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De nouvelles lignes directrices devraient rationaliser les ventes à découvert

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Courtiers de la région et les agents immobiliers vous diront que les ventes plus court - un effort 11 heures pour les propriétaires d'éviter la forclusion - sont en cours d'exécution cette année.

La stratégie dans le passé avait été miné par les pannes de communication, ce qui incite plus d'un soi-disant acheteur et agent immobilier pour déplorent qu'il n'y a rien "court" sur une vente à découvert.

Donc, l'annonce de cette semaine par la Federal Housing Finance Agency diriger Fannie Mae et Freddie Mac afin de rationaliser le processus de vente à court ne peut que contribuer.

Les efforts viendra par étapes, avec la première phase aura lieu en Juin.

Parmi les nouvelles lignes directrices est que réparateurs hypothécaires examiner et répondre aux demandes de ventes à découvert dans les 30 jours à compter de la réception d'une offre à court-vente.

La lenteur des réponses des prêteurs, une mauvaise communication avec un représentant de prêteur, et des demandes répétées de la documentation étaient saisines communes citées par les agents dans un California Association of Realtors enquête "des ventes à découvert publiés l'an dernier.

D'autres choses réparateurs ont été commandés à faire en vertu des nouvelles lignes directrices sont mises à jour hebdomadaires de fournir à l'emprunteur si l'offre de vente à découvert est encore à l'étude au bout de 30 jours, et prendre et de communiquer les décisions finales à l'emprunteur dans les 60 jours suivant la réception de l'offre.

Les nouvelles règles Streamline s'appliqueraient également aux actes en lieu et les actes-pour-bail.

Source: Blog http://blogs.redding.com/dbenda/archives/2012/04/new-guidelines.html David Benda

Est-ce que les ventes à découvert Enregistrez le marché de l'habitation

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Forclusions sont en baisse et les ventes à découvert sont en place, mais qu'est-ce que cela signifie pour le marché de l'immobilier dans son ensemble?

La réponse dépend de qui vous demandez.

Mais d'abord, le contexte: Les ventes à découvert se produire lorsque le prêteur accepte de vendre une maison pour moins de ce qui est dû sur le prêt hypothécaire. Le prêteur pardonne la différence, et l'emprunteur décharge d'une maison qu'ils ne peuvent pas se permettre.

Dans un effort pour éviter d'ajouter à leurs portefeuilles déjà grandes de la banque appartenant à des maisons (OER), les prêteurs commencent à envisager sérieusement les ventes à découvert comme une alternative à la forclusion. Selon un rapport publié mardi Bloomberg, y compris les banques Wells Fargo et JPMorgan Chase l'an dernier a commencé à donner suite en espèces pour sélectionner les propriétaires qui ont accepté de faire une vente à découvert au lieu de laisser la maison à tomber dans la forclusion.

Les experts de la National Association of Realtors (NAR) entendre le processus de vente à découvert est de plus en plus rationalisé, ce qui est de bonnes nouvelles pour les acheteurs et les prêteurs. Ce processus plus organisé signifie des ventes à découvert peut être déchargé rapidement - par rapport aux saisies - au lieu de s'asseoir sur le marché pendant une longue période de temps.

(Typiquement maisons passer plus d'un an à compter de la date du premier versement manqué jusqu'à ce que le marteau tombe sur la vente de forclusion, mais dans des endroits comme New York, une banque peut prendre près de 3 ans avant forclusion d'une propriété.)

Comme les saisies, les ventes à découvert peuvent blesser les prix des maisons dans le quartier. Selon la NAR, les ventes à découvert généralement vendus pour 17 pour cent inférieur à la valeur de marché en Février. C'est une réduction de prix raide, mais inférieure à la moyenne de 22 pour cent de réduction pour les ventes forcées.

Étant donné que les ventes à découvert en général de récupérer plus d'argent pour les prêteurs, vous pourriez penser que les ventes à découvert serait le meilleur moyen de déchargement des biens en détresse. Ils n'ont pas ajouter à l'inventaire des banques REO, ils ne s'assoient pas sur le marché aussi longtemps que les saisies et l'impact sur les prix des maisons n'est pas aussi importante que celle d'une forclusion.

Si les saisies ne sont pas en vente aux enchères, ils deviennent la propriété appartenant à une banque, ou OER

Mais vous auriez tort. Depuis l'éclatement de la bulle immobilière, la vente de maisons saisies a dépassé de loin les ventes à découvert. Mais cela commence à changer. Le mardi, Bloomberg a signalé des données de Lender Processing Services (LPS) qui indiquaient les ventes à découvert ont dépassé les ventes de forclusion pour la première fois, de 4,2 pour cent en Janvier - les données disponibles les plus récentes.

Jonathon Weiner, vice-président de la division appliquée analyse de LPS, a déclaré à Bloomberg "C'est un phénomène assez récent que les ventes à découvert ont augmenté." Les ventes à découvert devraient être la forme dominante de l'aliénation de biens en détresse, Weiner a dit, car ils peuvent être traitées plus rapidement que les saisies.

Qu'est-ce que cela signifie pour le marché immobilier?

Une augmentation des ventes à découvert pourrait signifier que la valeur des maisons va encore baisser, plus vite. Weiner raconte "scénario de référence le prix des maisons est sera touché le fond avant la fin de cette année," Bloomberg LPS »basé sur le fait que les ventes à découvert maintenant dépasser les saisies.

Mais tous les analystes s'accordent à dire que nous avons atteint ce seuil.

Walter Molony, un porte-parole de la NAR, a déclaré dans un e-mail que, bien que les données ne montrent NAR une légère hausse des ventes à découvert pour Février, les ventes de forclusion dominent toujours le marché en détresse. Les ventes à découvert ont augmenté la part de marché de 14 pour cent mois après mois en Février, mais forclusion / REO les ventes continuent de conduire à 20 pour cent. Par ailleurs, l'a récemment approuvé 26 milliards de dollars de règlement de forclusion signifie plus d'un million de saisies supplémentaires sont sur le point d'être poussé à travers le pipeline.

