Cuánto tiempo dura una venta corta por lo general tarda en procesar? Que el proceso se acelere si estoy enfrentando una ejecución hipotecaria o una fecha de la subasta se ha fijado? 

 Todas las situaciones de venta corta son únicos y seguir su propia línea de tiempo. Normalmente, una venta corta se completa dentro de uno a cuatro meses desde el momento en que tenemos un paquete completo de venta corta en condiciones de presentar a la entidad crediticia. El momento depende de lo rápido que podemos empezar a negociar con su prestamista. Si usted está enfrentando una ejecución hipotecaria inminente, o incluso si una fecha de la subasta ya se ha establecido, el proceso puede ser acelerado sin duda e incluso puede tener el prestamista posponer la fecha de la subasta. Por favor, póngase en contacto con nosotros hoy para una consulta gratuita con uno de nuestros especialistas de Short Sale para que podamos ser de ayuda inmediata para usted.

 

- ¿Por qué mi prestamista de acuerdo a una venta corta? 

 En las situaciones más pobres de la hipoteca, la ejecución hipotecaria es el último recurso para todas las partes involucradas. El propietario y el prestamista por lo general quieren evitar la ejecución hipotecaria a toda costa. Es por eso que una venta corta es una ventaja a la ejecución hipotecaria y los prestamistas están normalmente muy motivado para seguir una venta corta antes de la ejecución hipotecaria. Una venta corta le da al prestamista la posibilidad de reducir sus pérdidas por adelantado evitando los gastos y el tiempo de una ejecución hipotecaria y las pérdidas potencialmente mayores. Los prestamistas quieren hacer préstamos, sino que no quieren estar en el negocio de poseer y administrar bienes raíces. Si el prestamista decide seguir adelante con una ejecución hipotecaria o de acuerdo a una venta corta, que están tomando una pérdida de cualquier manera, pero en muchos casos, tomaría menos de una pérdida de una venta corta y resolver el asunto en un marco de tiempo relativamente corto . En casi todos los casos, una venta corta ofrece un rendimiento significativamente mejor en la inversión de la entidad crediticia hace que una ejecución hipotecaria.

 

- ¿Cuál es su relación con los prestamistas? ¿Por qué no puedo negociar con mi prestamista directamente? 

 360 Realty trabaja como tercera parte independiente negociador de venta corta. Nuestra experiencia y profesionalidad garantiza propietarios y los prestamistas que vamos a ser el factor determinante del proceso de venta corta. Creemos firmemente que al igual que la mayoría de los prestatarios utilizar a un profesional para obtener inicialmente en una hipoteca, está en su mejor interés para hacerlo si se encuentran en la lamentable posición que necesitan para salir de una hipoteca. Si proactiva, sólo tienes una oportunidad para negociar su salida de una ejecución hipotecaria a través de un proceso de venta corta, y si bien es casi imposible negociar con el mismo prestamista, es muy desaconsejable. Deje que nuestro equipo de profesionales que representan a través del proceso de venta corta. La mayoría de los departamentos de los prestamistas de mitigación de pérdidas carecen de personal suficiente, y los mitigadores de la pérdida de exceso de trabajo suelen ser sobrecargado con todas las partes que compiten por su atención. Por desgracia, el mitigador de la pérdida puede ser muy difícil conseguir un asimiento de, y cuando finalmente llega, usted tiene muy poco tiempo con el que hacer de su caso. Además, el estrés añadido de una ejecución hipotecaria en sí mismo hace que sea difícil para un dueño de casa para negociar con eficacia su salida de la ejecución hipotecaria. Porque trabajamos con todos los prestamistas y representan los propietarios de viviendas en todo el país, y puesto que nos especializamos en la mitigación de pérdidas, entendemos cómo recoger, preparar y presentar con eficacia la información que los prestamistas exigen a considerar seriamente una solución de mitigación de pérdidas, como un corto venta. Tenemos excelentes relaciones de trabajo con los departamentos de los prestamistas de mitigación de pérdidas y vamos a aprovechar nuestra red y la experiencia para ayudarle a resolver su problema.

 

- ¿Por qué debo usar 360 Realty para que me ayude? 

 Nuestros especialistas de la venta corta de expertos están altamente capacitados en este proceso a menudo complicado. Operamos en todos los estados y tener un conocimiento completo de todas las ins-y-outs y las reglas y regulaciones aplicables a cada situación de exclusión. Es esta combinación única de experiencia líder en la industria, la profesionalidad impecable, y la atención al cliente extraordinario que nos permite ofrecer el más alto nivel de servicio a nuestros clientes.



