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Une vente sud de la Californie à court Peut-être votre meilleure option à court Vente - Si vous avez un cas de difficultés

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Alternatives Foreclosure

Une des plus grandes erreurs que font les gens des à ce stade est d'être trop
attachés à leur propriété. Cela entraînera chagrin d'amour, les crises cardiaques, et une quantité énorme de stress.

Permettez-moi de commencer par le partage d'une histoire vraie d'un très bon ami à moi, romaine.
Roman était trop fier pour me dire de sa situation, et n'avait aucune idée que je pourrais avoir aidé. À l'époque, il était dans son milieu des années 30 et a subi une crise cardiaque pendant le processus d'éviction de sa maison. Roman payé quelqu'un, qui les a appelés de soi d'un «professionnel» de faire une modification de prêt, tandis que le prêteur, derrière son dos ... a tourné autour et forclos sur sa maison.

Cet incident qui est arrivé à Rome est ce qui m'a motivé pour aller aider les gens à cette situation. J'ai besoin de faire passer le mot qu'une maison est un produit ainsi que d'une maison. Quand les temps comme cela arrive à votre maison doit être traitée comme une marchandise et être vendu afin que la famille peut se déplacer sur, payer moins cher pour louer ailleurs pendant quelques années, et revenir sur le dessus des choses. Comment gérez-vous les choses de ce point peut vous faire ou casser dans un proche avenir et pour les années à venir. Vous ne pouvez pas ignorer le problème que vous rencontrez.

Nous connaissons tous quelqu'un comme Roman, qui fait de la construction, et a été affecté par cette crise du logement. Ce n'est un secret que, localement, ici, dans le comté de Riverside, Californie du Sud, notre économie a pris un sérieux coup. Beaucoup de gens n'ont pas seulement perdu leurs emplois, mais les entreprises qui les ont embauchés ont également disparu ainsi.

Il est sans faute du citoyen moyen de perdre leurs biens à la forclusion.
Les banques le mettre en place il ya longtemps par avoir des programmes de prêts spéciaux de créer une bulle qui devait éclater. Le résultat de cette bulle qui éclate est des gens intelligents à court vendre leurs maisons tandis que d'autres ne font rien.

Ce qui suit est la personne la plus courante des options face à la forclusion peut faire avec les avantages et les inconvénients ...

Vente à découvert
Ventes à découvert ont été révélés le nombre une alternative à la forclusion.
Si un propriétaire doit plus sur leur propriété qu'elle ne l'est actuellement une valeur, alors ils peuvent demander à un courtier courtier qualifié sur le marché à court et vendre leur propriété.

Une vente à découvert nécessite que la propriété d'être sur le marché libre et le propriétaire doit avoir des difficultés financières pour se qualifier. Les difficultés peuvent être définies comme un changement dans la stabilité financière des personnes sur le prêt, entre le moment où la maison a été achetée et le moment de la vente à découvert.

Acceptables difficultés de vente à découvert comprennent, mais ne sont pas limités à: augmentation des versements hypothécaires, la perte d'emploi, réduction de salaire, coupé en heures, le chômage, le divorce, endettement excessif, la réinstallation forcée ou non, et plus encore.

* Avantages: Une vente à découvert permet au propriétaire d'éviter la forclusion et de sauver une partie de leur cote de crédit. Ceci empêche également la forclusion hors dossier public de l'individu, et dans de nombreux cas permettra au propriétaire d'éviter un jugement déficit.

  • L'emprunteur peut bénéficier d'une autre hypothèque en aussi peu que 2 - 3 ans (par opposition à 5-7 ans pour une forclusion).
  • Aucun déficit dans CALIFORNIE de ventes à découvert http://www.car.org/newsstand/newsreleases/sb458~~HEAD=NNS vérifier la loi pour être sûr que vous êtes couvert - Californie sb458

50% Taux de réussite à court Vente
Actuellement le taux de succès Juillet 2012 sur la base des maisons unifamiliales vendues comme des ventes à découvert vs les maisons unifamiliales inscrites comme des ventes à découvert 516 objets, 256 Vendu.

Tout près du taux de réussite de 50% - sur la base de la zone So Cal Maisons Services immobiliers. Il s'agit essentiellement de dire vos chances de vendre votre propriété à court représente environ la moitié, alors que il ya un an, ils étaient environ 33% ou un sur trois, et il ya deux ans, les chances étaient environ 12,5% ou un sur huit.

* Contre: les ventes à court peut être un processus tente dans laquelle un propriétaire est mieux servi par un contrat avec un agent immobilier qualifié pour guider le chemin. Vous ne pouvez pas vendre votre maison à court à un ami, membre de la famille, ou quelqu'un que vous connaissez. Vous ne pouvez pas collecter de l'argent de la vente à découvert de la propriété sauf si vous faites une vente spéciale connue sous le nom court HAFA Short Sale.

HAFA Short Sale
Un HAFA Short Sale - Accueil Alternatives Foreclosure abordables dispose de quelques options différentes dans une vente à découvert alors que l'acheteur obtient jusqu'à 3000 $ à la fin de l'engagement. Un prêteur pré prix de la propriété à vendre sur un prix que la banque accepte pour la vente à découvert.

Je crois qu'il serait sage de demander l'HAFA vente à découvert avec la banque, mais être prêt à nier la partie HAFA et voir ce que la banque veut. Vous avez une option (un laps de temps petit) de refuser la partie HAFA et garder le contrôle.

* Avantages: vous obtenez jusqu'à 3.000 $ à la fin de l'engagement pour aider à couvrir les frais de déménagement. Aucune lacune en Californie http://www.car.org/newsstand/newsreleases/sb458/ ventes à court

50% Taux de réussite à court Vente
Actuellement le taux de succès Juillet 2012 sur la base des maisons unifamiliales vendues comme des ventes à découvert vs les maisons unifamiliales inscrites comme des ventes à découvert 516 objets, 256 Vendu.