Pourquoi la disparité des données? Molony attribue la différence dans les résultats de la méthodologie et la période de mesure. Prix ​​à domicile, saisie de données et de vente à découvert pour Mars est prêt à être publié cette semaine. Ces ensembles de données pourraient jeter plus de lumière sur de savoir si les ventes à découvert sont en effet ramasser et si elles sont dépassant le nombre de saisies vendus, même si elle s'avère être temporaire.

Peu importe si oui ou non ils sont dépassant la vente de saisies, la remontée des ventes à découvert pourrait signaler un tournant positif dans la crise du logement.

À court terme, les ventes ont plus courtes signifient les valeurs d'origine restera faible, ou encore diminuer. Mais au fil du temps, le labour par le biais de ventes à découvert pourrait dire que nous allons voir que moins de foyers se retrouvent dans la forclusion ou OER, ce qui serait pousser vers le bas les prix des maisons encore plus spectaculaire. Au mieux, nous éviter une autre grosse vague de saisies qui enverrait les prix des maisons en spirale vers le bas encore plus loin, quelque chose que personne ne veut voir, au moins de tous les propriétaires qui paient leur hypothèque à temps chaque mois.

Achat d'une propriété Foreclosed: ce que les propriétaires doivent savoir

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Le marché du logement peut encore se battre pour gagner solides taux d'intérêt bas et pied-de façon significative les prix actualisés en faire un moment idéal pour acheter une maison dans la plupart des régions.

Les prix des logements sont encore en dessous de leur sommet en 2006, et une autre vague de propriétés saisies est attendu sur le marché de l'habitation cette année que les banques se débarrasser de leurs carnet de commandes-offre maisons à bas prix.

"Les prix des maisons continuera d'être très fragile", explique Daren Blomquist, vice-président au RealtyTrac. "Nous ne prévoyons pas une baisse des prix encore 20% à 30%, mais il ne sera pas une reprise jusqu'à ce que l'inventaire en détresse a été compensé."

RealtyTrac estime que les prix des maisons va commencer à augmenter une fois de banques effacer leur 17 mois inventaire des propriétés saisies. La moyenne nationale des prix des forclos (biens immobiliers appartenant à ou appartenant à une banque) à 152 465 $ des propriétés continue d'être inférieur au prix de vente pour toutes les propriétés (y compris la forclusion et non-verrouillage du marché) à 203 779 $, selon RealtyTrac.

Domaines rencontrent la plupart des remises sur le logement comprennent Philadelphie, St. Louis, Chicago, San Francisco et Atlanta, selon RealtyTrac. Washington, DC et New York ont ​​montré la force relative et les prix des maisons ont au moins 50% au-dessus de 2000 des niveaux de prix, mais toujours en dessous de leur sommet.

Bien que certains marchés du logement a commencé à se redresser, les prix des maisons ont commencé à tomber à nouveau dans tous les marchés au dernier trimestre, selon Maureen Maitland, vice-président au Indices Standard & Poor. "Sur une base nominale, les prix des logements sont les mêmes que celles de 2002 et 2003, après avoir baissé depuis leur sommet en 2006 en raison du nombre élevé de saisies."

Selon la National Association of Realtors, les ventes au comptant tous ont compté pour 33% des ventes immobilières en Février.

"En Février, 20% des ventes étaient fermés de saisies-ils ont été à des niveaux comparables pour un certain temps», explique Walter Molony, spécialiste principal des affaires publiques à la National Association of Realtors. "Il ya de la concurrence dans la plupart des domaines du marché entre les investisseurs de trésorerie et les primo-accédants, avec des rapports d'appels d'offres multiples sur les saisies à prix réduits plus en plus fréquents."

Nevada, la Californie et l'Arizona ont connu le plus grand nombre de dépôts de forclusion à la fin de Février, selon RealtyTrac. Ils avaient entre deux et trois fois plus que la nation, comme une personne sur 637 maisons dans la nation, soit 0,16% des foyers, a reçu un dépôt de forclusion, un avis que le processus d'éviction va commencer.

Le nombre de dépôts de forclusion dans un état peut se traduire par l'état ayant le plus haut pourcentage de ventes forcées, que le Nevada avait 56%, la Californie avait 43%, et la Géorgie comptait 39% de toutes les ventes des maisons saisies étant au cours du quatrième trimestre de 2011, selon l'une RealtyTrac.

Comment financer un accédants à la propriété saisis de maisons saisies peuvent profiter de programmes spéciaux offerts par le ministère du Développement du logement et urbain lors de l'emprunt d'argent. Privé prêteurs de fonds Federal Housing Administration Section 203 (k) les prêts qui ont l'assurance prêt hypothécaire assuré par HUD. Les emprunteurs peuvent profiter d'une hausse de 3,5% d'acompte et d'utiliser une partie des fonds du prêt à remettre en état une maison occupés par leur propriétaire. Lorsque l'acheteur prévoit de réhabiliter une propriété, ils peuvent emprunter un montant additionnel de 10% de la valeur de la maison tel que déterminé par les évaluations et les estimations de la construction.

Les acheteurs envisagent de financer l'achat avec un prêt conventionnel peut profiter de taux d'intérêt bas. Le taux moyen national d'engagement pour une durée de 30 ans, classique, hypothèque à taux fixe a été plus récemment à 4,08%, en hausse de 3,89% en Février, selon Freddie Mac.

Lors de l'achat sur ces marchés, les experts recommandent de faire vos devoirs. "Chaque zone individu a beaucoup de ses propres marchés individuels», explique Erin O'Connor, agent immobilier chez RE / MAX Excalibur. «Il est crucial pour les acheteurs de s'instruire sur leur marché de l'immobilier, car il peut être complètement différent du marché immobilier quelques miles de là et les moyennes nationales. Dans les zones où les stocks de forclusion sont faibles, le prix des écarts entre une vente en catastrophe, que ce soit un REO ou de vente, et une vente régulière rattrapent rapidement. "

Il ya encore des poches du pays qui sont plus lents à se redresser. "Il s'agit d'une occasion pour acheter à bas prix», explique Blomquist. "Vous ne verrez pas la valeur de votre propriété flèche du jour au lendemain, mais, dans le long terme, vous vous préparez pour un grand investissement. La propriété bénéficie d'un tarif intégré parce que c'est une vente en catastrophe. "Lorsque l'on regarde une propriété forclos, il conseille les acheteurs potentiels de se rappeler que le mantra de base réel immobilier s'applique-localisation encore, l'emplacement, l'emplacement!