Countrywide Short Sale Approval

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Once Countrywide has received a copy of a signed purchase agreement, they will need about 2 days to receive the faxed documents and review. Se hará un seguimiento con una confirmación de la recepción del acuerdo de compra. Si la oferta es viable, la valoración interior se ordenó. Within 3 days after the appraiser has been assigned, Countrywide will contact the customer or agent to schedule an appointment to dothe appraisal. About 7 to 10 days after the appraisal has been ordered, the results of the appraisal will be received by Countrywide. After Countrywide has received an appraisal, they will conduct an analysis to determine if the Short Sale offer is aligned with the fair market value.

Additional negotiation and/or information by be requested by Countrywide, such as: Changes to the HUD 1 statement, funds and/or promissory note from the borrower, information about the buyer, a deficiency letter signed by the borrower, explanation of the hardship, most reent year's tax return.

Once all the parties involved have agreed to the negotiations, Countrywide and/or its investors/insureres will render a decision within 5 business days. The decision to accept or decline the short sale will be communicated to the customer and/or agent within 48 hours after the final decision.

Consecuencias fiscales asociados con una venta corta

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Hasta este año, hubo consecuencias definitivas de impuestos de escapar de la ejecución hipotecaria a través de una venta corta. Avoiding foreclosure has always been the best thing to do since it prevents a black mark on your credit report that might keep you from being approved for future loans. Most financial experts will tell you that even today, keeping a foreclosure off your credit report is more important than any added tax liability.

First, consider the credit problems

How will a short sale affect my credit? Whether you are foreclosed or choose an option such as a short sale or a deed-in-lieu of foreclosure, you will have to deal with the tax man. And most real estate professionals will advise you that a short sale is your best option if preserving your credit is important. There are a number of potentially-costly consequences of foreclosure, deed-in-lieu of foreclosure and a short sale. Most of these are the impact on a debtor's credit rating. The first two, foreclosure and deed-in-lieu, have about the same impact—reducing your FICO score by 200 points or more. With a short sale, this reduction is more in the order of 100 points. You can also expect it to be impossible to get a new loan for 36 months or more with the first two, and around18 months with a short sale. This means that you will be able to recover from the credit impact much faster with a short sale. Nevertheless, there will be credit consequences no matter which solution you select.

Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007

The new Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007 all but eliminates the extra financial 'hit' a debtor would take due to tax liabilities. It was first introduced in the House in September, 2007 and finally signed into law by President Bush on December 20th, 2007. Now, the act is law and is termed Public Law No. 110-142.

Prior to this year, a debtor would suffer the loss of his home, negative impact to his credit rating and additional debt arising from federal tax laws that made the difference between what the home sold for and what he owed on his mortgage, taxable as income. The only escape from this new financial liability was to file bankruptcy which, regrettably, makes one's credit terminally ill.

Public Law No, 110-142 (HR 3648) amends the Internal Revenue Code of 1986 to exclude discharges of indebtedness on principal residences from gross income and for other purposes. It does not, however, apply to homes purchased for investment and subsequently rented out. It only applies to homes where the owner has been in residence.

There are some limitations under the new act

The new law also reduces the income tax breaks on most gains from the sales of non-primary residences based upon a formula that considers the amount of time that the taxpayer actually lived in the property during the five years preceding the sale. And it limits the excludable amount of the indebtedness to $2-million and forbids the inclusion of indebtedness arising from services performed for the lender. There are other benefits and penalties as well. Perhaps most important, however, the new law keeps insolvent homeowners form taking an additional financial beating on a 1099 IRS gift of their short sale or foreclosure which only bankruptcy could do until this year.

Full details on Public Law No. 110-142 (HR 3648) can be had by going to: http://www.govtrack.us/congress/bill.xpd?tab=summary .

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Short Sale vs. Deed-in-Lieu: What's Your Best Choice?

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Los propietarios de viviendas que enfrentan ejecuciones hipotecarias a menudo tienen la opción de seleccionar una venta corta o una escritura en lugar de ejecución hipotecaria como una posible solución a sus dificultades financieras. Pero lo son? ¿Cuál es la mejor opción? Como la mayoría de las alternativas, ambos tienen sus upsides y sus desventajas. La comprensión de estas opciones es la única manera de tomar una decisión verdaderamente informada.