Tout près du taux de réussite de 50% - sur la base de la zone So Cal Maisons Services immobiliers. Il s'agit essentiellement de dire vos chances de vendre votre propriété à court représente environ la moitié, alors que il ya un an, ils étaient environ 33% ou un sur trois, et il ya deux ans, les chances étaient environ 12,5% ou un sur huit.

* Inconvénients: Les banques n'aiment pas en général les lignes directrices gouvernementales suivantes à moins qu'ils ne mettre en place pour eux-mêmes. Alors ... les prêteurs ont tendance à avoir une façon de faire de cette vente à découvert beaucoup plus difficile à faire. En général, un prêteur avance des prix de la propriété 10% au-dessus de la valeur de marché, tuant la possibilité de vendre la propriété et dans le contrat de l'arrangement HAFA vous avez automatiquement accepté de faire un acte en lieu et place ou abandonner volontairement votre propriété en aussi peu que 120 jour.

Loan Modification
Les propriétaires peuvent demander une modification des termes du prêt afin de réduire le paiement mensuel. C'est ce que j'appelle un piège banques. Vous serez pris au piège dans votre maison pour un long long temps. Les paiements vont augmenter dans quelques années, juste après les avantages de vendre à découvert s'en aller.

* Avantages: Permet propriétaire pour éviter la forclusion et de rester à la maison.

* Inconvénients: Votre dossier de crédit est sonné assez fortement tout de suite, lorsque vous appliquez une modification de prêt. Moins de 10% sont accordées modifications de prêts. Il faut que le propriétaire se qualifier pour le paiement nouveau et exigera souvent une documentation complète. Le prêteur doit être activement modifications. Pas de prêteurs sont connus pour donner de réduction prêt Principe, de sorte que vous devez encore la même quantité plus les frais, les intérêts de retour, etc Cela transforme la plupart des prêts existants en un prêt de 40 ans dans laquelle vous serez sur le crochet et être incapable de vendre le la propriété à tout moment jusqu'à ce que vous avez des capitaux propres positifs. Cela pourrait être 10 + d'années. Devriez-vous vendre à tout moment après Janvier 2013, si vous êtes bouleversé par 200.000 et votre propriété se vend, ce sera comme de payer des impôts sur les 200.000 de revenu régulier pour cette année. Vous devez payer l'impôt sur la différence. L'IRS et le Conseil en Californie Franchise Tax sera après vous à percevoir pour le reste de votre vie avec les pénalités et intérêts, en ajoutant chaque jour, et la faillite n'est pas une échappatoire pour les questions fiscales. Il n'y aura pas de pardon après la fin de l'année 2012! Contactez un CPA et de vérifier cette information de l'impôt.

Réintégration

Une réintégration peut sembler la solution la plus simple pour une forclusion, s'il vous arrive d'avoir des milliers de dollars, portant autour de la banque. Le propriétaire demande le montant total dû à la société hypothécaire à ce jour et il paie. Cela peut être fait et va rétablir un prêt hypothécaire pouvant aller jusqu'à cinq ou six jours avant la forclusion définitive ou la date de la vente fiduciaire.

* Les Avantages: Ne nécessite pas de la société hypothécaire ou l'approbation du prêteur.

* Contre: Exige que propriétaire d'une maison en mesure de payer tous les arriérés, amendes et frais. Habituellement, les gens provoque d'emprunter plus d'argent de la famille ou des amis pour aller plus loin dans la dette.

Abstention ou Plan de remboursement de
Disons que vous étiez hors de travail pour un couple de mois, mais maintenant vous travaillez et que les choses sont très bien. Au cours de ce couple de mois vous avez été incapable de payer vos factures.
Un plan d'abstention ou de remboursement implique que le propriétaire demande le prêteur et demander de se laisser prendre en demandant une abstention. La plupart des prêteurs peut faire cela, mais ils ne le feront cette fois et vous devez avoir une excuse qui est vérifiable, tels que vous étiez hors de travail pendant deux mois et maintenant vous êtes pris. Oui il vous en coûtera un peu d'argent. Qu'est-ce pas?

Remboursez la société hypothécaire sur une période de temps. Vous serait généralement effectuer le paiement hypothécaire actuel en plus d'une partie des arriérés de paiement dont ils sont redevables. Gardez à l'esprit, la banque doit approuver cette situation.

* Avantages: Permet au propriétaire de verser des paiements rétroactifs au fil du temps.

* Contre: Exige que propriétaire d'une maison est dans une position financière de payer non seulement leur prêt hypothécaire actuel, mais aussi une partie des arriérés de paiement dus. Sociétés de prêts hypothécaires, il faudra un propriétaire de se qualifier avec la documentation pour l'abstention.

Louer la propriété ou louer des chambres
Nous savons tous que la location de la propriété entière généralement pas couvrir le paiement hypothécaire. Dans certains cas, il peut, et en faisant la différence peut ne pas être si difficile pour vous. Je sais que beaucoup ont choisi de louer des chambres de leur maison pour faire la différence et se portent bien avec elle. Il ya une période d'adaptation pour s'habituer les uns aux autres, mais c'est une option très viable.
Si vous n'avez pas de difficultés pour une vente à découvert ce qui peut être votre meilleure option.

* Avantages: Permet de garder votre maison.

* Contre: Les problèmes qui peuvent survenir avec une location sont nombreux, et le loyer n'est souvent pas couvrir le coût total de propriété et l'entretien. Louer une maison à d'autres personnes vous coûtera plus que ce ne sont pas le propriétaire ne s'en soucient pas autant que vous le faites.

Acte tenant lieu de forclusion
Aussi connu sous le nom d'une forclusion volontaire, un acte en lieu et place vous permet de restituer les biens au prêteur. Le prêteur doit approuver cette option. Si il ya des privilèges d'autre part, les privilèges fiscaux, des privilèges personnels, etc ce n'est généralement pas une option. Ceci est généralement préférable de faire avec un conseil en immobilier. Cette option n'est vraiment pas mieux que d'une forclusion.

Quand une banque vous propose un acte en tenant lieu, pense que ce sont-ils pour vous demander. Ils vous demandent de renflouer et de les économiser de l'argent et juste verrouiller sur votre propriété.
En général, ils obtiennent ce qu'ils veulent de vous, et ne parviennent pas à vous donner tout ce qu'ils vous ont offert comme frais de déménagement.