Source: http://www.foxbusiness.com Écrit par Murad Andrea

4 mythes à propos de ventes à découvert

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Je n'ai pas un préjudice suffisamment grave pour être admissible à une vente à découvert.

Aujourd'hui, il est plus difficile de "Non" qualifier, que c'est pour se qualifier. Il existe de nombreuses façons de se qualifier pour une vente à découvert et un emprunteur ne doit pas être en retard sur les paiements. Si un emprunteur peuvent prouver qu'ils ont du mal à effectuer des paiements ou sont confrontés à un autre type de difficultés comme un divorce, déménagement des locataires, le transfert d'emplois, d'urgence médicale, diminution de salaire, etc, puis une banque va sérieusement envisager d'approuver un court vente.

Je serai responsable de la différence entre ce que je dois et ce que ma maison se vend.

CA Sénat le projet de loi 458 (maintenant CA Code civil 580E) sans recours le projet de loi a été adoptée une vente à découvert, le 15 Juillet, 2011. Il prévoit expressément que tous les prêteurs, y compris le privilège des juniors et HELOC enfants, à pardonner le solde restant après une vente à découvert est terminée. C'est une victoire majeure pour les propriétaires tête en bas dans CA et peut permettre aux vendeurs à court et à pousser un soupir de soulagement de ne pas avoir à se soucier de leur prêteur leur poursuite de l'argent après une vente à découvert. Il ya quelques exceptions et quelques autres détails mineurs. Contactez-nous AUJOURD'HUI savoir plus sur le nouveau projet de loi du Sénat 458 et comment il va vous affecter, après une vente à découvert. 800-399-9659

Mon crédit sera ruiné si je fais une vente à découvert.

Une vente à découvert peut réellement sauver votre crédit. Elle est traitée par votre prêteur comme un «règlement de la dette", et par opposition à une forclusion, il est infiniment plus facile sur le crédit et pour une période de temps plus courte.

Je vais devoir payer des impôts sur le montant de la perte que la banque prend sur mon vente à découvert.

Cela peut être évité la plupart du temps. A titre d'exemple, si votre prêteur accepte 100.000 dollars de moins que ce que vous leur devez, ils peuvent déclarer ce montant à l'IRS, et vous serez imposé sur ce $ 100,000 comme «revenu ordinaire» à la fin de l'année. Les bonnes nouvelles sont qu'il existe plusieurs façons pour éviter cette taxe, y compris la législation récente. Vous pouvez rechercher le pardon d'hypothèques allégement de la dette Loi de 2007 ou de voir si vous vous qualifiez pour "insolvabilité". Contactez votre conseiller fiscal.

Ventes à découvert - Avantages

1. CA Sénat le projet de loi 458 sans recours le projet de loi a été adoptée une vente à découvert, le 15 Juillet, 2011. Il exige et garantit vous serez pardonnés sur toutes les dettes après une vente à découvert dans le CA

2. Si votre propriété est de 100.000 dollars à l'envers, vous débarrasser de la responsabilité aujourd'hui. Si vous faites un mod prêt et d'avoir à vendre votre maison dans deux ans, vous pouvez toujours être 100.000 dollars à l'envers ou pour le pire.

3. En quelques années, votre cote de crédit peut récupérer et vous pouvez être dans une position d'acheter des biens dans un marché en baisse.

6. Vous pouvez obtenir de vivre sans loyer pendant un certain temps.

Ventes à découvert - Contre

1. Vous ne pouvez pas être en mesure d'acheter une maison pour un petit moment. (En moyenne 1 à 2 ans)

2. Vous devrez passer par la suite.

3. Vous risquez d'endommager votre crédit (Bien que beaucoup moins que d'une forclusion)

4. Vous devez faire face aux tracas du processus de vente.

Source: http://www.sandiegohopenow.com

La crise des saisies aux États-Unis, Beverly Hills-Style

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La dynamique de l'effondrement de l'immobilier résidentiel sont très différents dans les quartiers d'élite

La maison soucieux non loin de Santa Monica Boulevard ressemble millions de foyers d'autres qui ont été saisis sur depuis le krach immobilier américain calamiteuse il ya quatre ans.

Crache ordures de sacs poubelles derrière la propriété. Une télévision brisé s'appuie contre des meubles cassés. Un chien en peluche sale se trouve sur le côté, une oreille drapé dans sa face. Le jardin est envahi. La maison a besoin d'un travail de peinture.

Pourtant, la propriété sur le Nord Rexford Drive, Beverly Hills, en Californie, n'est pas saisie ordinaire.

Une tentaculaire, de style espagnol succession, bordée de pins majestueux et situé à proximité des boutiques de Santa Monica Boulevard, ses anciens propriétaires ont été servis avec un avis de défaut en 2010, ils étaient 205 000 $ en retard dans leurs paiements sur les prêts hypothécaires totalisant 6,9 millions de dollars.

Bienvenue à la forclusion de Beverly Hills de style.

Quelque 180 maisons à Beverly Hills, le légendaire Los Angeles enclave riche en stars d'Hollywood et des magnats de musique, ont été saisies par les prêteurs, aux enchères, ou servi avec un avis de défaut, le plus haut niveau depuis le krach financier 2008, selon un analyse de Reuters des chiffres compilés par RealtyTrac, qui suit les saisies nationale.

Comme dans les subdivisions par défaut ravagées banlieue de Phoenix, en Arizona, et à Tampa, en Floride, plongeant realestate les prix sont à la racine du problème à Beverly Hills.

Mais la dynamique de l'effondrement de l'immobilier résidentiel sont très différents dans les quartiers d'élite comme celui-ci. La majorité des propriétaires délinquants ici doivent plus de $ 1,000,000. Nombreux sont ceux qui s'éloignait pas parce qu'ils ne peuvent pas payer, mais parce qu'ils jugent qu'il serait insensé de continuer à le faire.

