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8000 $ de crédit fiscal de première accédants à la propriété étendu

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NEW YORK (CNNMoney.com) - Le président Obama a signé une prolongation et l'expansion du crédit d'impôt pour la première fois les acheteurs de maison le vendredi.

Le crédit 8000 $ a été prévue pour expirer le 1er décembre, mais sera désormais en vigueur jusqu'à la fin de Juin. Les acheteurs de maison doit signer un contrat avant le 30 Avril et se ferment par Juin 30. Les limites de revenu ont également été soulevées: les acheteurs individuels peuvent maintenant gagner jusqu'à 125 000 $ et obtenez toujours la totalité du crédit alors qu'un couple marié peut gagner 225 000 $.

Le projet de loi a également fait plus de propriétaires admissibles à demander le crédit sur leurs impôts. Accédants à la propriété, ceux qui n'ont pas été propriétaires d'une maison dans les trois dernières années - toujours admissibles à un remboursement de 8000 $. Mais maintenant, les gens qui veulent commercer vers le haut peuvent aussi se qualifier. Ceux qui ont possédé et occupé une résidence pour au moins cinq ans sur les huit dernières peuvent demander un crédit d'impôt 6500 $ si elles ferment sur un achat d'ici la fin de Juin.

«La nouvelle version du crédit d'impôt a le potentiel pour stimuler le marché du logement encore plus que l'ancienne version en raison du fait que davantage de personnes admissibles en vertu des nouvelles règles", a déclaré Nicholas Gibran, président de l'Institut CMPS, un organisme qui certifie les banquiers et courtiers en hypothèques.

Qui est admissible?

Nicolas a fourni quatre scénarios illustrant comment les règles du crédit d'impôt pour les acheteurs de maison existantes seront appliquées:

• Harry propriétaire d'une maison en 2001 et 2002, mais elle a vendu à déménager pour un emploi. Il aurait droit à 8000 $ la première fois-acheteur à crédit parce qu'il n'a pas été propriétaire d'une maison dans les trois dernières années.

• Sue a acheté une maison en 2004 et a vécu là depuis. Si elle décide d'acheter une nouvelle maison, elle serait admissible au crédit d'impôt 6500 $ parce qu'elle a vécu dans la même résidence pendant cinq années consécutives au cours des huit dernières années.

• Jane acheté sa maison en 2002, ya vécu pendant cinq années consécutives avant qu'elle loue en 2007. Elle serait admissible parce qu'elle était un propriétaire / occupant pendant au moins cinq années consécutives au cours des huit dernières années.

• Mark a acheté une maison en 2006 et ya vécu pendant les trois dernières années. Il ne serait pas admissible parce qu'il n'est ni un acheteur pour la première fois, ni quelqu'un qui a vécu dans la même résidence principale pendant cinq années consécutives au cours des huit dernières années.

Comment aider l'économie

Les législateurs et les experts de l'industrie s'attendent à ce que le crédit sera d'encourager les acheteurs tels que Jane et Sue à se déplacer de leurs plans d'achat.

"Ce projet de loi sera de déplacer la demande de la seconde moitié de 2010 dans la première moitié", a déclaré Pat Newport, un analyste immobilier avec IHS Global Research. "En conséquence, les ventes de logements et les prix recevra un coup de pouce dans la première moitié de 2010, avec récupération dans le second."

Ce n'est pas une mauvaise chose, selon le projet de loi Kilmer, vice-président de plaidoyer en faveur de l'Association nationale des constructeurs d'habitations. Il est important de stabiliser les marchés immobiliers rapidement pour aider les sortir l'économie de son chaos.

Le crédit d'impôt original 8000 $ semble avoir contribué à atteindre cet objectif: les prix des maisons ont légèrement augmenté ces derniers mois, selon l'indice S & P / Case-Shiller Home Price Index.

Serait-il arrivé de toute façon?

Mais les critiques encore voir le programme comme étant inefficace, car elle récompense les acheteurs qui auraient acheté une maison de toute façon. Newport estime que moins de 400.000 de la 2 millions de personnes qui ont demandé le crédit d'origine ont fait leurs achats uniquement en raison des avantages fiscaux.

En outre, les acheteurs n'ont pas, en réalité, de recevoir l'entier bénéfice. "Le crédit a permis de stabiliser les prix", a déclaré Newport. "Alors que le crédit a été divisé entre le vendeur et l'acheteur. Les vendeurs reçoivent des prix plus élevés et les acheteurs paient plus qu'ils ne l'auraient fait autrement. "

L'industrie du logement, cependant, est heureux avec l'extension, même si le crédit n'a pas été tout à fait aussi efficace comme ils l'espéraient.

L'industrie pense le crédit serait de fournir un effet d'entraînement, avec des ventes à des minuteries premiers déclencheurs autant trois autres «move-up" des ventes.

Cela ne s'est pas produit, selon Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR.

"Il n'a pas eu l'impact réaction en chaîne, il a été supposé," at-il dit. "Au lieu de cela, de nombreux débutants se tourna vers vacant, saisis ou autres propriétés en difficulté les vendeurs qui avaient peu de chances d'être aller-up acheteurs."

Ainsi, le crédit d'impôt contribué à soutenir le bas de gamme du marché, sans avoir beaucoup d'impact sur le reste du spectre. Étendre le bénéfice pour les propriétaires existants devrait stimuler ces segments. Cela devrait produire des avantages supplémentaires, selon Yun.