* Les Avantages: Parfois, un avocat de l'immobilier peut négocier un acte de succès en lieu et place, d'une manière alors que le prêteur renoncer à leur droit à un jugement de carence. Il s'agit généralement avec l'aide d'un avocat immobilier qualifié et en payant leurs frais.

* Contre: Nécessite vous à quitter la propriété, engager un avocat, et un acte en lieu et place sera généralement rapporté aux bureaux de crédit de la même façon que d'une forclusion.

Faillite
Certains pensent que la faillite est une solution magique pour arrêter de bloquer les prêteurs sur votre maison. Au mieux, il peut caler le prêteur environ 30 - 45 jours. Ce n'est pas un gain énorme étant donné que vous vient de faire faillite. Si vous avez des dettes non hypothécaires qui causent un manque à gagner de payer vos versements hypothécaires et une faillite personnelle permettra d'éliminer ces dettes, la faillite, peut-être une solution viable.

Si vous envisagez de vous débarrasser de votre propriété, il peut être sage d'attendre jusqu'à ce que vous avez disposé du bien avant de vous déclarer en faillite. Utilisation de la faillite de garder votre propriété peut ne pas être sage. Utilisation de la faillite à penser qu'il arrêtera les prêteurs de prendre votre maison est un mythe.

* Les Avantages: Ne nécessite pas l'approbation du prêteur.

* Contre: Si un propriétaire ne peut pas se permettre de leur versement hypothécaire, une faillite à peine caler-pas arrêter le processus d'éviction-. La faillite peut être coûteuse, est préjudiciable à la cote de crédit, et ne peut être déclarée une fois tous les sept - dix ans. La plupart des banques savent comment contourner ce problème dans un très court laps de temps. Ruines de crédit. La vie sera devenu beaucoup plus difficile à certains égards.

Refinancer
Si vous avez suffisamment de fonds propres dans votre propriété et votre crédit est encore en bonne et due forme, et vous avez un revenu documenté, vous pourriez être en mesure de refinancer votre prêt hypothécaire.

* Avantages: Dans certains cas, vous pouvez réduire vos paiements.

* Contre: Dans le marché actuel, un refinancement sera presque toujours augmenter les versements hypothécaires, et est un processus coûteux. Habituellement, doit montrer une source fiable de revenus. Refinancement de l'argent à domicile coûts.

Loi sur les membres du service de secours civil (personnel militaire seulement)
Si vous êtes un membre de la détresse militaire et financière en raison de l'expérience de déploiement, et vous pouvez montrer que votre dette a été conclu avant le déploiement, vous pouvez bénéficier d'un allégement au titre de service aux Membres la Loi sur le désintéressement civile. L'American Bar Association dispose d'un réseau d'avocats qui travaillent avec vous en ce qui concerne la qualification pour cette aide.

* Avantages: S'il est qualifié, ce qui peut abaisser les paiements sur votre dette à la consommation, en plus de paiements hypothécaires.

* Inconvénients: Doit être actif dans l'armée pour se qualifier.

Vendre la propriété
Les propriétaires ayant des capitaux propres suffisants peuvent inscrire leur propriété avec un agent qualifié qui comprend le processus d'éviction dans leur région.

* Avantages: Permet propriétaire pour éviter la forclusion et de garder une partie de leurs fonds propres.

* Contre: La vente dans un marché en baisse n'est pas le meilleur moment pour vendre mais il est beaucoup mieux que la forclusion.

Forclusion
Plus de 60% des propriétaires qui sont en retard dans leurs paiements ont peur de lire leur courrier et ne rien faire, laissant ainsi leurs biens vont à la forclusion.
La plupart quitter leur maison bien avant que leur propriété est même pris et souffrent sur la route avec les questions fiscales pour la propriété n'est plus considéré comme leur résidence principale.

* Les Avantages: Permet de se déplacer sur les propriétaires et n'ont plus un paiement maison.

* Contre: Où dois-je commencer? La chanson, "Ce n'est pas drôle d'être un étranger en situation irrégulière" vient à l'esprit ce que la vie peut être comme pour ceux qui passent par la forclusion. Questions de crédit de cette ampleur est une chose difficile à ébranler. Si ceci est votre première option et que vous avez essayé de ne rien faire d'autre, je serais très choqué. Vous pouvez au moins essayer quelque chose. Dans la plupart des cas d'éviction n'est pas la faute du propriétaire, due à la perte de travail dans notre économie. Ce sont les gens que je veux pour aider le plus.

Forclusion stratégique
La décision, de s'éloigner de leurs biens et le laisser aller à la forclusion.

* Avantages: Permet aux gens de s'éloigner de leurs biens et courir à partir de leurs problèmes.

* Contre: Ces sont des gens qui abandonnent tout simplement. Ils ont probablement renoncer à tout. Leur mot ou leur parole sur un contrat ne signifie rien. Quelqu'un peut-il jamais leur faire confiance? Ces gens aider à détruire notre économie et au mode de vie plus que ceux qui ne sont pas en contrôle de leur situation.

Il est sage de consulter un avocat de l'immobilier, un agent immobilier, et d'un CPA de comprendre vos meilleures options.

Source: Harold Sharpe, Maisons SoCal Immo

Californie Dems House Call de nomination à Recess FHFA

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Brian Beutler écrit que le président Obama aura probablement à faire des nominations évidement plus s'il veut accéder à des postes clés du personnel, y compris la vacance nouvellement créé à l'Office of Management and Budget, comme Jack Lew est devenu chef d'état-major de la Maison Blanche. L'hypothèse ici est que les Républicains vont réagir aux rendez-vous à la récréation du CFPB et le NLRB en refusant de confirmer toute autre personne désignée présidentielle, et c'est une hypothèse raisonnable.