"C'est une décision d'affaires, pas d'émotions dont il est pour les gens normaux», a déclaré Deborah Bremner, propriétaire du groupe Bremner à Coldwell Banker, qui se spécialise dans les propriétés haut de gamme dans la région de Los Angeles. «Je vais à un cocktail et tous les gens parlent est de savoir si il est temps de marche, bien qu'ils ne seront jamais cité dans le monde réel."

Elle a dit qu'elle avait vu à Beverly Hills une forte augmentation "par défaut stratégique», dans lequel les propriétaires qui peuvent encore se permettre de faire leur paiement hypothécaire mensuel choisissent de ne pas le faire parce que la propriété vaut maintenant beaucoup moins que le prêt géant utilisé pour l'acheter au cours de la bulle immobilière.

Défaut stratégique est une option particulièrement attrayante en Californie, l'un des seuls une poignée d'États américains où les prêts hypothécaires consentis par les banques primaires sont "non-recours" prêts. Cela signifie que le prêt est garanti uniquement par la propriété, et les banques ne peuvent pas aller après le salaire d'un propriétaire délinquant ou d'autres actifs si elles sont par défaut.

Bremner a dit qu'elle a aidé un client d'acheter un manoir de Beverly Hills l'année dernière que le propriétaire avant avait acheté pour plus de 4 millions. Il a décidé d'arrêter de payer son hypothèque 3 millions de dollars - même si il pourrait facilement se le permettre - lorsque la valeur de la propriété avait chuté à 2,5 millions de dollars.

"Ils étaient en mesure de couvrir le prêt confortablement», a déclaré Bremner. «Ils étaient tout simplement ne veulent plus voir la valeur de la chute de la propriété."

Un «inventaire ombre" énorme est construction de maisons d'élite qui sont en défaut, mais n'ont pas été mis sur le marché. Sur les 180 propriétés en difficulté à Beverly Hills, à seulement 12 sont à vendre.

Le carnet de commandes reflète l'inondation refoulée de biens saisis de toutes les gammes de prix qui devraient arriver sur le marché des États-Unis cette année, surtout après cinq grandes banques ont conclu un règlement 25 milliards de dollars la semaine dernière avec les États-Unis sur les pratiques d'éviction frauduleuses.

'Jumbo' prêts
Partout aux États-Unis, la plus forte augmentation des saisies et des défauts de paiement, par rapport aux niveaux de 2008, c'est avec «Jumbo» - prêts hypothécaires prêts trop importants pour être assuré par Fannie Mae et Freddie Mac, les fournisseurs contrôlés par le gouvernement de crédit hypothécaire. Forclusions sur les prêts jumbo sont en hausse pour cent 579 depuis 2008, plus que toute autre forme de prêt, selon un rapport du mois dernier par les Services de traitement prêteur, Inc

Par défaut stratégiques sont maintenant plus susceptibles parmi les géants du prêt que les détenteurs de tout autre type de l'emprunteur, selon un rapport publié l'année dernière par JPMorgan Chase & Co. Près de 40 pour cent des délits chez les non-gouvernementales des hypothèques, qui sont pour la plupart prêts jumbo, sont par défaut stratégiques, indique le rapport.

"Maintenant que ces propriétaires avec les prêts jumbo sont de découvrir que vous pouvez faire cela, de plus en plus font saisies stratégiques", a déclaré Jon Maddux le PDG de YouWalkAway.com, qui conseille les propriétaires qui sont "sous-marin», le terme pour ceux dont les prêts dépasser la valeur de leur maison.

Nathaniel J. Friedman, un avocat de Beverly Hills, insiste sur le fait qu'il n'est pas un débiteur défaillant stratégique - qu'il n'a jamais manqué un paiement hypothécaire dans sa vie. Mais il a cessé de faire des paiements sur ses cinq chambres à coucher, salle de bain maison de six Beverly Hills sur la route de Schuyler il ya trois ans.

Friedman, qui avait hypothèques totalisant 3 millions de dollars avec les prêts maintenant défunte Countrywide Home, retour à la maison un soir, en Janvier 2009 pour trouver une lettre de Countrywide congélation sa ligne de crédit 150 000 $, ce qui a été liée à son prêt 900 000 $ seconde. Son principal du prêt était de 2,1 millions de dollars. La propriété vaut environ $ 2 millions aujourd'hui.

Friedman affirme qu'il a décidé d'arrêter de payer d'un sentiment de vengeance à partir du moment où il a reçu cette lettre. Il a été dans les négociations pour les mois avec Bank of America, qui a repris Countrywide après son effondrement, de modifier le prêt.

«Je pensais à l'enfer avec lui," il dit à Reuters. "Pourquoi devrais-je continuer à nourrir un cheval mort, si la banque n'a pas confiance en moi?"

«J'ai été en mesure de manœuvrer les choses à ma façon en raison de l'inertie du secteur bancaire», selon M. Friedman. Il croit que la banque se met à clignoter d'abord, et éventuellement modifier son prêt.

Source: Thomson Reuters, www.msnbc.msn.com/id/46411361/ns/business-real_estate/ # Tz1aT8VSSKY.

Un grand pas en avant pour le marché de l'habitation

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Pendant des années, le marché du logement a été enfermé dans un congélateur, comme une combinaison de prêts hypothécaires sous-marins, les prêteurs réticents, et un manque de volonté politique ont gardé une énorme masse de maisons à l'extérieur du marché et dans les limbes. Mais comme les banques sont finalement arrivés à la conclusion qu'il est plus logique d'accepter des pertes moindres maintenant pour aller de l'avant, plutôt que de s'accrocher à l'espoir s'estompe qu'ils vont en quelque sorte de récupérer plus à l'avenir, le logement pourrait finalement obtenir le catalyseur, il doit récupérer.

Les banques et les ventes à découvert
Les banques ont eu des problèmes hypothèques sur leurs bilans pendant des années. Mais après obstinément accrochés à ces actifs de troubles, certaines banques sont à venir autour et en changeant leur ton quand il s'agit de soi-disant "ventes à découvert." En fait, ils sont non seulement permettre de telles transactions de se produire, ils sont également propriétaires donnant certaines mesures d'incitation grands pour le faire.