«Prévenir la chute des prix plus ou prix encore nudging un peu stabilise la richesse immobilière, ce qui rend les propriétaires de plus à l'aise dans leurs dépenses", a déclaré Yun. "Ils sont plus susceptibles de sortir dans les magasins ou acheter une nouvelle voiture. Cela donne un coup de pouce à l'économie globale. " Vers le haut de la page

Par Les Christie, rédacteur CNNMoney.com

6 novembre 2009: 15h18 HE

Secrétaires Geithner Plan Short Sale

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Secrétaires Geithner, Donovan annoncera les détails de nouvelles
Faire Programme d'accueil abordables, mettez en surbrillance
Progrès de mise en œuvre

Tout juste deux mois après la version des lignes directrices du programme,
Les propriétaires Realizing secours en vertu du Régime d'administration
Inscrivez-secrétaires pour raconter les histoires personnelles

Pour voir la Fiche d'information Programme Mise à jour: Alternatives Foreclosure et Incentives Accueil Prix déclin de protection, s'il vous plaît visitez lien .
Pour voir la maison Faire abordable Fiche Rapport d'étape, s'il vous plaît visitez le lien .
Pour lire des notes biographiques sur les propriétaires qui fréquentent l'événement d'aujourd'hui, s'il vous plaît visitez le lien .

WASHINGTON - Avec l'Accueil abordable Faire (MHA) programme de la prestation tant besoin de secours pour les propriétaires et à notre économie un peu plus de deux mois après la publication de lignes directrices du programme, le secrétaire au Trésor Tim Geithner et du Logement et du Développement urbain (HUD) Secrétaire Shaun Donovan a fourni aujourd'hui une mise à jour sur l'impact du programme d'endiguer la crise du logement et de garder les familles dans leurs maisons et a annoncé de nouvelles options pour les propriétaires face à la forclusion.   L'annonce et la mise à jour fait suite à une réunion avec des conseillers de logement, de la Coalition nationale pour le réinvestissement communautaire (CNR) et avec les propriétaires Nicolas Tekpertey de Reston, VA, et Warren Rohn de Lewiston, CA, qui ont partagé leurs histoires de réussite depuis sa participation dans la modification Accueil abordable Programme.

"En un peu plus de deux mois, le programme d'accueil Faire abordable est en marche, aider à redresser l'économie et de faire une différence dans les vies et les moyens de subsistance de milliers de propriétaires américains.   Taux d'intérêt historiquement faibles permettent aux Américains de refinancer et économiser de l'argent, et les modifications sont en aidant les propriétaires à éviter la forclusion, "a déclaré le secrétaire Geithner.   "Aujourd'hui, nous annonçons un composant nouveau programme pour aider les propriétaires obtenir des modifications dans les zones souffrant de baisses de prix à domicile.   Si une modification n'est pas possible, nous annonçons également des mesures pour encourager la vente rapide privée ou transfert volontaire de biens, ce qui permettra d'économiser de l'argent aux propriétaires et à protéger leur AVENIR financière.   Ce sont des étapes cruciales pour enrayer la crise de forclusion et de stabiliser le marché du logement, qui sont tous deux essentiels à notre relance économique. "

"Je ne peux insister assez sur l'importance de nos agences de conseil et approuvé par HUD sont à la réussite du programme d'accueil Faire abordable, et, finalement, de contribuer à garder les familles américaines dans leurs maisons", a déclaré le Secrétaire Donovan.   "C'est pourquoi HUD a demandé un investissement de 100 millions de dollars dans notre programme d'aide au logement Counseling pour l'exercice 2010, une augmentation de 35 millions de dollars de notre budget de 2009. Cet investissement aidera à soutenir davantage le travail de nos conseillers de logement 2600 et approuvé par HUD à travers le pays, tout comme ceux au CNR, qui jouent un rôle clé en s'assurant que les emprunteurs peuvent prendre part à la modification et les options de refinancement mis à la disposition par le biais Faire Home Affordable ".

Les secrétaires annoncé de nouveaux détails sur le programme d'accueil Faire abordable:  

Alternatives Foreclosure fournir des incitations pour réparateurs et les emprunteurs à poursuivre les ventes à découvert et les actes-en-Lieu (DIL) de forclusion dans les cas où l'emprunteur est généralement admissibles à une modification MHA, mais ne sont pas admissibles ou est incapable de terminer le processus, ce qui aide à prévenir saisies coûteuses et minimise les dommages que les saisies imposer aux emprunteurs, les institutions financières et des communautés. Les nouveaux détails permettra de simplifier et de rationaliser le processus de la poursuite des ventes à découvert et les actes-en-Lieu, ce qui facilitera la capacité des plus réparateurs et les emprunteurs d'utiliser le programme. Le programme fournit un flux de processus standard, les délais de rendement minimal et de la documentation standard, et il offre des incitatifs financiers aux réparateurs et les emprunteurs pour poursuivre ces solutions de rechange à la forclusion.

Accueil Incitations Prix déclin de protection fournira des incitations supplémentaires pour les prêteurs des modifications en cas des baisses de prix des maisons ont été les plus graves et les prêteurs craignent que ces baisses peuvent persister. Afin d'encourager la modification des prêts hypothécaires et de permettre plus de plus de familles à garder leurs maisons, l'administration, en s'appuyant sur un aperçu au point par le président Bair et la FDIC, a développé un paiement innovante qui offre une rémunération basée sur les récentes baisses de prix à domicile.   Ensemble, les paiements incitatifs sur tous les foyers modifiés permettra de couvrir la perte de garantie supplémentaire sur ces modifications qui ne réussissent pas.   HPD paiements P sera lié au taux de déclin de la maison récente des prix dans un marché local du logement, ainsi que le coût moyen d'une maison dans ce rché ma.