Mais le président ne sera pas obtenir la pression vient de la part des Républicains sur la dénomination rendez-vous récréations. Démocrates de la Chambre de la délégation en Californie, la plus grande au sein du Congrès, a écrit une lettre hier en fin d'Obama lui demandant de suspendre-nommer un nouveau directeur à l'administration Federal Housing Finance. Cette institution a été confirmée sans metteur en scène depuis plus de deux ans, depuis que David Lockhart gauche.

Le président n'a jamais eu son propre candidat à la FHFA. Et démocrates sont convaincus que la FHFA, qui supervise actuellement Fannie Mae et Freddie Mac, est particulièrement bien placé pour aider le pays à sortir du bourbier du logement. Ils accusent directeur par intérim Ed DeMarco d'entrave les efforts visant à aider le marché du logement et de garder les emprunteurs dans leurs maisons. Voici un extrait de la lettre du Dems Californie, que je vais mettre dans son intégralité sur le rabat:

Dans le cadre de la capacité de la FHFA à promouvoir des politiques qui empêchent les saisies, ils ont le pouvoir d'établir des règles sur les hypothèques résidentielles que Fannie Mae, Freddie Mac et les autres entreprises publiques sont en mesure de souscrire. FHFA a toujours tort et a interprété son mandat de façon restrictive et trop en tant que telle n'a pas réussi à prendre des mesures adéquates pour aider les propriétaires et a mis un terme à succès, les initiatives locales-comme l'APCE (propriété de l'énergie propre évalué) programme [...]

Comme le fiduciaire du gouvernement adossés à des entités, il ya des mesures que la FHFA peut prendre pour aider à empêcher les saisies futures, tout en protégeant les contribuables. Installation d'un directeur permanent de la FHFA permettra à la FHFA à aller de l'avant pour prendre des décisions clés qui aideront à maintenir les familles dans leurs maisons et d'améliorer notre économie. Nous vous remercions de votre récente nomination de Richard Cordray que le nouveau directeur du Bureau des États-Unis la protection des consommateurs financiers au cours opposition républicaine similaire et nous demandons instamment que vous prenez la même action à mettre en place un directeur permanent de la FHFA.

Je suis de deux esprits sur DeMarco. Il a interprété son mandat de façon très étroite. C'est une mauvaise chose quand il refuse de s'engager dans la réduction du capital pour les emprunteurs en difficulté, même si cela ferait plus d'argent pour Fannie et Freddie dans le long terme, parce qu'il ne veut pas prendre le coup de financement à court terme. Mais c'est une bonne chose quand il poursuit 17 banques sur les prêts hypothécaires de fausses déclarations dans les titres qu'ils ont vendus à Fannie et Freddie, avec l'espoir de forcer les rachats de ces blocs de prêts hypothécaires.

Il ya eu des signes que DeMarco se réchauffe à une attitude plus militante. Il a accepté les modifications à la harpe, ce qui est plus d'un programme de relance d'un programme qui permettra d'économiser des maisons, mais qui permettra de refinancement élargi viennent Mars de cette année sur les propriétés appartenant à GSE. Freddie Mac vient de lancer un programme pour une abstention de 12 mois (lorsque l'emprunteur peut sauter des paiements) pour les emprunteurs au chômage, bien que démocrates soutiennent que tout le monde ne admissibles recevront que l'abstention.

La plupart prometteuse, DeMarco envisage une principale payer déroulant programme mis en avant par un démocrate de Californie, Zoe Lofgren, qui permettrait aux propriétaires sous-marines avec des prêts GSE pour que leurs paiements hypothécaires vont entièrement à l'équité pour les cinq ans, la renonciation aux paiements d'intérêts. DeMarco a dit qu'il allait se pencher sur l'idée de retour en Octobre, et il ya eu des fuites depuis suggérant que le principal pay-bas qui se passerait. Cependant, il n'ya pas eu le dernier mot, et officiellement FHFA "continue d'évaluer" la proposition Lofgren, même si, dans une réunion avec Dems Maison ils ont promis une évaluation dans les deux semaines.

Je ne pense pas que certains dans l'administration aurait aucun problème de se débarrasser de DeMarco - ils n'aiment pas particulièrement son attitude agressive sur les rachats de banque. Mais ce ne serait pas nécessairement la meilleure des nouvelles pour le marché du logement ou de la primauté du droit. Si quoi que ce soit, l'action de l'Dems Californie montre que les nominations évidement précédentes ont ouvert une boîte de Pandore pour l'administration, et maintenant tout le monde veut un rendez-vous évidement adapté à leurs préoccupations.

La lettre entière des démocrates du Congrès en Californie est en dessous du pli.

Le président
La Maison-Blanche
Washington, DC 20500

Cher Président Obama:

Nous vous exhortons à agir au nom du peuple américain et immédiatement un rendez-vous pour le directeur de l'Agence financière fédérale du logement (FHFA). Pour deux ans et demi, les républicains du Sénat ont bloqué la nomination de cette position, ce qui provoque qu'il n'y ait pas directeur permanent. La FHFA réglemente et supervise Fannie Mae et Freddie Mac, qui détiennent ensemble 70% des prêts hypothécaires aux États-Unis. La crise économique actuelle a commencé dans le marché du logement et la reprise économique dépend de l'importance du travail en instance devant la FHFA. Il est temps d'avancer et de mettre en place un directeur permanent FHFA.

Selon RealtyTrac, 224,394 propriétés aux États-Unis avaient dépôts de saisie dans Novembre, 2011. Cela signifie que 1 dans tous les logements 579 a reçu un dépôt de forclusion nationale. En Californie, 1 dans tous les 211 unités de logement a reçu un dépôt de forclusion. Et il ya des craintes qu'une nouvelle série de vagues de forclusion peut venir dans les prochains mois. Selon RealtyTrac cofondateur, James Saccacio, "numéros de novembre suggèrent une nouvelle série de vagues de forclusion entrants, dont beaucoup peuvent rouler dans le marché en tant que OOR ou les ventes à découvert vers le début de l'année prochaine ... certains Etats Bellwether comme la Californie, l'Arizona et le Massachusetts effectivement affiché année après année des augmentations de l'activité de forclusion en Novembre. "

