Carico fiscale pesante per coloro che si profila a breve in vendita il tentativo
DEAR BENNY: Viviamo in California e possiede una seconda casa entro cinque miglia della nostra prima casa. Questa seconda casa è stato usato come una casa, inizialmente a persone che non erano collegati in alcun modo. Negli ultimi 10 anni, due diversi insiemi di parenti che avevano bisogno di un nuovo inizio nella vita vissuta nella casa.
Ogni gruppo di parenti vi abitò in tempi diversi. L'attuale è stato lì cinque anni. Il contratto di locazione è di equo valore di mercato, anche se molto meno del mutuo. Ovviamente, abbiamo pagato la differenza - in perdita.
Pochi anni fa abbiamo ottenuto un interesse solo prestito a casa (prima i parenti attuali si muovono in). Abbiamo avuto l'intento di vendere la casa entro un paio di anni. Ora, il mercato è dove si trova. Siamo estremamente a testa in giù nel valore della casa, senza alcuna equità.
Finanziariamente, siamo in grado di effettuare il pagamento, ma sia mio marito e sento che ci sono solo buttare via i soldi ogni mese. Vorremmo sapere quali potrebbero essere le nostre opzioni per quanto riguarda questa casa.
Abbiamo sentito dalla nostra persona fiscale che, se una vendita a breve è fatto potremmo avere un enorme carico fiscale, che non possiamo permetterci, a questo punto della nostra vita (mio marito è in pensione). Abbiamo credito eccellente, ma sento che sarebbe estremamente difficile ottenere un nuovo prestito per il valore e il fatto che io non sto lavorando in questo momento.
Abbiamo effettivamente considerato muoversi in noi stessi a casa e vivere in esso per il numero di anni e poi venderla, ma siamo sicuri di come ciò sia utile. -Kathryn
DEAR KATHRYN: Non sarà una consolazione per te, ma tu non sei da sola con questo problema. Fortunatamente per voi, tuttavia, è ancora in grado di permettersi i pagamenti mensili.
Ci sono diverse opzioni disponibili. Ma in nessun caso se dovessi decidere di andare via dalla casa, che è solo nascondere la testa nella sabbia, e avrà gravi conseguenze finanziarie per voi.
1 Deed in sostituzione:. Alcuni istituti di credito vi permetterà di dare loro l'atto. Questo è "equivalente" di preclusione. Essa avrà un impatto sul credito, ma non tanto quanto alcune delle altre opzioni in basso.
. 2 vendita Breve: Questa è una opzione in cui la casa sarà venduta per meno del mutuo in essere. Parlatene con il vostro prestatore, a volte potresti non pagare l'intera differenza tra il prezzo di vendita e il saldo dei mutui. Tuttavia, questo avrà un impatto il suo rating. Il tuo consulente fiscale è corretto, però. Perché questa non è la vostra residenza principale, si dovrà pagare l'imposta sul reddito del debito cancellato. Io lo chiamo "reddito fantasma".
3 Fallimento:. È necessario discutere i pro ei contro con un avvocato esperto di fallimento. Tuttavia, l'archiviazione per il sollievo fallimento non avrà effetto sul vostro credito, per quanto consente la proprietà di essere precluso al momento.
4. Foreclosure: A mio parere, questa è l'extrema ratio.
Ma ecco un suggerimento: prima di procedere lungo uno di questi percorsi, contattare il prestatore e discutere la situazione con loro. Spesso è difficile trovare una persona con autorità, ma si dovrebbe provare nel miglior modo possibile. Si può essere in grado di lavorare qualche accordo con il creditore come un tasso di interesse più basso, una modifica di prestito, o di una moratoria sui pagamenti per diversi mesi.
Vale la pena spendere del tempo prima che sia troppo tardi.
DEAR BENNY: Abbiamo un accordo di acquisto con gli acquirenti che gli stati si chiuderanno, come una vendita in contanti, prima o una data specifica. Questo accordo è stato firmato un mese prima di tale data di chiusura.
Poco dopo l'accordo è stato firmato, gli acquirenti hanno deciso che volevano entrare in casa prima della chiusura e si offrì di mettere fondi nel conto del loro broker e di darci in anticipo contanti per uscire. Abbiamo proposto di nuovo che ci danno i soldi al posto del broker. Il denaro upfront sarebbe andato verso la chiusura, una volta che siamo arrivati alla chiusura. Perché i nostri stavano andando le cose in magazzino, volevamo essere sicuri che in realtà abbiamo chiuso prima ci siamo trasferiti fuori. Abbiamo voluto i soldi in anticipo in denaro che doveva essere non rimborsabile se si allontanavano dalla affare.
Abbiamo presentato la nostra proposta di Venerdì e li diede fino a Lunedi per tornare a noi. E 'stato un paio di settimane fa. Essi non hanno mai risposto alla nostra proposta. E 'stato tirare i denti per farli andare avanti con una data di chiusura per iscritto e devono anche firmare in materia di ispezioni.