Depuis le lancement de Faire Home Affordable, plus d'un million d'Américains ont maintenant refinancée, en raison de taux d'intérêt historiquement bas, et beaucoup d'emprunteurs sous-marins ont refinancé dans le cadre du Programme de refinancement Accueil abordable. Fannie Mae a eu plus de 233 000 demandes admissibles de refinancement par le biais de son programme de refinancement, avec plus de 51000 d'entre eux ayant de prêt-valeur des ratios compris entre 80% et 105%.   Plus de 55.000 offres Accueil Modification abordables ont été étendues à de qualification emprunteurs.   En outre, réparateurs ont envoyé plus de 300.000 lettres aux propriétaires qui sont des candidats potentiels pour le programme. Les volumes d'application de refinancement et des modifications en cours font clairement le désir des propriétaires de profiter du programme de l'administration nistration de.

Les propriétaires Nicolas Tekpertey et Warren Rohn avons déjà vu l'impact du programme de modification MHA.   En Mars, Tekpertey entendu parler de la modification Accueil abordable d'un ami, appelé à son prêteur, par télécopieur dans ses documents, et a été qualifié avec une relative facilité. Avec cette modification, il sauve presque 600 $ par mois et son paiement est désormais possible et abordable, avec des économies annuelles totales de 7154 $. Warren Rohn a reçu une offre d'adaptation des habitations à prix abordable à partir de son prêteur et était capable de modifier son prêt avec un taux d'intérêt de 2% pendant cinq ans.  

"En Février, j'ai été face à la forclusion," Tekpertey dit. «Faire Home Affordable changé ma situation, et m'a donné mon retour à la maison.   Tous les propriétaires qui sont inquiets pour leurs paiements hypothécaires devrait faire ce que j'ai fait. Allez sur le site comme je le faisais. Voir si vous êtes admissible. Ce programme est réel, et ce programme fonctionne. "

«Ce programme sauvé ma peau», a déclaré Rohn.   "Perdre mon entreprise de camionnage a été assez dur, mais je ne suis pas sûr de ce que j'aurais fait si je perdu ma maison. Je veux dire quelque chose à tous les propriétaires là-bas - ce programme a fait une réelle différence dans ma vie. Il m'a donné ma femme et la sécurité de savoir que nous n'allons nulle part. "

Faire Home Affordable, un plan global pour stabiliser le marché du logement aux États-Unis, a d'abord été annoncé par l'Administration le 18 Février.   Le programme en trois volets comprend des mesures énergiques pour soutenir les bas taux hypothécaires, en renforçant la confiance dans Fannie Mae et Freddie Mac; une maison abordable de refinancement, qui fourniront un nouvel accès au refinancement pour 4 à 5 millions de propriétaires et un programme d'adaptation des habitations à prix abordable , qui permettra de réduire les paiements mensuels sur les hypothèques de premier rang existantes pour un maximum de 3 à 4 millions de propriétaires à risque.   Deux semaines plus tard, l'Administration a publié des directives détaillées pour le Programme d'adaptation des habitations abordables et autorisé réparateurs pour commencer les modifications dans le cadre du régime immédiatement.   Quatorze réparateurs, y compris les e e rang de cinq ans, ont maintenant signé des contrats et des modifications entreprises par le programme.   Entre les prêts couverts par ces réparateurs et des prêts détenus ou titrisés par Fannie Mae ou Freddie Mac, les participants modification apportée au domicile abordables représentent maintenant plus de 75 pour cent de tous les prêts dans le pays.

Short Sale Q & A

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Qu'est ce qu'une vente immobilière à court?

 

Une alternative peu connue, une fois de plus couramment utilisé dans la récession immobilière des années 90, est la «vente à découvert», qui fonctionne comme ceci: Un propriétaire est en retard sur les paiements hypothécaires ses, généralement due à une perte d'emploi , la hausse des paiements de la dette, ou les deux. Face à une situation dans laquelle la valeur de la maison a diminué et ne peut être vendu pour le montant de l'hypothèque due, 360 Immo travaille à un accord avec le prêteur de vendre la maison pour que le marché peut supporter. Si le montant de la vente est inférieure à la somme due sur le prêt hypothécaire, le prêteur obtient le produit et les rejets de la dette restante.

Aussi connu sous le nom d'un bien immobilier à court pay-off ou une séance d'entraînement de pré-forclusion, une vente à découvert est une entente avec un prêteur à accepter moins que le montant dû par un emprunteur par la vente de la propriété à un tiers.

- Quels sont les avantages d'une vente à découvert contre une forclusion?

Alors que dans les deux cas, la vente à court et à la forclusion, l'hypothèque en souffrance affectera négativement leur cote de crédit, au moins les vendeurs à découvert éviter d'avoir une "dette acquittée en raison de la forclusion" sur leurs rapports de crédit. Experts hypothécaires et de crédit dire que, après la faillite, ayant une forclusion sur votre rapport de crédit est le pire résultat et permettra de réduire votre pointage de crédit en plus de 250 points. Vous pourriez aussi avoir à attendre jusqu'à plusieurs années à se qualifier pour une hypothèque à un taux raisonnable.