En una venta corta, el prestamista tiene la pérdida

Cuando usted decide utilizar una venta corta para evitar la ejecución hipotecaria, usted debe entender que la venta debe contar con la aprobación de la entidad crediticia y los prestamistas que no siempre están de acuerdo. Lo que el prestamista está haciendo cuando se acepta, es por lo que podrá vender su casa por menos de lo que le debo, y teniendo el mismo la pérdida. Si él se lleva bien con la venta al descubierto, se le exime de la carga (atrasos), así como el coste, la tensión emocional y la vergüenza de un procedimiento de ejecución hipotecaria desordenado. Por el lado positivo, una venta corta es mucho menos destructiva para su calificación de crédito que una ejecución hipotecaria, ya que se supone que debe aparecer como una "deuda liquidada" en su informe de crédito. Sin embargo, sigue siendo perjudicial para su puntuación de crédito y puede reducir en 200 puntos o más.

On the downside, the lender could always go after you to collect the difference between the short sale price and what you owed him by getting a deficiency judgment against you. However, more often than not, this doesn't happen simply because he knows that there is no money to recover and that he will have to pay all the costs of the legal action.

deed-in-lieu may be your fastest way out

A deed-in-lieu of foreclosure is when you give your home back to your lender, take your losses and thereby prevent the foreclosure. Lenders will frequently accept this because it is a less expensive and time consuming process for him than a full foreclosure action. The upside is that a deed-in- lieu is a faster solution than a short sale and that it is more likely to be acceptable to the lender. The ramifications to your credit score are about the same as the short sale.

On the downside, if the lender eventually sells the home for a price that doesn't pay off the original mortgage amount, he can get a deficiency judgment and try to collect it from you. Once again, however, he knows that you can't get blood out of a stone and probably won't proceed if there doesn't appear to be any money to recover.

Select either Short Sale or Deed-in-Lieu as early on as possible

The sooner you act on either a short sale or a deed-in-lieu the better. Once the foreclosure process is activated, you will not be in a strong position to negotiate with your lender because payment arrearages, interest and penalties have piled up. He can hold you financially responsible for his losses and seek a deficiency judgment that will appear on your credit report even if you don't have the money to pay it. In either case, however, avoiding foreclosure is always a better choice in terms of the effect on your credit.

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California Anti Deficiency Statute And Short Sales

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CALIFORNIA ANTI DEFICIENCY STATUTE

California Code of Civil Procedure Section 580 b

"No hay deficiencia de la sentencia corresponderá en todo caso, después de una venta de bienes inmuebles o de bienes de un año en el mismo para el fracaso del comprador para completar su contrato para la venta, o en virtud de una escritura de fideicomiso o hipoteca dado el vendedor para garantizar el pago del saldo del precio de compra de esos bienes inmuebles o bienes durante años en él, o en virtud de una escritura de fideicomiso en una vivienda de no más de cuatro familias dan a un prestamista para obtener la devolución de un préstamo que en realidad era usado para pagar la totalidad o parte del precio de compra de que vivienda ocupada, enteramente o en parte, por el comprador. "

Introducción:

En California, si usted le debe dinero garantizado con una hipoteca de dinero de la compra o escritura de fideicomiso (por ejemplo, el dinero se utilizó para comprar la vivienda) el titular de la escritura de fideicomiso o hipoteca se le prohíbe tratar de cobrar en la Nota de las cantidades más que se recupera de las ventas de ejecución hipotecaria o fiduciaria ("foreclosure") incluso si los importes de ejecución de una hipoteca están a menos de la cantidad debida en la nota.

Esta poderosa protección para el dueño de la casa significa que si usted no cumple con la nota y son demandados o la propiedad que asegura la nota está sujeta a la ejecución hipotecaria, el dinero que tendrá que pagar para la Nota garantizado por su vivienda se limitará a la equidad efectiva en su vivienda y la institución financiera no puede obtener una deficiencia de ejecución de una hipoteca si no les paga la totalidad del importe adeudado por la Nota.

Por ejemplo, si usted debe de quinientos mil dólares en una nota de precio de compra garantizado por su casa y el banco ejecuta la hipoteca por un importe menor que el valor de la nota, el banco no tiene derecho a demandarlo por la deficiencia. Esto se conoce como el Estatuto de la deficiencia en la Lucha contra el que la deficiencia entre los ingresos de la ejecución hipotecaria y la cantidad de la nota no puede ser compensada por una demanda por separado en la nota.

En la sección anterior debe ser leído cuidadosamente. Nótese que la estructura debe ser

  1. Residencia principal: Esto tiene que ser la residencia principal (nota: la propiedad en cuestión puede ser de 1 a 4 unidades).
  2. Compra Dinero: El préstamo debe haber sido realizado con la finalidad de adquirir la propiedad.