Il est clair que nous devons prendre des mesures immédiates pour empêcher plus de forclusions. Dans le cadre de la capacité de la FHFA à promouvoir des politiques qui empêchent les saisies, ils ont le pouvoir d'établir des règles sur les hypothèques résidentielles que Fannie Mae, Freddie Mac et les autres entreprises publiques sont en mesure de souscrire. FHFA a toujours tort et a interprété son mandat de façon restrictive et trop en tant que telle n'a pas réussi à prendre des mesures adéquates pour aider les propriétaires et a mis un terme à la réussite des initiatives locales telles que les l'APCE (propriété de l'énergie propre évalué) programme. Le programme PACE permet aux propriétaires fonciers pour financer des mesures d'efficacité énergétique et des projets d'énergies renouvelables pour leurs maisons et les bâtiments commerciaux, réduisant ainsi leurs coûts énergétiques et de les rendre mieux à même de faire des versements hypothécaires. Il a été un succès dans beaucoup de nos quartiers, cependant, en Juillet de 2009 FHFA a rendu une décision qui, essentiellement mettre un terme aux programmes de l'APCE dans ce pays.

Comme le fiduciaire du gouvernement adossés à des entités, il ya des mesures que la FHFA peut prendre pour aider à empêcher les saisies futures, tout en protégeant les contribuables. Installation d'un directeur permanent de la FHFA permettra à la FHFA à aller de l'avant pour prendre des décisions clés qui aideront à maintenir les familles dans leurs maisons et d'améliorer notre économie. Nous vous remercions de votre récente nomination de Richard Cordray que le nouveau directeur du Bureau des États-Unis la protection des consommateurs financiers au cours opposition républicaine similaire et nous demandons instamment que vous prenez la même action à mettre en place un directeur permanent de la FHFA.

Par: David Dayen Mercredi Janvier 11, 2012 7:00 am

Californie vente à découvert et mise à jour de l'impôt sur ​​forclusion

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Jeudi législateurs d'Etat a adopté 401 SB qui exonèrent les emprunteurs qui ont perdu leurs maisons à la forclusion ou les ventes à découvert en 2009 du paiement de taxes de l'État.

Fonctionnaires de l'État en dire autant que tout l'état de 100.000 personnes seront épargnés de payer l'impôt qu'ils auraient autrement à payer.

Le projet de loi étend l'interdiction de l'Etat à partir de 2009 jusqu'à la fin de 2012. Elle interdit également les impôts d'Etat sur les subventions fédérales de relance budgétaire pour des projets d'énergie renouvelable.

Le projet de loi doit encore être signé par le gouverneur Schwarzenegger, mais un porte-parole du gouverneur a dit qu'il va signer le projet de loi.

Qui est concerné:

Principalement, le projet de loi touche les gens qui ont eu remise de dette car ils ont perdu leurs maisons dans les saisies, les ventes à découvert et les actes en tenant lieu de forclusion l'an dernier - et jusqu'en 2012 maintenant. Sont aussi concernés: ceux qui ont obtenu des modifications de prêts qui dépassent le montant qu'ils doivent à la banque.

La Franchise Tax Board dit la mesure remise d'impôt s'applique surtout aux personnes qui refinancés leurs maisons pour obtenir de meilleurs taux d'intérêt ou d'un extrait d'équité, puis avait une vente à découvert ou de forclusion où la dette a été pardonné.

Mais l'administration fiscale a également averti que l'argent refinancés prises comme argent comptant et a passé sur les articles autres que des améliorations à domicile peuvent être imposables.

Qui n'est pas affectée:

Ceux qui ont acheté des maisons et ne jamais refinancés avant de faire une vente à découvert, de modification de prêt ou de forclusion ne sont pas affectés. Dans la plupart des cas, les banques vient de reprendre les maisons. Il n'ya pas de remise de dette, et aucun projet de loi fiscale, a déclaré l'administration fiscale.

Les investisseurs sont également affectés. Ils doivent encore payer des impôts d'Etat sur la remise de la dette. Le projet de loi ne touche que les personnes qui vivent dans leur maison.

Ce que les gens devraient faire maintenant lors du dépôt de leurs impôts:

La Franchise Tax Board dit: "Une fois que le gouverneur en signe cette loi, les contribuables californiens n'auront pas à faire quelque chose. Si elles sont admissibles pour le soulagement fédérale sur la dette hypothécaire pardonné, alors qu'ils seront également admissibles à des fins étatiques impôt sur le revenu. Formulaire de Californie 540 commence avec les gouvernements fédéral revenu brut ajusté de sorte il n'y aura pas d'ajustement nécessaire pour refléter correctement l'état montant ajusté du revenu brut pour cette question. "

Par Parsons Media Group

Lire l'article complet de la www.sacbee.com Sacramento Bee

Débarrassez-vous d'une maison à l'envers secondes

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Lourd fardeau fiscal pour ceux qui se profile à vendre tenter court

CHER BENNY: Nous vivons en Californie et possède une résidence secondaire dans les cinq miles de notre résidence principale. Cette deuxième maison a été utilisé comme une location, d'abord pour les personnes que nous n'étions pas en rapport avec une quelconque façon. Pour les 10 dernières années, deux ensembles différents de parents qui étaient dans le besoin d'un nouveau départ dans la vie vécue dans la maison.

Chaque ensemble de la famille ya vécu à des époques différentes. L'ensemble actuel a été il ya cinq ans. Le contrat de location est de la juste valeur marchande, quoique beaucoup moins que l'hypothèque. De toute évidence, nous avons dû payer la différence - à perte.

Il ya quelques années, nous avons obtenu un prêt sans intérêt uniquement sur ​​la maison (avant les parents actuels se déplaçant dans). Nous avons eu l'intention de vendre la maison dans quelques années. Maintenant, le marché est l'endroit où il est. Nous sommes extrêmement tête en bas dans la valeur de la maison sans l'équité que ce soit.

Financièrement, nous sommes en mesure d'effectuer le paiement, mais mon mari et je pense que nous ne faisons que jeter de l'argent chaque mois. Nous aimerions savoir ce que nos options peuvent être au sujet de cette maison.