Les ventes à découvert apparaître sur un rapport de crédit comme un "pré-forclusion dans la rédemption" d'état et peut entraîner une réduction du score de crédit de 100 points ou moins. Après la vente, l'hypothèque peut apparaître comme «libéré». Les personnes qui terminent avec succès une vente à découvert peuvent également être admissibles à un prêt hypothécaire à un taux d'intérêt raisonnable en aussi peu que 18 mois. Donc, si l'achat d'une maison est un objectif pour l'avenir, puis une vente à découvert est la meilleure option pour de nombreuses familles.

- Mes paiements hypothécaires sont en retard et j'ai peut-être face à la forclusion. L'option vente à découvert à ma disposition?

360 Realty comprend en tant que propriétaire incapable de faire votre versement hypothécaire ou de traiter avec la possibilité de faire face à la forclusion ne peut être une expérience stressante et un temps émotionnellement douloureux dans votre vie. Si vous êtes actuellement en retard sur votre versement hypothécaire - ou de prévoir ce que vous allez bientôt être incapables de continuer à faire vos paiements hypothécaires - vous n'êtes pas seul: vous avez une option.

360 Immo vous aidera à identifier et à mettre en œuvre la meilleure solution possible vente à découvert pour vous aider à éviter la forclusion. Après un examen approfondi de votre situation par un de nos spécialistes Short Sale, nous allons travailler avec votre prêteur pour trouver la solution appropriée. 360 Realty diligence négocier pour arriver à une solution juste et équitable avec votre prêteur.

Beaucoup de propriétaires en difficulté tout simplement abandonner et céder à la procédure de saisie, souvent sans en être pleinement conscients de l'option de vente à court à leur disposition.

Beaucoup de propriétaires en difficulté tout simplement abandonner et céder à la procédure de saisie, souvent sans en être pleinement conscients de l'option de vente à court à leur disposition.

- Est-ce que la vente à découvert me coûte rien? 

 Il n'y a pas de frais de poche associés aux ventes à découvert. Prêteur actuel de l'emprunteur paie habituellement Realty 360 pour les services immobiliers fournis.

 

- Quels sont les critères dois-je remplir pour être pris en compte dans une "rigueur" la situation? 

 Emprunteur généralement à prouver une "rigueur" et donc incapable de continuer à faire des paiements sur l'hypothèque. Une situation de carence est celui qui est le résultat d'une circonstance atténuante qui oblige l'emprunteur dans une situation où ils ne peuvent plus payer leurs versements hypothécaires. Bien que chaque situation est différente, quelques exemples fréquents de difficultés comprennent:

      Diminution de la valeur de la maison

      Le taux de chômage ou de perte de principale source de revenus

      Incapacité de travail due à la crise de la santé

      Montage des frais médicaux

      Délocalisation de l'emploi

      Le défaut de l'entreprise

      Faillite

      Décès du conjoint ou autre significatif

      Divorce ou séparation

- Que dois-je faire pour commencer? 

 En plus de la difficulté propriétaire prouver, les prêteurs exigent un ensemble spécifique de documents à l'appui financier d'envisager une vente à découvert. Contacter Immo 360 aujourd'hui et l'un de nos spécialistes vous aideront à démarrer.

 

- Quand dois-je commencer le processus de vente à découvert? 

 Immédiatement, la forclusion et des situations de vente à découvert ont tendance à être extrêmement sensible au temps et de consommer des négociations. Le plus tôt nous pourrons commencer les négociations avec votre prêteur, plus les chances d'une résolution réussie. Il n'est pas nécessaire d'attendre jusqu'à ce que le prêteur vous envoie un avis de défaut ou initie des procédures de forclusion formelles contre vous. Le temps est de l'essence!

 

- Quel sera l'effet d'une vente à court vs une forclusion avoir sur mon crédit? 

 Alors que dans les deux cas, la vente à court et à la forclusion, l'hypothèque en souffrance affectera négativement leur cote de crédit, au moins les vendeurs à découvert éviter d'avoir une "dette acquittée en raison de la forclusion" sur leurs rapports de crédit. Experts hypothécaires et de crédit dire que, après la faillite, ayant une forclusion sur votre rapport de crédit est le pire résultat et permettra de réduire votre pointage de crédit en plus de 250 points. Vous pourriez aussi avoir à attendre jusqu'à trois ans pour être admissible à un prêt hypothécaire à un taux raisonnable. Les ventes à découvert apparaître sur un rapport de crédit comme un "pré-forclusion dans la rédemption" d'état et peut entraîner une réduction du score de crédit de 100 points ou moins. Après la vente, l'hypothèque peut apparaître comme «libéré». Les personnes qui terminent avec succès une vente à découvert peuvent également être admissibles à un prêt hypothécaire à un taux d'intérêt raisonnable en aussi peu que 18 mois. Donc, si l'achat d'une maison est un objectif pour l'avenir, puis une vente à découvert est la meilleure option pour de nombreuses familles.

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- Combien de temps faut une vente à découvert en général pour traiter? Que le processus soit accéléré si je suis face à la forclusion ou un jour de l'adjudication a été fixée? 

