Lourd fardeau fiscal pour ceux qui se profile à vendre tenter court

Chaque ensemble de la famille ya vécu à des époques différentes. L'ensemble actuel a été il ya cinq ans. Le contrat de location est de la juste valeur marchande, quoique beaucoup moins que l'hypothèque. De toute évidence, nous avons dû payer la différence - à perte.

Il ya quelques années, nous avons obtenu un prêt sans intérêt uniquement sur ​​la maison (avant les parents actuels se déplaçant dans). Nous avons eu l'intention de vendre la maison dans quelques années. Maintenant, le marché est l'endroit où il est. Nous sommes extrêmement tête en bas dans la valeur de la maison sans l'équité que ce soit.

Financièrement, nous sommes en mesure d'effectuer le paiement, mais mon mari et je pense que nous ne faisons que jeter de l'argent chaque mois. Nous aimerions savoir ce que nos options peuvent être au sujet de cette maison.

Nous avons entendu de notre personne d'impôt que si une vente à découvert est fait nous pourrions avoir un énorme fardeau fiscal, ce qui nous ne pouvons pas à ce point dans nos vies (mon mari est à la retraite). Nous avons un excellent crédit mais je crois qu'il serait extrêmement difficile d'obtenir un nouveau prêt en raison de la valeur et le fait que je ne travaille pas en ce moment.

Nous avons effectivement envisagé de déménager dans la maison nous-mêmes et pour y vivre pendant le nombre requis d'années et puis de le vendre, mais nous ne savons pas comment cela pourrait être bénéfique. Kathryn-

CHER KATHRYN: Il ne sera pas une consolation pour vous, mais vous n'êtes pas seul avec ce problème. Heureusement pour vous, cependant, vous ne pouvez toujours payer les mensualités.

Il ya plusieurs options disponibles. Mais en aucun cas si vous décidez de marcher loin de la maison; qui est simplement enterrer votre tête dans le sable, et aura de graves conséquences financières pour vous.

1 Acte en lieu et place:. Certains prêteurs vous permettra de leur donner l'acte. C'est "au lieu" de forclusion. Elle aura un impact sur votre crédit, mais pas autant que certains des autres options ci-dessous.

2. Vente à découvert: Il s'agit d'une option selon laquelle la maison sera vendue pour moins que le prêt hypothécaire. Discutez-en avec votre prêteur, parfois vous ne pouvez pas avoir à payer toute la différence entre le prix de vente et le solde du prêt hypothécaire. Cependant, cela aura un impact de votre cote de crédit. Votre conseiller fiscal est correct, cependant. Parce que ce n'est pas votre résidence principale, vous devrez payer de l'impôt sur la dette annulée. C'est ce que j'appelle «revenu fictif».

3 sur la faillite:. Vous devez discuter des avantages et des inconvénients avec un avocat de faillite expérimentés. Cependant, le dépôt pour le soulagement de faillite ne sera pas un impact sur votre crédit autant que permet la propriété d'être forclos sur.

4. Forclusion: À mon avis, c'est le dernier recours absolu.

Mais voici une suggestion: Avant de commencer le long d'une de ces voies, communiquer avec votre prêteur et discuter de votre situation avec eux. Il est souvent difficile de trouver une personne ayant autorité, mais vous devriez essayer du mieux que vous le pouvez. Vous pouvez être en mesure de travailler à un arrangement avec le prêteur comme un taux d'intérêt plus bas, une modification de prêt, ou un moratoire sur les paiements pour plusieurs mois.

Il vaut la peine de passer le temps avant qu'il ne soit trop tard.

CHER BENNY: Nous avons un accord d'achat avec les acheteurs que les Etats qu'ils vont fermer, comme une vente au comptant, au plus tard à une date précise. Cet accord a été signé un mois avant cette date de clôture.

Peu de temps après l'accord a été signé, les acheteurs ont décidé qu'ils voulaient entrer dans notre maison avant la fermeture et a offert de mettre des fonds dans le compte de leur courtier et de nous donner d'avance de trésorerie à sortir. Nous avons proposé de retour qu'ils nous donnent de l'argent au lieu du courtier. Les flux de trésorerie d'avance irait vers la fermeture, une fois arrivés à la fermeture. Parce que nos choses allaient dans le stockage, nous voulions être sûrs que nous avons en fait fermé avant nous nous sommes déplacés. Nous voulions de l'argent comptant immédiat qui devait être non remboursables si elles s'éloigna de la transaction.

Nous avons présenté notre proposition sur un vendredi et leur a donné jusqu'à lundi pour revenir à nous. Ce fut un il ya quelques semaines. Ils n'ont jamais répondu à notre proposition. Il a été arracher des dents pour les amener à aller de l'avant avec une date de clôture par écrit et elles doivent aussi signer sur les inspections.