Nous avons entendu de notre personne d'impôt que si une vente à découvert est fait nous pourrions avoir un énorme fardeau fiscal, ce qui nous ne pouvons pas à ce point dans nos vies (mon mari est à la retraite). Nous avons un excellent crédit mais je crois qu'il serait extrêmement difficile d'obtenir un nouveau prêt en raison de la valeur et le fait que je ne travaille pas en ce moment.

Nous avons effectivement envisagé de déménager dans la maison nous-mêmes et pour y vivre pendant le nombre requis d'années et puis de le vendre, mais nous ne savons pas comment cela pourrait être bénéfique. Kathryn-

CHER KATHRYN: Il ne sera pas une consolation pour vous, mais vous n'êtes pas seul avec ce problème. Heureusement pour vous, cependant, vous ne pouvez toujours payer les mensualités.

Il ya plusieurs options disponibles. Mais en aucun cas si vous décidez de marcher loin de la maison; qui est simplement enterrer votre tête dans le sable, et aura de graves conséquences financières pour vous.

1 Acte en lieu et place:. Certains prêteurs vous permettra de leur donner l'acte. C'est "au lieu" de forclusion. Elle aura un impact sur votre crédit, mais pas autant que certains des autres options ci-dessous.

2. Vente à découvert: Il s'agit d'une option selon laquelle la maison sera vendue pour moins que le prêt hypothécaire. Discutez-en avec votre prêteur, parfois vous ne pouvez pas avoir à payer toute la différence entre le prix de vente et le solde du prêt hypothécaire. Cependant, cela aura un impact de votre cote de crédit. Votre conseiller fiscal est correct, cependant. Parce que ce n'est pas votre résidence principale, vous devrez payer de l'impôt sur la dette annulée. C'est ce que j'appelle «revenu fictif».

3 sur la faillite:. Vous devez discuter des avantages et des inconvénients avec un avocat de faillite expérimentés. Cependant, le dépôt pour le soulagement de faillite ne sera pas un impact sur votre crédit autant que permet la propriété d'être forclos sur.

4. Forclusion: À mon avis, c'est le dernier recours absolu.

Mais voici une suggestion: Avant de commencer le long d'une de ces voies, communiquer avec votre prêteur et discuter de votre situation avec eux. Il est souvent difficile de trouver une personne ayant autorité, mais vous devriez essayer du mieux que vous le pouvez. Vous pouvez être en mesure de travailler à un arrangement avec le prêteur comme un taux d'intérêt plus bas, une modification de prêt, ou un moratoire sur les paiements pour plusieurs mois.

Il vaut la peine de passer le temps avant qu'il ne soit trop tard.

CHER BENNY: Nous avons un accord d'achat avec les acheteurs que les Etats qu'ils vont fermer, comme une vente au comptant, au plus tard à une date précise. Cet accord a été signé un mois avant cette date de clôture.

Peu de temps après l'accord a été signé, les acheteurs ont décidé qu'ils voulaient entrer dans notre maison avant la fermeture et a offert de mettre des fonds dans le compte de leur courtier et de nous donner d'avance de trésorerie à sortir. Nous avons proposé de retour qu'ils nous donnent de l'argent au lieu du courtier. Les flux de trésorerie d'avance irait vers la fermeture, une fois arrivés à la fermeture. Parce que nos choses allaient dans le stockage, nous voulions être sûrs que nous avons en fait fermé avant nous nous sommes déplacés. Nous voulions de l'argent comptant immédiat qui devait être non remboursables si elles s'éloigna de la transaction.

Nous avons présenté notre proposition sur un vendredi et leur a donné jusqu'à lundi pour revenir à nous. Ce fut un il ya quelques semaines. Ils n'ont jamais répondu à notre proposition. Il a été arracher des dents pour les amener à aller de l'avant avec une date de clôture par écrit et elles doivent aussi signer sur les inspections.

Une semaine avant la date de règlement prévue, nous avons reçu un appel de notre REALTOR ® qui nous a dit que ® REALTOR des acheteurs n'a pas été en contact avec les acheteurs pour quelques jours maintenant. Nous avons annulé nos déménageurs parce que nous n'avons pas d'accord, par écrit, dans la mesure où une date de clôture et ils n'ont jamais signé de rabais sur les points d'inspection.

Le seul contrat signé J'ai dit une date précise que la date de clôture. La dernière, nous avons entendu de l'agent de l'acheteur, c'est que les acheteurs ont travaillé sur l'obtention de leurs fonds de l'étranger par hier, qui était deux jours avant la date de règlement prévue. Cela n'a pas été confirmée.

Nous nous demandons ce qui se passe après la date de règlement est adopté et nous n'avons plus rien par écrit. Je suis très déçu de mon agent immobilier / courtier considérant que les frais Realtor ® sur la vente de ma maison sont très élevés. Ceci est tout à fait le roller coaster, et personne ne semble être le partage de toutes les réponses. Je suis tenté d'obtenir un avocat pour expliquer tout cela pour moi, mais ce serait encore une autre dépense. -Pam

CHER PAM: Ma colonne se déroulera longtemps après votre date de clôture est passée, donc j'espère que tout s'est bien passé bien pour vous. Toutefois, votre question est importante. Qu'est-ce qui se passe quand un acheteur décide - pour une raison quelconque - de ne pas compléter la transaction et aller à l'établissement?

Différents états ont des lois et des procédures différentes, donc ma réponse doit être de nature générale. Cependant, d'après mon expérience, la plupart former des contrats immobiliers - en particulier ceux qui sont prêts et utilisé par les courtiers et agents immobiliers - énoncer très clairement ce qui se passe dans le cas d'un défaut acheteur.

Tout d'abord, vous devez déterminer si l'acheteur est vraiment en défaut. Y at-il toutes les éventualités dans le contrat, comme l'obtention d'une inspection à domicile satisfaisante, obtenant une appréciation acceptable, obtenir le financement nécessaire ou l'examen de la copropriété ou le propriétaire des documents d'association?