 Toutes les situations de vente à découvert sont uniques et suivre leur propre calendrier. Typiquement une vente à découvert est achevée dans un à quatre mois à partir du moment nous avons un paquet de vente complet à court prêt à présenter pour le prêteur. Le calendrier dépend de la rapidité, nous pouvons commencer à négocier avec votre prêteur. Si vous êtes face à l'éviction imminente ou même si une date de vente aux enchères a déjà été réglée, le processus peut certainement être accélérée et l'on peut même avoir le prêteur reporter la date de l'enchère. S'il vous plaît contactez-nous dès aujourd'hui pour une consultation gratuite avec un de nos spécialistes Short Sale afin que nous puissions apporter une assistance immédiate pour vous.

 

- Pourquoi mon prêteur conviennent à une vente à découvert? 

 Dans les situations les plus en difficulté hypothécaires, la forclusion est un dernier recours pour toutes les parties concernées. Le propriétaire et le prêteur veulent généralement d'éviter la forclusion à tout prix. C'est pourquoi une vente à découvert est avantageux à la forclusion et les prêteurs sont généralement très motivés à poursuivre une vente à découvert avant la saisie. Une vente à découvert donne au prêteur la possibilité de couper ses pertes Upfront évitant ainsi le coût et le temps d'une forclusion et des pertes potentiellement plus importants. Les prêteurs veulent faire des prêts, ils ne veulent pas être dans l'entreprise de posséder et de gérer des biens immobiliers. Que ce soit le prêteur choisit d'aller jusqu'au bout d'une forclusion ou d'accepter une vente à découvert, ils prennent une perte ou l'autre manière, mais dans de nombreux cas, ils prendraient moins d'une perte d'une vente à découvert et résoudre la question dans un laps de temps relativement courte . Dans presque tous les cas, une vente à découvert offre un rendement nettement meilleur sur l'investissement du prêteur que d'une forclusion ne.

 

- Quelle est votre relation avec les prêteurs? Pourquoi devrais-je pas négocier avec mon prêteur directement? 

 360 Immo travaille en tant que tierce partie indépendante négociateur vente à découvert. Notre expérience et notre professionnalisme assure les propriétaires et les prêteurs que nous allons être le facteur déterminant du processus de vente à découvert. Nous croyons fermement que, tout comme la plupart des emprunteurs d'utiliser d'abord un professionnel pour obtenir un prêt hypothécaire, il est dans leur meilleur intérêt de le faire si elles sont dans la position inconfortable dont ils ont besoin pour sortir d'une hypothèque. Si proactive, vous obtenez seulement un coup de négocier votre moyen de sortir de la forclusion par le biais d'un processus de vente à découvert, et tandis qu'il est presque impossible de négocier avec le prêteur vous-même, il est fortement déconseillé. Laissez notre équipe de professionnels vous représenter à travers le processus de vente à découvert. La plupart des ministères des prêteurs d'atténuation des pertes manquent de personnel, et les atténuateurs de perte sont généralement surchargés de travail surchargé avec toutes les parties en lice pour leur attention. Malheureusement, l'atténuateur de perte peut être très difficile de mettre la main sur, et quand vous enfin faire passer à travers, vous avez très peu de temps avec lequel pour faire de votre cas. En outre, le stress supplémentaire de la forclusion en lui-même, il est difficile pour un propriétaire de négocier efficacement leur moyen de sortir de la forclusion. Parce que nous travaillons avec tous les prêteurs et les propriétaires de représenter l'ensemble du pays, et depuis nous nous sommes spécialisés dans l'atténuation des pertes, nous comprenons la manière de collecter, préparer et présenter efficacement l'information que les prêteurs exigent d'envisager sérieusement une solution d'atténuation des pertes comme un court vente. Nous avons d'excellentes relations de travail avec les ministères des prêteurs d'atténuation des pertes et nous allons tirer parti de notre réseau et l'expertise pour vous aider à résoudre votre problème.

 

- Pourquoi devrais-je utiliser 360 Realty pour m'aider? 

 Nos experts spécialistes des ventes à découvert sont très bien formés dans ce processus souvent complexe. Nous exerçons nos activités dans chaque état ​​et avoir une compréhension globale de tous les tenants et les sorties et les règles et règlements applicables à chaque situation de forclusion. C'est cette combinaison unique de leader de l'industrie expertise, le professionnalisme irréprochable, et l'attention du client extraordinaire qui nous permet d'offrir le plus haut niveau de service à nos clients.



Approbation Countrywide Short Sale

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Une fois que Countrywide a reçu une copie d'un contrat d'achat signé, ils auront besoin d'environ 2 jours pour recevoir les documents par télécopieur et de l'examen. Ils seront suivi par une confirmation de la réception de la convention d'achat. Si l'offre est viable, l'évaluation intérieure sera ordonnée. Dans les 3 jours après l'évaluateur a été assigné, Countrywide prendra contact avec le client ou l'agent pour fixer un rendez-vous pour dothe évaluation. Environ 7 à 10 jours après l'évaluation a été ordonnée, les résultats de l'évaluation sera reçu par Countrywide. Après Countrywide a reçu une évaluation, ils vont mener une analyse pour déterminer si la vente à découvert offre est alignée avec la juste valeur marchande.

Négociation complémentaires et / ou une information par être demandée par Countrywide, tels que: Les modifications apportées au HUD une déclaration, les fonds et / ou billet à ordre de l'emprunteur, des informations sur l'acheteur, une lettre carence signé par l'emprunteur, l'explication de la misère, déclaration d'impôt de l'année la plus reent.

Une fois que toutes les parties concernées ont convenu aux négociations, Countrywide et / ou de ses investisseurs et insureres rendra une décision dans les 5 jours ouvrables. La décision d'accepter ou de refuser la vente à découvert sera communiquée au client et / ou de l'agent dans les 48 heures après la décision finale.