Une semaine avant la date de règlement prévue, nous avons reçu un appel de notre REALTOR ® qui nous a dit que ® REALTOR des acheteurs n'a pas été en contact avec les acheteurs pour quelques jours maintenant. Nous avons annulé nos déménageurs parce que nous n'avons pas d'accord, par écrit, dans la mesure où une date de clôture et ils n'ont jamais signé de rabais sur les points d'inspection.

Le seul contrat signé J'ai dit une date précise que la date de clôture. La dernière, nous avons entendu de l'agent de l'acheteur, c'est que les acheteurs ont travaillé sur l'obtention de leurs fonds de l'étranger par hier, qui était deux jours avant la date de règlement prévue. Cela n'a pas été confirmée.

Nous nous demandons ce qui se passe après la date de règlement est adopté et nous n'avons plus rien par écrit. Je suis très déçu de mon agent immobilier / courtier considérant que les frais Realtor ® sur la vente de ma maison sont très élevés. Ceci est tout à fait le roller coaster, et personne ne semble être le partage de toutes les réponses. Je suis tenté d'obtenir un avocat pour expliquer tout cela pour moi, mais ce serait encore une autre dépense. -Pam

CHER PAM: Ma colonne se déroulera longtemps après votre date de clôture est passée, donc j'espère que tout s'est bien passé bien pour vous. Toutefois, votre question est importante. Qu'est-ce qui se passe quand un acheteur décide - pour une raison quelconque - de ne pas compléter la transaction et aller à l'établissement?

Différents états ont des lois et des procédures différentes, donc ma réponse doit être de nature générale. Cependant, d'après mon expérience, la plupart former des contrats immobiliers - en particulier ceux qui sont prêts et utilisé par les courtiers et agents immobiliers - énoncer très clairement ce qui se passe dans le cas d'un défaut acheteur.

Tout d'abord, vous devez déterminer si l'acheteur est vraiment en défaut. Y at-il toutes les éventualités dans le contrat, comme l'obtention d'une inspection à domicile satisfaisante, obtenant une appréciation acceptable, obtenir le financement nécessaire ou l'examen de la copropriété ou le propriétaire des documents d'association?

De toute évidence, un acheteur ne veut pas perdre son / sa dépôt d'arrhes et prendra la position qu'il / elle est excusée d'aller à la colonisation (séquestre) fondée sur un ou plusieurs de ces éventualités.

Il faut donc être très prudent d'examiner la situation - et le contrat immobilier - avant d'appeler l'acheteur en défaut.

S'il ya un défaut, généralement le vendeur a l'une des trois voies de recours: (1) garder le dépôt d'arrhes; (2) poursuivre l'acheteur en dommages-intérêts; ou (3) poursuivre l'exécution intégrale.

1. Gardez le dépôt d'arrhes. Habituellement, ces fonds sont détenus en mains tierces par le courtier immobilier ou par le règlement (séquestre) entreprise. Vous devez comprendre que lorsque l'argent est détenu en fidéicommis, l'agent d'entiercement ne peut pas libérer unilatéralement les fonds de chaque côté, sauf si les parties signent un communiqué ou une cour de questions de droit d'une ordonnance. Donc, il n'est pas toujours facile d'accès du dépôt.

En outre, de nombreux contrats immobiliers expressément que l'agent immobilier a droit à une partie du dépôt ne doit pas dépasser ce que la commission aurait été si l'opération avait traversé.

2. Sue pour dommages et intérêts. Vous avez perdu la vente et, enfin, l'a revendu pour 50.000 $ de moins que le prix du premier contrat. C'est l'un de vos dommages et intérêts. En outre, vous avez eu à payer d'autres taxes foncières, les paiements hypothécaires et les assurances, et ces coûts peuvent également être inclus dans votre procès.

Mais le litige est long, coûteux et toujours incertain. Et à moins que votre contrat de vente stipule expressément que le dominant (gagnante), le parti peut obtenir les honoraires d'avocat accordés par le tribunal, vous devrez payer votre avocat de votre propre poche.

3. Sue pour des performances spécifiques. Ici, vous dites à un juge, «L'acheteur a signé un contrat et a l'argent, donc s'il vous plaît commander l'acheteur d'aller à la fermeture." Une fois de plus, mes commentaires en garde concernant les litiges sont applicables ici aussi.

Bottom line: Sauf si vous voulez vraiment passer beaucoup de temps (et potentiellement beaucoup d'argent) dans la cour, essayez de négocier avec l'acheteur sur la libération de tout ou partie du dépôt d'arrhes. Et à la suite de la ligne du bas: Les vendeurs doivent essayer d'obtenir un aussi grand dépôt que possible, au moins 5 pour cent du prix d'achat.

Par Benny Kass
Inman Nouvelles ®