    La definición de una hipoteca de compra del dinero común, se ha definido claramente por los tribunales: se trata de una hipoteca (o escritura de fideicomiso), asignado por el comprador en el momento de la conducción de la tierra para asegurar el saldo pendiente de pago por el precio de Stockton y de Ahorros. Préstamo del Banco frente a Massanet (1941) 18 C2D, 200, 207. Hay literalmente cientos de casos que entrañen transacciones complejas (por ejemplo, el comprador transfiere la nota, el comprador vendió parte de la propiedad, etc, etc) por lo que el problema puede llegar a ser bastante complejo, pero la idea básica de la ley es clara: la protección de la dueño de la casa de tener que perder la casa y además pagar a los montos de financiamiento de entidades adicionales debido a la depreciación de los precios de los inmuebles.

    Debido a este objetivo legal de protección del dueño de casa, la ley ha sido interpretada libremente para incluir muchas de las transacciones que no puede parecer estrictamente dentro de la definición. Por ejemplo, si uno saca un préstamo de la construcción para construir una vivienda y completa otra parte, el préstamo de la construcción ha sido considerada equivalente a una hipoteca de precio de compra y están sujetos a la protección de la ley. Allstate Ahorro y Préstamo Asociación. v Murphy (1979) 98 CA 3d 761.

  3. Trustee Sale or Foreclosure: The holder of the deed of trust or mortgage is barred only after seeking recovery from the secured home.

(DO NOT CONFUSE THE ANTI DEFICIENCY PROTECTION OF SECTION 580b WITH THE “SINGLE ACTION RULE” OF CODE OF CIVIL PROCEDURE SECTION 726 WHICH REQUIRES THE CREDITOR TO PROCEED ON FORECLOSING THE SECURITY RATHER THAN SUING ON THE NOTE IN A “SINGLE ACTION.” THAT SECTION IS DISCUSSED ELSEWHERE IN THIS WEBSITE. )

Waiver of The Protection:

A common mistake of those seeking protection under Section 580b is to assume that the protection cannot be waived. It is true that the protection of 580b cannot be waived in advance , eg in the Note or Deed of Trust executed. However, the protective provisions can be waived by subsequent conduct of the debtor including a written agreement to so waive. The leading case is Russell v Roberts (1974) 39 CA 3d 390 in which an agreement with the creditor for an extension of time to pay in return for the waiver was upheld by the Court.

Así pues, el momento más crítico para que el deudor se produce normalmente durante las semanas después del incumplimiento se declara mediante el pago de la Nota y el acreedor sugiere varias maneras de que la ejecución de una hipoteca puede ser retrasado o detenido, si el deudor sólo se compromete a pagar ciertas sumas adicionales o renuncia la protección de la ley de lucha contra la deficiencia. Con demasiada frecuencia, el deudor, con la esperanza de rectificar la situación, firmando documentos que terminan por renunciar a las protecciones vitales, no comprender completamente lo peligroso que puede ser.

California, contra el Estatuto de la deficiencia y las ventas cortas

Es importante darse cuenta de que los Estatutos de la Deficiencia de Lucha contra el no proteger a los vendedores en una situación de venta a corto. Esto es debido al hecho de que la ley sólo se aplica en una situación de exclusión. Por lo tanto, si el préstamo es un préstamo de compra de los vendedores de dinero deben ser advertidos de que una venta corta puede no ser el mejor curso de acción si el banco no incluye lenguaje de la deficiencia en la lucha contra la aprobación de la venta corta. Agentes de Bienes Raíces de negociación de la venta corta debe utilizar el Estatuto de la Deficiencia de Lucha contra como herramienta de negociación para incluir un lenguaje de lucha contra la deficiencia en la aprobación de la venta corta.

Las ramificaciones económicas del Estatuto de la Deficiencia de Lucha contra

Just because the bank cannot proceed independently in a separate action for the deficiency against the borrower does not mean the borrower does not suffer. First, the borrower will lose the home in the foreclosure sale. Second the credit history of the borrower will be adversely affected, usually for at least seven years.

There is also danger for the financial institutions in the event the market truly deteriorates. Their security is only as good as the equity on the property. With people borrowing up to ninety percent of the value of the home in an appreciated market, any real deterioration of property values means that the banks will quickly lose any value to their security and the anti deficiency statute means that they will not be able to proceed against the other assets of the borrower. Banks normally carry debts on their books showing equity securing the debt at the value of the property when the loan was made. It is clear to many professionals in real estate that a reduction in value of property in this state could easily result in economic catastrophe to the lending institutions who would find their secured loans as essentially unsecured.