Tax Consequences Associated with a Short Sale

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Jusqu'à cette année, il y avait des conséquences fiscales déterminées de s'échapper de forclusion par une vente à découvert. Éviter l'exclusion a toujours été la meilleure chose à faire, car il empêche une marque noire sur votre rapport de crédit qui pourrait vous empêcher d'être approuvée pour des prêts futurs. La plupart des experts financiers vous diront que, même aujourd'hui, en gardant une forclusion de votre rapport de crédit est plus important que toute obligation fiscale supplémentaire.

Tout d'abord, examiner les problèmes de crédit

Comment une vente à découvert une incidence sur mon crédit? Que vous échappent ou choisissez une option comme une vente à découvert ou d'un acte en tenant lieu de forclusion, vous aurez à traiter avec le fisc. Et la plupart des professionnels de l'immobilier va vous informer que la vente à découvert est votre meilleure option si la préservation de votre crédit est important. Il ya un certain nombre de conséquences potentiellement coûteuses-de forclusion, acte en tenant lieu de forclusion et une vente à découvert. La plupart d'entre eux sont l'impact sur la cote de crédit d'un débiteur. Les deux premiers, la forclusion et en actes, en remplacement, ont de l'impact de réduction de même votre score FICO de 200 points ou plus. Avec une vente à découvert, cette réduction est plus dans l'ordre de 100 points. Vous pouvez également s'attendre à ce qu'il soit impossible d'obtenir un nouveau prêt de 36 mois ou plus avec les deux premiers, et around18 mois avec une vente à découvert. Cela signifie que vous serez en mesure de remettre de l'impact du crédit beaucoup plus vite avec une vente à découvert. Néanmoins, il y aura des conséquences de crédit, peu importe la solution que vous choisissez.

Le pardon allégement de la dette hypothécaire Loi de 2007

Le pardon nouvelle allégement de la dette hypothécaire Loi de 2007 élimine tout mais l'extra-financier 'hit' un débiteur de prendre en raison de dettes fiscales. Il a d'abord été présenté à la Chambre en Septembre 2007, et a finalement signé dans la loi par le président Bush le 20 Décembre 2007. Maintenant, la loi est la loi et que l'on appelle la loi n ° 110-142.

Avant cette année, un débiteur subirait la perte de sa maison, impact négatif sur sa cote de crédit et de la dette supplémentaire découlant des lois fiscales fédérales qui ont fait la différence entre ce que la maison vendue et ce qu'il devait à son hypothèque, imposables comme un revenu . Le seul moyen d'échapper à partir de ce nouveau passif financier était de déposer une faillite qui, malheureusement, fait son crédit malades en phase terminale.

Pas de droit public, de 110 à 142 (HR 3648) modifie l'Internal Revenue Code de 1986 d'exclure les rejets de l'endettement sur les résidences principales de revenu brut et à d'autres fins. Il ne s'applique toutefois pas aux logements acquis pour l'investissement et par la suite loué. Elle s'applique uniquement aux foyers où le propriétaire a été en résidence.

Il ya quelques limitations en vertu de la nouvelle loi

La nouvelle loi réduit également les allégements fiscaux sur le revenu sur la plupart des gains tirés des ventes de résidences principales non fondées sur une formule qui tient compte de la quantité de temps que le contribuable a réellement vécu dans la propriété au cours des cinq années précédant la vente. Et il limite la quantité excluable de la dette à 2 millions de dollars et interdit l'inclusion de l'endettement résultant de services rendus pour le prêteur. Il ya d'autres avantages et de sanctions ainsi. Peut-être le plus important, cependant, la nouvelle loi maintient les propriétaires insolvables former en prenant un battement financière supplémentaire pour un cadeau 1099 IRS de leur vente à découvert ou de forclusion qui ne pouvait faire faillite jusqu'à cette année.

Tous les détails sur la loi n ° 110-142 du public (HR 3648) peut être eu en allant à: http://www.govtrack.us/congress/bill.xpd?tab=summary .

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Short Sale vs acte en tenant lieu: Quel est votre meilleur choix?

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Les propriétaires face à l'éviction ont souvent la possibilité de sélectionner une vente à découvert ou d'un acte en tenant lieu de forclusion comme une solution possible à leurs difficultés financières. Mais sont-ils? Quel est le meilleur choix? Comme la plupart des solutions de rechange, les deux ont leurs bons côtés et leurs inconvénients. La compréhension de ces options est la seule façon de prendre une décision vraiment éclairée.

Dans une vente à découvert, votre prêteur assume la perte

Lorsque vous décidez d'utiliser une vente à découvert pour éviter la forclusion, vous devez comprendre que la vente doit avoir l'approbation du prêteur et que les prêteurs ne sont pas toujours d'accord. Qu'est-ce que le prêteur est de faire quand il accepte, est vous permettant de vendre votre maison pour moins que vous lui devez et en prenant la perte lui-même. S'il ne aller de pair avec la vente à découvert, il va vous soulager de la charge (arriérés) ainsi que le coût, la tension émotionnelle et l'embarras d'une procédure de forclusion désordre. À l'inverse, une vente à découvert est beaucoup moins destructeur pour votre cote de crédit que d'une forclusion, comme il est censé être répertorié comme un «dette réglée" sur votre rapport de crédit. Cependant, il est toujours nuisible à votre pointage de crédit et peut-elle réduire de 200 points ou plus.