De toute évidence, un acheteur ne veut pas perdre son / sa dépôt d'arrhes et prendra la position qu'il / elle est excusée d'aller à la colonisation (séquestre) fondée sur un ou plusieurs de ces éventualités.

Il faut donc être très prudent d'examiner la situation - et le contrat immobilier - avant d'appeler l'acheteur en défaut.

S'il ya un défaut, généralement le vendeur a l'une des trois voies de recours: (1) garder le dépôt d'arrhes; (2) poursuivre l'acheteur en dommages-intérêts; ou (3) poursuivre l'exécution intégrale.

1. Gardez le dépôt d'arrhes. Habituellement, ces fonds sont détenus en mains tierces par le courtier immobilier ou par le règlement (séquestre) entreprise. Vous devez comprendre que lorsque l'argent est détenu en fidéicommis, l'agent d'entiercement ne peut pas libérer unilatéralement les fonds de chaque côté, sauf si les parties signent un communiqué ou une cour de questions de droit d'une ordonnance. Donc, il n'est pas toujours facile d'accès du dépôt.

En outre, de nombreux contrats immobiliers expressément que l'agent immobilier a droit à une partie du dépôt ne doit pas dépasser ce que la commission aurait été si l'opération avait traversé.

2. Sue pour dommages et intérêts. Vous avez perdu la vente et, enfin, l'a revendu pour 50.000 $ de moins que le prix du premier contrat. C'est l'un de vos dommages et intérêts. En outre, vous avez eu à payer d'autres taxes foncières, les paiements hypothécaires et les assurances, et ces coûts peuvent également être inclus dans votre procès.

Mais le litige est long, coûteux et toujours incertain. Et à moins que votre contrat de vente stipule expressément que le dominant (gagnante), le parti peut obtenir les honoraires d'avocat accordés par le tribunal, vous devrez payer votre avocat de votre propre poche.

3. Sue pour des performances spécifiques. Ici, vous dites à un juge, «L'acheteur a signé un contrat et a l'argent, donc s'il vous plaît commander l'acheteur d'aller à la fermeture." Une fois de plus, mes commentaires en garde concernant les litiges sont applicables ici aussi.

Bottom line: Sauf si vous voulez vraiment passer beaucoup de temps (et potentiellement beaucoup d'argent) dans la cour, essayez de négocier avec l'acheteur sur la libération de tout ou partie du dépôt d'arrhes. Et à la suite de la ligne du bas: Les vendeurs doivent essayer d'obtenir un aussi grand dépôt que possible, au moins 5 pour cent du prix d'achat.

Par Benny Kass
Inman Nouvelles ®

Top 6 questions de vendeur Short Sale

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I get lots of questions on short sale either from the sellers or someone who wants to know more about short sale. Here is my top 6 seller short sale questions I get which I think is useful to mention here so that all my readers get to know the answers to these common questions.

Here are the order of questions sorted by descending order:
Number 6
I just missed a payment and I know I will miss more….how long does the foreclosure process take and is there time to do a short sale?
The foreclosure process takes differing times depending on your state. In the Midwest a foreclosure can take over a year. In California its taking 6+ months. Generally speaking a well priced short sale being processed by an educated short sale listing agent will sell and close in less than 120 days.

Numéro 5
Will I still have to pay property taxes if I do a short sale?
Property taxes will always have to be paid as part of any accepted short sale. Whether it's you or the lender depends on their policies and the specific agreement you reach while negotiating the short sale.

Number 4
Do I have to pay income taxes..I have heard that I will get a 1099. Will the loss the bank takes be treated as a taxable gain to me..the seller..is this true?
It WAS true, now it's necessarily true. Consult your Tax Attorney or Qualified CPA. Very recently the tax law was modified and now most people who do a short sale will have no taxes due.

Number 3
How do you, my listing agent get paid..who pays you commission?
The bank will pay the commission along with all the other usual closing costs.

Number 2
Do I have to miss a payment to do a Short Sale?
No. Late last year most major lenders started accepting short sale offers from sellers who have never missed a payment.

Numéro 1
I want to do a short sale and have a 2nd mortgage, does this make me ineligible?
No. Both of your lenders will need to be satisfied in some way to complete the short sale. If your first lender will be paid off by the sale, then your realtor will have to negotiate the terms with the second lender. Most short sales do involve 1st and 2nd lien holder.

by BLAISONS on JULY 8, 2009

8000 $ de crédit fiscal de première accédants à la propriété étendu

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NEW YORK (CNNMoney.com) - Le président Obama a signé une prolongation et l'expansion du crédit d'impôt pour la première fois les acheteurs de maison le vendredi.

The $8,000 credit was scheduled to lapse on Dec. 1 but will now be in effect through the end of June. Les acheteurs de maison doit signer un contrat avant le 30 Avril et se ferment par Juin 30. The income limits were also raised: Single buyers can now earn up to $125,000 and still get the full credit while a married couple can earn $225,000.

The bill also made more homeowners eligible to claim the credit on their taxes. Accédants à la propriété, ceux qui n'ont pas été propriétaires d'une maison dans les trois dernières années - toujours admissibles à un remboursement de 8000 $. Mais maintenant, les gens qui veulent commercer vers le haut peuvent aussi se qualifier. Those who have owned and occupied a residence for at least five years out of the past eight can claim a $6,500 tax credit if they close on a purchase by the end of June.

«La nouvelle version du crédit d'impôt a le potentiel pour stimuler le marché du logement encore plus que l'ancienne version en raison du fait que davantage de personnes admissibles en vertu des nouvelles règles", a déclaré Nicholas Gibran, président de l'Institut CMPS, un organisme qui certifie les banquiers et courtiers en hypothèques.

Who qualifies?

Nicolas a fourni quatre scénarios illustrant comment les règles du crédit d'impôt pour les acheteurs de maison existantes seront appliquées:

• Harry propriétaire d'une maison en 2001 et 2002, mais elle a vendu à déménager pour un emploi. Il aurait droit à 8000 $ la première fois-acheteur à crédit parce qu'il n'a pas été propriétaire d'une maison dans les trois dernières années.