Les ventes à découvert se produire si un acheteur potentiel fait une offre sur une maison qui n'est pas assez pour payer l'hypothèque du vendeur. Surtout dans des Etats comme la Californie, où le prêteur n'a souvent pas le recours à tenir le propriétaire responsable de tout manque à gagner, les prêteurs ont souvent résisté à des ventes à découvert. Pendant un certain temps, qui ait un sens, que les banques pensé que court la vente des offres ont été lowballing la vraie valeur de la maison et que, s'ils saisis sur la propriété, ils pourraient le revendre à son prix de marché plus élevée.

Mais dernièrement, les banques ont réalisé que le processus d'éviction est longue, coûteuse et semée d'embûches. Avec des enquêtes réglementaires sur les pratiques d'éviction en ajoutant aux problèmes potentiels d'années-longs retards et un parcours du combattant des exigences légales, les banques arrivent à la conclusion qu'il vaut mieux accepter l'oiseau dans la main d'une vente à court qu'à espérer pour une reprise qui peut prendre des années à venir.

Donne-moi un peu d'argent
Quoi de plus surprenant dans cette volte-face est la longueur à laquelle certaines banques vont obtenir des ventes à découvert fait JPMorgan Chase (NYSE: JPM). Aurait offert un propriétaire $ 30,000 à accepter une vente à découvert sur ​​une maison 600.000 dollars, en dépit d'un prêt pour près de 200.000 dollars de plus.

Les agents immobiliers que Bloomberg interrogés ont déclaré que la compagnie offre 10 000 $ à $ 35,000 pour un grand nombre (mais pas tous) des 5000 ventes à découvert qu'il approuve dans un mois typique Wells Fargo (NYSE: WFC). Et Bank of America (NYSE: BAC) ont fait des offres similaires aux propriétaires de certains, en particulier dans des Etats comme la Floride, où la forclusion est particulièrement onéreux.

Est-ce la fin de la récession?
Ce que le marché du logement a besoin de tout se trouve le long d'un événement d'équilibre du marché comme celui-ci. Alors que les modifications de refinancement hypothécaire et que coups de pied de la boîte sur la route, autorisant les achats et les ventes réelles de se produire est une étape dans la bonne direction.

Un grand nombre d'entreprises pourraient en bénéficier. Déjà, les stocks de constructeurs d'habitations ont grimpé en flèche que les nouvelles sur le front du logement a obtenu progressivement mieux, et rapports sur l'emploi suggèrent que l'amélioration des consommateurs peut-être enfin se remettre sur leurs pieds.

Mais d'autres gagnants possibles comprennent des sociétés avec des possibilités d'aménagement du territoire. Par exemple, Howard Hughes Corp (NYSE: CHH) possède les communautés de base prévues et d'autres avoirs immobiliers dans 18 Etats, avec des propriétés clés près de Houston, Las Vegas, New York, et à Honolulu. Avoir le marché du logement coule à nouveau serait ouvrir la porte à un développement ultérieur. De même, Saint- Joe Company (NYSE: JOE) pourrait revenir à la rentabilité si itsextensive Floride avoirs fonciers se retrouver dans la demande, ce qui pourrait arriver une fois que le marché commence dressant à nouveau.

Avancer
C'est toujours une décision difficile à couper vos pertes et d'admettre que vous avez fait une erreur. Bien que cela a pris trop de temps, c'est de bonnes nouvelles que les banques ont finalement compris que jeter de l'argent dans une mauvaise n'a pas de sens. Avec les banques, enfin mordre la balle et de laisser le marché du logement respirer à nouveau, une reprise devrait venir beaucoup plus vite qu'il aurait été autrement.

Le logement est un élément clé de la planification de la retraite.

Source: Par Dan Caplinger

Ventes Hafa courtes c traditionnels Short Sales

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Notre gouvernement fédéral a mis en place un programme visant à améliorer le processus de vente à court et à aider les propriétaires à éviter la forclusion. Si vous vivez dans votre propriété, un prêt conventionnel et sont en retard dans les versements hypothécaires, vous pourriez être admissible pour une vente à découvert HAFA par votre prêteur. HAFA signifie Alternative forclusion Accueil abordable et est le plan de sauvegarde pour les propriétaires qui ont demandé, mais a refusé dans le programme HAMP (Programme d'adaptation des habitations à prix abordable). Bien que HAFA a été instituée par le gouvernement fédéral, chaque banque applique le programme à sa manière propre. Cela signifie que ce qui peut vous rendre admissible à une banque peut vous expulser à un autre. Il ya quelques avantages et inconvénients du programme:

Avantages:

  • Vous serez pardonnés de la dette restante après la vente
  • Vous pouvez recevoir jusqu'à 3000 $ à la clôture réussie des frais de réinstallation
  • Pas de frais de out-of-pocket pour le propriétaire pour les frais de clôture
  • Date limite du 10 jours pour la décision réparateurs sur toutes les offres
  • L'accord prévoit en place des termes de marketing avant et liste de prix

Inconvénients:

  • Pas toutes les banques de participer et de tous les prêts sont éligibles
  • Cela peut prendre 2-3 mois juste pour se faire accepter dans le programme
  • En général, vous avez seulement 4 mois, une fois accepté dans le programme pour trouver une offre (la loi permet à un an, mais la plupart des banques vous donner le minimum de 120 jours)

Conditions d'admissibilité

  • La propriété doit être occupé par le propriétaire (sauf si vous avez déménagé au cours des 90 derniers jours pour un emploi)
  • Vous devez être en retard sur les paiements ou en danger imminent de tomber derrière
  • Première hypothèque origine avant Janvier 1, 2009
  • Courant solde impayé est de moins de $ 729.750
  • Paiement hypothécaire mensuel est de plus de 31% de votre revenu
  • Vous devez avoir au moins parlé avec votre prêteur sur la modification du premier prêt

Informations supplémentaires:

  • HAFA n'est pas garanti et peut être refusée
  • Votre prêt doit être classique et non appuyée par Freddie Mac ou Fannie Mae
  • Prêts FHA ne sont pas admissibles car ils ont un programme de vente différente à court
  • Tous vos prêteurs doivent accepter de participer à HAFA
  • Si vous dépassez le temps imparti pour trouver une offre, la plupart des banques vous permettra toujours de poursuivre une vente traditionnelle à court qui ne comprennent pas les incitations supplémentaires
  • À moins que votre date de vente de forclusion est dans les 30-60 prochains jours, il est généralement préférable de demander HAFA avant l'inscription de votre propriété sur le marché

Les banques paient les propriétaires à éviter forclusions

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Les banques, l'intensification des efforts pour aller de prêts hypothécaires en difficulté hors de leurs livres, offrent autant que $ 35.000 ou plus en espèces aux propriétaires délinquants de vendre leurs propriétés pour moins que ce qu'ils doivent.