Una settimana prima della data di regolamento prevista, abbiamo ricevuto una telefonata dal nostro REALTOR ®, che ci ha detto che ® REALTOR degli acquirenti non è stato in contatto con i compratori per alcuni giorni ormai. Abbiamo cancellato le nostre peggiori perché non abbiamo nessun accordo per iscritto, per quanto riguarda una data di chiusura e non hanno mai firmato sui punti di controllo.
Il contratto che ho firmato solo indica una data specifica come data per la chiusura. L'ultima che abbiamo sentito da agente del compratore era che i compratori sono stati lavorando per ottenere i loro fondi all'estero da parte di ieri, che era due giorni prima della data di regolamento prevista. Questo non è stato confermato.
Ci chiediamo che cosa succede dopo la data di regolamento passa e noi non abbiamo altro per iscritto. Sono molto deluso nel mio agente immobiliare / mediatore se si considera che le tasse ® agente immobiliare la vendita della mia casa sono molto alti. Questo è stato abbastanza le montagne russe e nessuno sembra essere la condivisione di tutte le risposte. Sono tentato di avere un avvocato per spiegare tutto a me, ma che sarebbe solo un'altra spesa. -Pam
DEAR PAM: La mia colonna verrà eseguito molto tempo dopo la data di chiusura è passato, quindi spero che tutto ha funzionato bene per voi. Tuttavia, la tua domanda è importante. Cosa succede quando un acquirente decide - per qualsiasi motivo - non portare a termine la transazione e andare al regolamento?
Diversi stati hanno leggi e procedure diverse, quindi la mia risposta deve essere di natura generale. Tuttavia, dalla mia esperienza, la maggior parte di stipulare contratti immobiliari - specialmente quelli preparati e utilizzati da agenti immobiliari e agenti - precisare molto chiaramente ciò che accade nel caso di inadempienza dell'acquirente.
In primo luogo, è necessario determinare se l'acquirente è realmente in default. Ci sono contingenze del contratto, come ad esempio ottenere un controllo soddisfacente a casa, ricevendo una valutazione accettabile, ottenendo i finanziamenti necessari o rivedere il condominio o proprietario di abitazione i documenti di associazione?
Chiaramente, un acquirente non vuole perdere la sua / il suo deposito di denaro sul serio e prenderà la posizione di lui / lei è scusato di andare al regolamento (escrow) sulla base di uno o più di queste contingenze.
Quindi dovete essere molto attenti per esaminare la situazione - e il contratto immobiliare - prima di chiamare l'acquirente inadempiente.
Se c'è un default, il venditore ha in genere uno dei tre rimedi: (1) mantenere il deposito di denaro sul serio, (2) citare in giudizio l'acquirente per danni, o (3) citare per esecuzione in forma specifica.
1. Tenere il deposito di denaro sul serio. Di solito, tali fondi sono conservati in deposito fiduciario dal broker immobiliare o dalla società di regolamento (escrow). Dovete capire che quando il denaro è depositato in garanzia, l'agente escrow non può unilateralmente sbloccare i fondi da entrambi i lati meno che le parti firmano un comunicato o una corte di questioni di diritto un ordine. Quindi non è sempre facile per accedere al deposito.
Inoltre, molti contratti immobiliari specificamente affermare che l'agente immobiliare ha diritto ad una porzione del deposito non può superare ciò che la Commissione si sarebbe avuto la transazione vissuto.
2. Risarcimento dei danni. Hai perso la vendita e infine rivenduto per 50 mila dollari meno del prezzo primo contratto. Questo è uno dei tuoi danni. Inoltre, si doveva pagare ulteriori imposte sugli immobili, pagamenti ipotecari e assicurativi, e tali spese può anche essere incluso nella vostra causa.
Ma contenzioso richiede tempo, costosa e sempre incerto. E a meno che il contratto di vendita prevede espressamente che la prevalente (vincente) interessato puo 'ottenere le spese legali concesso dal giudice, si dovrà pagare il suo avvocato di tasca propria.
3. Sue per la esecuzione in forma specifica. Qui, vi dico un giudice, "L'acquirente ha firmato un contratto e ha i soldi, quindi per favore l'ordine del compratore per andare alla chiusura." Ancora una volta, i miei commenti cautelativi sulla contenzioso sono applicabili anche qui.
Bottom line: se non si vuole veramente trascorrere un lungo periodo di tempo (e, potenzialmente, un sacco di soldi) in tribunale, cercare di negoziare con l'acquirente circa svincolare la totalità o una parte del deposito di caparra. E in seguito la linea di fondo: i venditori devono cercare di ottenere un deposito più grande possibile, almeno il 5 per cento del prezzo di acquisto.
Da Benny Kass
Inman News ®