Junior Lien Holders (Second Deeds of Trust, etc.)

Tenga en cuenta que si el titular de los embargos preventivos menores asegura que no observa utilizados para comprar la propiedad (por lo tanto no se compran hipotecas de dinero) que la protección de esta ley no se aplicaría. (Así, "las líneas de capital" utilizados para comprar otras cosas que no requeriría la institución financiera para cumplir con la ley de lucha contra la deficiencia.)

Suponiendo por el momento hay dos prestamistas que prestaron dinero para comprar la casa, cada uno tomando de nuevo una escritura de fideicomiso o hipoteca, en ese caso, incluso si el titular de la primera escritura en fideicomiso de las toallitas todo el capital en la propiedad por su ejecución hipotecaria, el segundo acto del titular de la confianza sigue siendo excluida de la búsqueda de ayuda directa en contra del préstamo en la sección 580b. (Brown v Jensen (1953) 41 C.2d, 193.) Pero tenga cuidado, porque los tribunales han eliminado en momentos en que la defensa en varias operaciones complejas y de refinanciación.

Conclusión

Property owners must take time to carefully consider the value of the protections afforded by this statute before taking actions that could forever lose its protection. One of our clients moved from her duplex to live with her sister in another state and when reversals in her business caused her to examine her asset/liability situation she found to her shock that the anti deficiency statute no longer protected her on her prior home precisely because it was no longer her dwelling. She had at first thought her risk was only the equity in the property. She found out that the entire Note, hundreds of thousands greater than the equity, was now a debt she would have to face. When she moved out of the state it never occurred to her to consider the long term effect ending the “dwelling status” of the property would have. A little foresight…or a visit to her accountant and lawyer to discuss risks…would have saved her much anguish.

 

Eviction of Tenants From Foreclosed Residential Rental Properties

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On December 19, 2008, the City of Los Angeles added Ordinance No 180441 to the Los Angeles Rent Stabilization Ordinance (“LARSO) to regulate the grounds for eviction of tenants from foreclosed residential rental properties. The amendment only applies to properties that are purchased at a foreclosure sale on or after December 17, 2008 by a lender, mortgagee, or beneficiary of a deed of trust, or an agent thereof, in full or partial satisfaction of a default obligation.

The stated purpose of the new ordinance is to prevent the displacement of tenants and the loss of rental units in the City of Los Angeles due to foreclosures of the property, and to prevent homelessness and nuisances and blight caused by vacant foreclosed properties.

LARSO only applies to properties in the city of Los Angeles . (please see map attached to determine if property is in the city of Los Angeles). Please note that that the areas of Westchester, San Pedro, Hollywood, Northridge, Encino, Woodland Hills, Van Nuys, Sunland, Canoga Park and Eagle Rock are all within the city of Los Angeles.

Anteriormente en virtud del Larso, control de alquileres cubiertos todas las unidades residenciales, EXCEPTO aquellas categorías de ajuste especificados. . Los dos principales excepciones fueron: (1) viviendas unifamiliares y unidades (2) construidas después de 1978. En virtud de estas exenciones, el prestamista era libre de desalojarlo sin causa. Sin embargo, con el paso de la Ordenanza n º 180.441, de las exenciones anteriores fueron retirados por un período de un año para compra de inmuebles en las ventas de ejecución hipotecaria.

Por lo tanto, prácticamente todas las propiedades adquiridas por los prestamistas en las ventas de ejecuciones hipotecarias en la ciudad de Los Angeles que están ocupadas por inquilinos están ahora sujetos al control de los desalojos

Bajo Larso que no pueden ser desalojados a excepción de una de las 12 razones de la lista. Las razones por las que los inquilinos pueden ser desalojados incluyen: falta de pago de (legal) en alquiler, rompiendo el plazo del arrendamiento, causando una molestia [incluyendo drogas y las pandillas], usar la unidad para un propósito ilegal [por ejemplo, un taller mecánico en un apartamento ], la negativa a renovar el contrato de arrendamiento en términos similares, la negativa a permitir la entrada del propietario razonable para inspeccionar, reparar o mostrar las instalaciones a los posibles compradores, o si hay otra persona en posesión de la unidad de que se lo alquilaba. (Por favor ver adjunto "12 razones para el desalojo"