Les prêteurs ont systématiquement retardé ou bloqué de telles transactions, connu sous le nom ventes à découvert, dans lesquelles ils acceptent de moins d'un acheteur que d'un prêt exceptionnel du vendeur. Aujourd'hui, les banques ont décidé les offres sont plus rapides et moins coûteux que les saisies, qui ont ralenti en réponse à des sondes de régulation de pratiques abusives. Les banques sont poussant les vendeurs potentiels par l'approbation préalable de prix, la rationalisation du processus de clôture, renoncer à leur droit de poursuivre la dette impayée et, dans certains cas offrir des incitations importantes en espèces, a déclaré Bill Fricke, agent de crédit senior pour Moody 's Investors à New York.

Les pertes pour les prêteurs sont d'environ 15 pour cent de moins sur les ventes que les saisies sur, ce qui peut prendre des années pour achever tandis que les impôts et juridique, d'entretien et autres frais s'accumulent, selon Moody. Les offres ont représenté 33 pour cent des transactions en difficulté financière en Novembre, en hausse de 24 pour cent un an plus tôt, a déclaré CoreLogic Inc, aSanta Ana, en Californie, la société informations sur l'immobilier.

Karen Farley n'avait pas fait un paiement d'hypothèque dans une année où elle a obtenu ce qui ressemblait à une lettre sous forme de son prêteur.

"Vous pourriez vendre votre maison, dois plus rien sur votre prêt hypothécaire et d'obtenir 30.000 dollars", JPMorgan Chase & Co. (JPM) a déclaré dans le 17 août lettre obtenue par Bloomberg Nouvelles.

200,000 $ à court

Farley, dont la maison d'affaires prêts à la construction séché après la crise immobilière, a déclaré que le basé à New York banque a accepté de lui laisser vendre sa San Marcos, en Californie, une maison pour 592 000 $ - environ 200.000 dollars de moins que ce qu'elle doit. Le $ 30,000 couvrira les frais de déménagement et le dépôt de location pour sa maison à côté. Farley, qui est également approuvé pour un montant supplémentaire de 3000 grâce à un programme incitatif fédéral, est prévue pour clôturer l'affaire le 10 février.

«Je me demandais, pourquoi seraient-ils me proposer quelque chose, et pourquoi ne seraient-ils me donner le coffre?" Farley, 65 ans, a déclaré dans une interview téléphonique. "Au lieu de cela, je reçois de l'argent."

Tom Kelly, un porte-parole de JPMorgan, a refusé de commenter sur les incitations de l'entreprise.

«Quand une modification n'est pas possible, une vente à découvert produit un résultat meilleur et plus rapide pour le propriétaire, l'investisseur et la communauté d'une forclusion,» at-il déclaré dans un e-mail.

Une montagne de saisies en suspens est maintenant de retour à une reprise sur le marché La carrosserie, où les prix ont baissé pendant six années consécutives, et l'amortissement de la croissance économique. Les propriétaires de plus de 14 millions de foyers sont dans la forclusion, en retard sur leurs hypothèques ou que vous devez plus que leurs propriétés valent, dit RealtyTrac Inc, une société immobilière de données inIrvine, en Californie.

Récalcitrants Foreclosure

Les ventes à découvert ont représenté 9 pour cent de toutes les transactions résidentielles américaines en Novembre, le mois le plus récent pour lequel des données sont disponibles, en hausse de 2 pour cent en Janvier 2008, selon CoreLogic. Appartenant à des banques saisies et ventes à découvert vendu à un escompte de 34 pour cent à la non-difficulté propriétés au troisième trimestre, selon RealtyTrac.

En tant que prêteurs réorienter leurs activités à la vente, ils constatent que certains emprunteurs préfèrent risquer la reprise de possession pendant qu'ils attendent une modification de prêt, selon Guy Cecala, éditeur de l'intérieur Mortgage Finance, une revue spécialisée. Dans une modification de prêt, le paiement mensuel, et parfois principale, est réduite pour aider à prévenir la saisie. Les propriétaires face à la forclusion peut vivre sans payer de loyer pendant des années avant qu'ils ne soient forcés de quitter.

"C'est pourquoi les banques ont eu à payer les grands mâles," Cecala dit. "La vraie question est de savoir pourquoi le pot de vin si gros? Est-ce ce qu'il faut pour trouver quelqu'un hors de leur domicile? "

Plusieurs banques

Les banques ont également payer quelques milliers de dollars aux propriétaires de privilèges, dont la seconde prêts peuvent être anéantis par une vente à découvert, afin de les inciter à ne pas bloquer les offres.

Alors que JPMorgan est de donner aux paiements plus importants d'incitation, d'autres banques et investisseurs prêts hypothécaires sont également en leur offrant, d'après les entretiens avec 12 agences immobilières en Arizona, en Californie, Floride, New York et Washington. Les prêteurs aussi fournir des incitations sur les prêts qu'ils desservent et ne possèdent pas lorsque l'investisseur hypothécaire, comme un fonds de couverture, en fait la demande.

JPMorgan, la plus grande banque des États-Unis, approuve environ 5.000 ventes à découvert par mois. Il offre généralement $ 10,000 à $ 35,000 de paiements en espèces au règlement, les agents immobiliers a dit. Pas toutes les ventes inclure des incitations.

Les emprunteurs peuvent également recevoir des paiements de la maison du gouvernement fédéral forclusion Alternatives programme, abordable, qui en 2010 a commencé à offrir autant que 1500 $ à réparateurs, 2.000 $ pour les investisseurs et 3.000 $ aux propriétaires qui effectuent des ventes à découvert.