Sur le plan négatif, le prêteur pouvait toujours aller après vous de percevoir la différence entre le prix de vente à découvert et ce que vous lui devait en obtenant un jugement carence contre vous. Cependant, le plus souvent, cela n'arrive pas tout simplement parce qu'il sait qu'il n'y a pas d'argent pour récupérer et qu'il devra payer tous les coûts de l'action juridique.

acte en tenant lieu peut être votre meilleur moyen de sortir

Un acte en tenant lieu de forclusion, c'est quand vous donnez votre retour à la maison à votre prêteur, de prendre vos pertes et d'empêcher ainsi la forclusion. Les prêteurs acceptent souvent parce que c'est un procédé moins coûteux et fastidieux pour lui qu'une action en forclusion complète. L'avantage est que l'acte en tenant lieu est une solution plus rapide qu'une vente à découvert et qu'il est plus susceptible d'être acceptable pour le prêteur. Les ramifications à votre pointage de crédit sont peu près la même que la vente à découvert.

Sur le plan négatif, si le prêteur vend finalement la maison pour un prix qui ne paie pas le montant initial de l'hypothèque, il peut obtenir un jugement déficit et tenter de recueillir auprès de vous. Une fois encore, cependant, il sait que vous ne pouvez pas avoir du sang sur une pierre et ne sera probablement pas procéder si il ne semble pas y avoir de l'argent à récupérer.

Sélectionnez vente à découvert ou acte en tenant lieu dès que possible sur les

Le plus tôt vous agissez soit sur une vente à découvert ou d'un acte tenant lieu le mieux. Once the foreclosure process is activated, you will not be in a strong position to negotiate with your lender because payment arrearages, interest and penalties have piled up. He can hold you financially responsible for his losses and seek a deficiency judgment that will appear on your credit report even if you don't have the money to pay it. In either case, however, avoiding foreclosure is always a better choice in terms of the effect on your credit.

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California Anti Deficiency Statute And Short Sales

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CALIFORNIA ANTI DEFICIENCY STATUTE

California Code of Civil Procedure Section 580 b

“No deficiency judgment shall lie in any event after a sale of real property or an estate for years therein for failure of the purchaser to complete his or her contract for sale, or under a deed of trust or mortgage given to the vendor to secure payment of the balance of the purchase price of that real property or estate for years therein, or under a deed of trust on a dwelling for not more than four families given to a lender to secure repayment of a loan which was in fact used to pay all or part of the purchase price of that dwelling occupied, entirely, or in part, by the purchaser.”

Introduction:

In California, if you owe money secured with a purchase money mortgage or deed of trust (eg the money was used to purchase the dwelling) the holder of the Deed of Trust or Mortgage is prohibited from seeking to collect on the Note any sums more than it recovers from foreclosure or trustee sales (“Foreclosure”) even if the sums from Foreclosure are less than the amount due on the Note.

This powerful protection for the home owner means that if you default on the Note and are sued or the property securing the Note is subject to foreclosure, the money you will have to pay for the Note secured by your dwelling will be limited to the actual equity in your dwelling and the financial institution cannot obtain a deficiency if that Foreclosure does not pay them the entire amount due on the Note.

For example, if you owe five hundred thousand dollars on a purchase money Note secured by your home and the bank forecloses for an amount less than the value of the Note, the bank has no right to sue you for the deficiency. This is called the Anti Deficiency Statute in that the deficiency between the proceeds from foreclosure and the amount of the Note cannot be made up by a separate suit on the Note.

The above section should be read carefully. Note that the structure must be

  1. Primary Residence : This has to be the primary residence (note: the subject property may be 1 to 4 units).
  2. Purchase Money : The loan must have been incurred for the purpose of purchasing the property .

    The definition of an ordinary purchase money mortgage has been clearly defined by the courts: it is a mortgage (or deed of trust) given by the purchaser at the time of the conveyance of land to secure the unpaid balance for the price. Stockton Savings & Loan Bank vs. Massanet (1941) 18 C2d, 200, 207. There are literally hundreds of cases involving complex transactions (eg the buyer transferred the Note, the buyer sold part of the property, etc, etc.) so the issue can become quite complex but the basic thrust of the law is clear: protection of the home owner from having to lose the home plus pay to the financing entity additional sums due to depreciation of property prices.

    Because of this statutory goal of protection of the homeowner, the law has been liberally construed to include many transactions that might not seem strictly within the definition. For example, if one takes out a construction loan to build a dwelling and completes same, the construction loan has been held to be equivalent to a purchase money mortgage and subject to the protection of the statute. Allstate Savings & Loan Assn. v Murphy (1979) 98 CA 3d 761.

  3. Trustee Sale or Foreclosure: The holder of the deed of trust or mortgage is barred only after seeking recovery from the secured home.

(DO NOT CONFUSE THE ANTI DEFICIENCY PROTECTION OF SECTION 580b WITH THE “SINGLE ACTION RULE” OF CODE OF CIVIL PROCEDURE SECTION 726 WHICH REQUIRES THE CREDITOR TO PROCEED ON FORECLOSING THE SECURITY RATHER THAN SUING ON THE NOTE IN A “SINGLE ACTION.” THAT SECTION IS DISCUSSED ELSEWHERE IN THIS WEBSITE. )

Waiver of The Protection:

A common mistake of those seeking protection under Section 580b is to assume that the protection cannot be waived. It is true that the protection of 580b cannot be waived in advance , eg in the Note or Deed of Trust executed. However, the protective provisions can be waived by subsequent conduct of the debtor including a written agreement to so waive. The leading case is Russell v Roberts (1974) 39 CA 3d 390 in which an agreement with the creditor for an extension of time to pay in return for the waiver was upheld by the Court.