• Sue purchased a home in 2004 and has lived there since. If she decides to buy a new home, she would qualify for the $6,500 tax credit because she has lived in the same residence for five consecutive years in the past eight.

• Jane acheté sa maison en 2002, ya vécu pendant cinq années consécutives avant qu'elle loue en 2007. She would qualify because she was an owner/occupier for at least five consecutive years in the past eight.

• Mark a acheté une maison en 2006 et ya vécu pendant les trois dernières années. Il ne serait pas admissible parce qu'il n'est ni un acheteur pour la première fois, ni quelqu'un qui a vécu dans la même résidence principale pendant cinq années consécutives au cours des huit dernières années.

Comment aider l'économie

Les législateurs et les experts de l'industrie s'attendent à ce que le crédit sera d'encourager les acheteurs tels que Jane et Sue à se déplacer de leurs plans d'achat.

“This bill will shift demand from the second half of 2010 into the first half,” said Pat Newport, a real estate analyst with IHS Global Research. "En conséquence, les ventes de logements et les prix recevra un coup de pouce dans la première moitié de 2010, avec récupération dans le second."

That's not a bad thing, according to Bill Kilmer, vice president of advocacy for the National Association of Home Builders. Il est important de stabiliser les marchés immobiliers rapidement pour aider les sortir l'économie de son chaos.

Le crédit d'impôt original 8000 $ semble avoir contribué à atteindre cet objectif: les prix des maisons ont légèrement augmenté ces derniers mois, selon l'indice S & P / Case-Shiller Home Price Index.

Would it have happened anyway?

Mais les critiques encore voir le programme comme étant inefficace, car elle récompense les acheteurs qui auraient acheté une maison de toute façon. Newport estimates that fewer than 400,000 of the 2 million who have claimed the original credit made their purchases solely because of the tax advantages.

Furthermore, buyers do not, in reality, receive the entire benefit. "Le crédit a permis de stabiliser les prix", a déclaré Newport. "Alors que le crédit a été divisé entre le vendeur et l'acheteur. The sellers are getting higher prices and buyers paying more than they would have without it.”

L'industrie du logement, cependant, est heureux avec l'extension, même si le crédit n'a pas été tout à fait aussi efficace comme ils l'espéraient.

L'industrie pense le crédit serait de fournir un effet d'entraînement, avec des ventes à des minuteries premiers déclencheurs autant trois autres «move-up" des ventes.

Cela ne s'est pas produit, selon Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR.

“It did not have the chain reaction impact it was supposed to,” he said. “Instead, many first-timers turned to vacant, foreclosed or other distressed properties the sellers of which were unlikely to be move-up buyers.”

Ainsi, le crédit d'impôt contribué à soutenir le bas de gamme du marché, sans avoir beaucoup d'impact sur le reste du spectre. Étendre le bénéfice pour les propriétaires existants devrait stimuler ces segments. Cela devrait produire des avantages supplémentaires, selon Yun.

«Prévenir la chute des prix plus ou prix encore nudging un peu stabilise la richesse immobilière, ce qui rend les propriétaires de plus à l'aise dans leurs dépenses", a déclaré Yun. “They're more likely to go out to the stores or buy a new car. That provides a boost to the overall economy.” Vers le haut de la page

By Les Christie, CNNMoney.com staff writer

November 6, 2009: 3:18 PM ET

Comment un Short Sale affecter mon crédit?

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Une vente à découvert affectera négativement votre crédit, mais pas autant que d'une forclusion ou d'un acte tenant lieu ~ lire cet article entier pour plus de détails sur chaque option.

Une vente à découvert signifie simplement que le montant de la solde de l'hypothèque à payer est supérieure à la valeur marchande actuelle de votre maison. Les propriétaires qui sont en difficultés financières et de forclusion face optent souvent pour une vente à découvert afin d'échapper à la procédure de saisie. C'est précisément la situation actuelle à travers les États-Unis, où le désordre des subprimes prêt hypothécaire à taux ajustable a causé saisies de masse et de réduire considérablement la valeur de l'immobilier.

Une vente à découvert a lieu lorsque le prêteur s'engage à accepter moins que le montant que vous lui devez de votre prêt hypothécaire parce que vous n'avez pas assez de capitaux propres de vendre la maison et de payer tous les coûts de la vente. Et ne vous méprenez pas, le prêteur doit accepter ou vous n'avez pas de chance.

l'effet sur votre rapport de crédit

Vous allez souffrir beaucoup plus de dégâts à votre rapport de crédit avec une forclusion que vous voulez avec une vente à découvert. Il prendra également beaucoup plus de temps pour rétablir votre cote de crédit une fois que vos difficultés financières sont résolus. En général, voici ce qui se passe:

Pour une forclusion ou acte tenant lieu de forclusion

- Attendez-vous sur les mêmes choses se déroulent. Très souvent, cela signifie une perte comprise entre 200-280 points sur votre score FICO. Un FICO de pré-forclusion de 675 pourrait tomber à aussi bas que 395, essentiellement, vous l'élimination des approbations de crédit futures. Il peut être aussi longue que trois ans avant vous pouvez vous qualifier pour un autre prêt à domicile.

Pour une vente à découvert

- Attendez-vous à souffrir des dommages pointage de crédit, mais loin d'être aussi bien. Perte de points FICO sera de l'ordre de 75 à 125 et votre rapport montrera l'a classé comme un «pré-forclusion en la rédemption» qui est beaucoup moins négative. Vous aurez très probablement en mesure de garantir un prêt nouveau domicile dans environ un an et demi.

Dans tous les cas, il est une bonne idée de consulter un avocat, l'impôt comptable (CPA) ou un bon agent immobilier qui connaît bien les ventes à découvert . Ces professionnels peuvent vous facturer un peu pour leurs services, mais à défaut d'avoir l'avocat de droit pourrait finir par vous coûter un paquet de taille. Donc, ne pas envisager de faire cavalier seul. Obtenez l'aide dont vous avez besoin.

Savoir où vous en êtes

AVIS: Ne pas mettre votre pointage de crédit à partir de n'importe où ailleurs, sauf myfico.com .

Vous besoin d'un agent expérimenté Vente court!