Une résolution plus rapide

Pour les banques, d'approuver une vente pour moins que ce qui est dû sur la maison peut réduire d'un an ou plus sur le temps qu'il faut pour décharger une propriété. De annonce à la vente, les transactions ont eu environ 123 jours en moyenne à la fin de l'année dernière, selon le Campbell / Inside Mortgage Finance Tracking Survey HousingPulse.

Les prêteurs dépensent en moyenne 348 jours à exclure aux Etats-Unis et de 175 jours supplémentaires pour vendre la propriété, selon RealtyTrac. A New York, un état qui nécessite l'approbation du tribunal pour reprise de possession, il faut environ quatre ans à exclure sur une maison et ensuite le revendre, a indiqué la compagnie.

Les prêteurs peuvent souvent se permettre de pardonner la dette, offrent l'incitation et encore faire un profit parce qu'ils ont acheté le prêt d'une autre banque à un escompte, a déclaré Trent Chapman, un agent immobilier qui s'entraîne courtiers et des avocats pour négocier avec les banques pour les ventes à découvert.

Chapman, qui a écrit aussi un blog sur TheShortSaleGenius.com, a déclaré qu'il a entendu environ 50 propriétaires qui ont reçu des incitatifs auprès des prêteurs, y compris JPMorgan, Wells Fargo & Co., Citigroup Inc et Ally Financial Inc

Wells Fargo

"Mon sentiment est qu'ils veulent se débarrasser des créances douteuses», dit Chapman. "S'ils vente à découvert ces types de prêts, elles ont moins de maux de tête et avoir une certaine bonne volonté avec le propriétaire."

Wells Fargo, basée à San Francisco, offre aide à la réinstallation de plus de $ 20.000 pour les emprunteurs qui ont terminé les ventes à découvert ou d'accord de transférer le titre par un acte tenant lieu de forclusion "dans certains Etats avec des délais de forclusion étendues, y compris la Floride," Clemons Veronica, une porte-parole, a déclaré dans un e-mail.

Bank of America Corp a envoyé des lettres à 20.000 propriétaires en Floride dans le cadre d'un programme pilote, offrant des incitations de moins de $ 20.000, ou 5 pour cent du solde du prêt non rémunéré, Jumana Bauwens, une porte-parole, a déclaré dans un e-mail. Le programme a pris fin en Décembre et theCharlotte, la banque de Caroline du Nord basé n'a pas décidé s'il allait l'introduire dans d'autres États, at-elle dit. Environ 15 pour cent des propriétaires ont accepté de participer au programme, at-elle dit.

Citigroup Offres

"La banque est satisfaite de la réponse," a écrit Bauwens. "L'Etat connaît des taux de forclusion plus élevés que d'autres parties du pays et est donc considérée comme un marché viable pour mesurer la hausse à court-vente de réponse et les taux d'achèvement lors de la présentation avec les propriétaires aide à la réinstallation à la clôture."

Citigroup offre 3000 $ à la plupart des emprunteurs qui se qualifient pour son programme, mais le "montant peut augmenter en fonction des circonstances de chaque cas individuel», Mark Rodgers, porte-parole du basée à New York la banque, a déclaré dans un e-mail. «Les programmes ont les investisseurs lignes directrices différentes pour des incitations de réinstallation, ce qui nous honorent."

Susan Fitzpatrick, un porte-parole de Detroit à base de Ally, n'a pas commenté spécifiquement sur les incitations lorsqu'on les interroge sur eux.

Les emprunteurs ne peuvent généralement pas négocier les mesures d'incitation, qui arrivent par la poste, Chapman, l'agent immobilier, a déclaré.

Tapez sur l'épaule

"Ce n'est pas vraiment facile d'identifier les lignes directrices parce que Chase ne vous dit pas, ils gentil de votre part taper sur l'épaule," at-il dit. «Quand je l'ai vu en Janvier 2011, je pensais que c'était une blague ou une erreur de frappe. J'étais convaincu qu'il faut dire 3000 $, pas 30 000 $. "

Offrant suffisamment pour le propriétaire de verser un acompte sur un appartement de location est raisonnable, a déclaré Sean O'Toole, chef de la direction de ForeclosureRadar.com, qui suit les ventes de biens saisis. Donner des dizaines de milliers de dollars aux propriétaires délinquants envoie le mauvais message, surtout si ils ont eu des ennuis en exécutant jusqu'à la maison-équité prêts pendant le boom immobilier, at-il dit.

"Il peut être judicieux pour les gens de pied, il n'a pas de sens pour eux pour être récompensé pour le faire», a déclaré O'Toole. "Ce n'est pas la faute du propriétaire d'une maison que les prix des maisons a chuté de façon spectaculaire, mais ils ont déjà reçu mois de loyer gratuit, si ce n'est pas de retrait."

Cecala de l'intérieur d'hypothèques Finances a dit qu'il se demande si les prêteurs sont des paiements de gros sur les propriétés ayant des problèmes de titre sous-jacent. Evan Berlin, associé gérant de Berlin Patten, une société immobilière droit à Sarasota, en Floride, a déclaré les représentants d'une grande banque lui a dit que les incitations sont essentiellement donnée aux emprunteurs quand il n'a pas les documents nécessaires requis pour gagner sa cause de forclusion. Il a refusé de nommer la banque aux fins de publication.

Débranchez d'encouragement

State attorneys general travers les États-Unis a commencé à enquêter sur les pratiques d'éviction en Octobre 2010 suite à des allégations selon lesquelles réparateurs de la nation hypothécaires ont été meilleurs en utilisant des documents défectueux de reprendre possession de maisons.

Berlin a déclaré que son bureau a négocié environ 400 ventes à découvert dans la dernière année et environ un quart comprenait une incitation, allant de 3.000 $ à 48.000 $. In some cases, the payments aren't incentives at all because they're offered after the borrower has almost completed the short sale, he said.

“The idea is that this is relocation assistance,” Berlin said. “But when you're offering $48,000, obviously it doesn't cost $48,000 to relocate.”