Thus the most critical time for the debtor normally occurs during the weeks after default is declared on payment of the Note and the creditor suggests various ways that the foreclosure can be delayed or stopped if the debtor merely agrees to pay some additional sums and/or waives the protection of the anti deficiency statute. All too often the debtor, hoping to rectify the situation, signs documents that end up waiving vital protections, not fully understanding how dangerous that can be.

California Anti Deficiency Statute And Short Sales

It is important to realize that the Anti Deficiency Statutes do not protect sellers in a short sale situation. This is due to the fact that the statute only applies in a foreclosure situation. Therefore, if the loan is a purchase money loan sellers should be advised that a short sale might not be the best course of action if the bank does not include anti deficiency language in the short sale approval. Realtors negotiating the short sale should use the Anti Deficiency Statute as a bargaining tool to include anti deficiency language in the short sale approval.

The Economic Ramifications of the Anti Deficiency Statute

Just because the bank cannot proceed independently in a separate action for the deficiency against the borrower does not mean the borrower does not suffer. First, the borrower will lose the home in the foreclosure sale. Second the credit history of the borrower will be adversely affected, usually for at least seven years.

There is also danger for the financial institutions in the event the market truly deteriorates. Their security is only as good as the equity on the property. With people borrowing up to ninety percent of the value of the home in an appreciated market, any real deterioration of property values means that the banks will quickly lose any value to their security and the anti deficiency statute means that they will not be able to proceed against the other assets of the borrower. Banks normally carry debts on their books showing equity securing the debt at the value of the property when the loan was made. It is clear to many professionals in real estate that a reduction in value of property in this state could easily result in economic catastrophe to the lending institutions who would find their secured loans as essentially unsecured.


Junior Lien Holders (Second Deeds of Trust, etc.)

Note that if the holder of junior liens secures notes not used to purchase the property (thus are not purchase money mortgages) that the protection of this statute would not apply. (Thus “equity lines” used to purchase other things would not require the financial institution to comply with the anti deficiency statute.)

Assuming for the moment there are two lenders who loaned money to purchase the home, each taking back a Deed of Trust or mortgage, in that case, even if the holder of the first deed of Trust wipes out all the equity on the property by their foreclosure, the second deed of trust holder is still barred from seeking relief directly against the borrow under Section 580b. ( Brown v Jensen (1953) 41 C.2d, 193.) But be careful here, for the courts have at times eliminated that defense in various complex transactions and refinancing.

Conclusion

Property owners must take time to carefully consider the value of the protections afforded by this statute before taking actions that could forever lose its protection. One of our clients moved from her duplex to live with her sister in another state and when reversals in her business caused her to examine her asset/liability situation she found to her shock that the anti deficiency statute no longer protected her on her prior home precisely because it was no longer her dwelling. She had at first thought her risk was only the equity in the property. She found out that the entire Note, hundreds of thousands greater than the equity, was now a debt she would have to face. When she moved out of the state it never occurred to her to consider the long term effect ending the “dwelling status” of the property would have. A little foresight…or a visit to her accountant and lawyer to discuss risks…would have saved her much anguish.

 

Eviction of Tenants From Foreclosed Residential Rental Properties

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On December 19, 2008, the City of Los Angeles added Ordinance No 180441 to the Los Angeles Rent Stabilization Ordinance (“LARSO) to regulate the grounds for eviction of tenants from foreclosed residential rental properties. The amendment only applies to properties that are purchased at a foreclosure sale on or after December 17, 2008 by a lender, mortgagee, or beneficiary of a deed of trust, or an agent thereof, in full or partial satisfaction of a default obligation.

The stated purpose of the new ordinance is to prevent the displacement of tenants and the loss of rental units in the City of Los Angeles due to foreclosures of the property, and to prevent homelessness and nuisances and blight caused by vacant foreclosed properties.

LARSO only applies to properties in the city of Los Angeles . (please see map attached to determine if property is in the city of Los Angeles). Please note that that the areas of Westchester, San Pedro, Hollywood, Northridge, Encino, Woodland Hills, Van Nuys, Sunland, Canoga Park and Eagle Rock are all within the city of Los Angeles.

Previously under LARSO, rent control covered all residential units EXCEPT those fitting specified categories. The two biggest exemptions were (1) single family dwellings and (2) units built after 1978 . Under these exemptions, the lender was free to evict without cause. However, with the passage of Ordinance No 180441 , the foregoing exemptions were removed for a one year period for properties purchased at foreclosure sales.

Therefore, virtually all properties purchased by lenders at foreclosure sales in the City of Los Angeles that are occupied by renters are now subject to eviction control

Under LARSO you cannot be evicted except for one of 12 listed reasons. The reasons for which tenants may be evicted include; nonpayment of (legal) rent, breaking a term of the lease, causing a nuisance [including drugs and gangs], using the unit for an illegal purpose [eg, a machine shop in an apartment], refusal to renew the lease on similar terms, refusal to permit the landlord reasonable entry to inspect, repair or showing the premises to prospective purchasers, or there is a different person in possession of the unit than who rented it. (please see attachment “12 reasons for eviction”