Cooperation Sought

The size of the payment may have little to do with sales price. JPMorgan gave one Phoenix homeowner $20,000 after she sold her property in June for $32,000, according to Royce Hauger, the real estate agent who represented the seller and shared a copy of the settlement sheet with Bloomberg News. The bank also agreed to forgive more than $70,000 in debt, she said.

Kelly, the JPMorgan spokesman, declined to comment on the payment.

The homeowners are getting the money in exchange for their cooperation, said Kris Pilles, a Riverhead, New York-based real estate broker who represents banks, servicers and hedge funds that own distressed housing debt.

Pilles is frequently dispatched to the homes of delinquent borrowers to explain the benefits of avoiding foreclosure, he said. His clients have paid as much as $92,500. In return, the lenders expect the seller to clean the house before showings, and trim the grass.

“Money talks,” Pilles said. “From the bank side, it's anything to initiate a conversation with someone who may not be listening to them.”

SOURCE: By Prashant Gopal

Will 2012 Be the Year of the Short Sale?

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Many people say that 2012 will be the year of the short sale. There are lots of reasons that short sale sellers might be getting off the fence and selling their homes as short sales in the coming year.

First off, the Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007 is set to come to an end. Through this program that is slated to help those with debt forgiven between 2007 and 2012, many folks are alleviated of a significant amount of taxable income. However, for transactions closing after 2012, short sale sellers will not have the advantage of protection from tax liability. For some, that could be a big bummer.

Another reason that 2012 may be the year of the short sale is because there are many wonderful short sale incentive programs that can pay short sale sellers up to $35,000 in order to participate in a short sale (depending upon the mortgage lender and investor note holder). Some programs include the HAFA program, the Bank of America Cooperative Program and several independent programs stemming from the major lending institutions. For a prospective short sale seller, money might be a key motivator in 2012.

Also, there's that new HARP 2.0 program, a refinance program for responsible borrowers. If that program is anything like any of the other Government programs (such as HAMP and HAFA), it might be doomed for failure and bring about yet another faction of short sale sellers—those who thought they would qualify for a refi, but did not.

So, it seems to me that there will be lots of folks poised to participate in short sale transactions. However, will the banks be prepared to accommodate them and process the short sales quickly and efficiently? Now that might be a question for the Magic 8 Ball®.

by MELISSA ZAVALA on JANUARY 3, 2012

$8,000 first time homebuyers tax credit extended

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NEW YORK (CNNMoney.com) — President Obama signed an extension and expansion of the first-time homebuyers tax credit on Friday.

The $8,000 credit was scheduled to lapse on Dec. 1 but will now be in effect through the end of June. Homebuyers must sign a contract before April 30 and close by June 30. The income limits were also raised: Single buyers can now earn up to $125,000 and still get the full credit while a married couple can earn $225,000.

The bill also made more homeowners eligible to claim the credit on their taxes. First-time buyers — those who have not owned a home in the past three years — still qualify for an $8,000 rebate. But now people who want to trade up can also qualify. Those who have owned and occupied a residence for at least five years out of the past eight can claim a $6,500 tax credit if they close on a purchase by the end of June.

“The new version of the tax credit has the potential to stimulate the housing market even more than the old version due to the fact that more people will qualify under the new rules,” said Gibran Nicholas, chairman of the CMPS Institute, an organization that certifies mortgage bankers and brokers.

Who qualifies?

Nicholas provided four scenarios illustrating how the tax credit rules for existing homebuyers will apply:

• Harry owned a home in 2001 and 2002 but sold it to relocate for a job. He would qualify for the $8,000 first-time-buyer credit because he has not owned a home in the past three years.

• Sue purchased a home in 2004 and has lived there since. If she decides to buy a new home, she would qualify for the $6,500 tax credit because she has lived in the same residence for five consecutive years in the past eight.

• Jane purchased her home in 2002, lived there for five consecutive years before she rented it out in 2007. She would qualify because she was an owner/occupier for at least five consecutive years in the past eight.

• Mark purchased a home in 2006 and lived there for the past three years. He would not qualify because he is neither a first-time homebuyer nor someone who lived in the same primary residence for five consecutive years out of the past eight.

How it helps the economy

Legislators and industry experts expect that the credit will encourage buyers such as Jane and Sue to move up their purchase plans.

“This bill will shift demand from the second half of 2010 into the first half,” said Pat Newport, a real estate analyst with IHS Global Research. “As a result, home sales and prices will get a boost in the first half of 2010, with payback in the second.”

That's not a bad thing, according to Bill Kilmer, vice president of advocacy for the National Association of Home Builders. It's important to stabilize real estate markets quickly to help bring the economy out of its tailspin.

The original $8,000 tax credit appears to have helped accomplish that goal: Home prices have inched up the past few months, according to the S&P/Case-Shiller Home Price Index.

Would it have happened anyway?

But critics still see the program as being ineffectual because it rewards buyers who would have purchased a home anyway. Newport estimates that fewer than 400,000 of the 2 million who have claimed the original credit made their purchases solely because of the tax advantages.

Furthermore, buyers do not, in reality, receive the entire benefit. “The credit helped prices stabilize,” said Newport. “So the credit has been split between seller and buyer. The sellers are getting higher prices and buyers paying more than they would have without it.”

The housing industry, however, is pleased with the extension, although the credit has not been quite as effective as they hoped.

The industry thought the credit would provide a ripple effect, with sales to first timers triggering as many three additional “move-up” sales.

That did not happen, according to Lawrence Yun, NAR's chief economist.

“It did not have the chain reaction impact it was supposed to,” he said. “Instead, many first-timers turned to vacant, foreclosed or other distressed properties the sellers of which were unlikely to be move-up buyers.”

So, the tax credit helped prop up the low end of the market without having much impact on the rest of the spectrum. Expanding the benefit to existing homeowners should boost those segments. That should produce additional benefits, according to Yun.

“Preventing further price decline or even nudging prices up a bit stabilizes housing wealth, which makes homeowners more comfortable in their spending,” said Yun. “They're more likely to go out to the stores or buy a new car. That provides a boost to the overall economy.” Vers le haut de la page

By Les Christie, CNNMoney.com staff writer

November 6, 2009: 3:18 PM ET