CALIFORNIA STATUTO ANTI DEFICIT
Codice della California, sezione procedura civile 580 b
"Nessun giudizio carenza spetta in ogni caso dopo una vendita di beni immobili o di una tenuta per anni in essa per il fallimento dell 'acquirente per completare il suo contratto per la vendita, o in un atto di fiducia o un mutuo dato al venditore per garantire il pagamento del saldo del prezzo di acquisto di detti beni immobili o beni per anni in esso, o in un atto di fiducia su una dimora per non più di quattro famiglie di dati a un creditore di ottenere il rimborso di un prestito che era in realtà utilizzato per pagare tutti o parte del prezzo di acquisto di tale immobile occupato, in tutto o in parte, da parte dell'acquirente. "
Introduzione:
In California, se devi soldi assicurato con un mutuo prezzo d'acquisto o atto di fiducia (ad esempio, il denaro è stato utilizzato per acquistare l'abitazione) il titolare del Deed of Trust o di ipoteca è vietata dal cercare di raccogliere sul Nota somme più recupera dalle vendite di preclusione o fiduciario ("preclusione"), anche se le somme dal pignoramento è inferiore all'importo dovuto per la nota.
Questa protezione potente per il proprietario di casa significa che se di default sulla nota e vengono denunciati o la proprietà di garantire la Nota è soggetta a preclusione, i soldi che dovrà pagare per l'appunto assicurata dalla vostra abitazione sarà limitata al patrimonio reale nella vostra abitazione e l'istituzione finanziaria non può ottenere un deficit di preclusione se non li paga l'intero importo dovuto per la nota.
Ad esempio, se devi cinquecentomila dollari su una nota prezzo d'acquisto garantito da casa vostra e la banca preclude per un importo inferiore al valore della nota, la banca non ha alcun diritto di fare causa per il deficit. Questo è chiamato lo Statuto Anti carenza in quanto la carenza tra i proventi preclusione e l'importo della nota non può essere costituito da una tuta separata nota.
La sezione precedente, devono essere lette attentamente. Si noti che la struttura deve essere
Residence primario: Questo deve essere la residenza principale (nota: la proprietà soggetto può essere da 1 a 4 unità).
Acquisto Money: Il prestito deve essere sostenute al fine di acquistare la proprietà.
La definizione di un mutuo normale prezzo d'acquisto è stato chiaramente definito dai giudici: si tratta di un mutuo (o atto di fiducia) dato dall'acquirente al momento della cessione dei terreni per garantire il saldo non corrisposto per il prezzo Stockton & Risparmio. Loan Bank vs Massanet (1941) 18 C2d, 200, 207. Ci sono letteralmente centinaia di casi di operazioni complesse (ad esempio, l'acquirente trasferito la nota, l'acquirente ha venduto parte della proprietà, ecc, ecc) in modo che il problema può diventare molto complesso, ma la spinta fondamentale della legge è chiaro: tutela della proprietario di casa di dover perdere la casa più pagare somme di entità del finanziamento aggiuntivo a causa del deprezzamento dei prezzi degli immobili.
A causa di questo obiettivo statutario di tutela della casa, la legge è stata liberamente interpretato in modo da includere molte operazioni che non potrebbero sembrare strettamente nella definizione. Per esempio, se uno tira fuori un credito di costruzione per costruire una dimora e completa stessa, il credito di costruzione è stata ritenuta equivalente ad un mutuo prezzo d'acquisto e soggetti alla tutela dello statuto. Allstate Savings & Loan Assn. v Murphy (1979) 98 CA 3d 761.
Vendita Trustee o Foreclosure: Il titolare dell'atto di fiducia o un mutuo è caduta solo dopo aver cercato il recupero dalla casa protetta.
(NON CONFONDERE LA PROTEZIONE ANTI DEFICIT DI SEZIONE 580B del principio della "SINGLE ACTION" DEL CODICE DI PROCEDURA CIVILE SEZIONE 726 che impone al creditore di procedere SU precludere la sicurezza piuttosto che Denunciare SULLA NOTA IN A "singola azione." CHE SEZIONE viene discusso altrove in questo sito.)
Rinuncia alla protezione:
Un errore comune di coloro che cercano protezione ai sensi della Sezione 580B è quello di assumere che la protezione non si può rinunciare. E 'vero che la protezione delle 580B non è possibile rinunciare in anticipo, ad esempio, nella nota o Deed of Trust eseguito. Tuttavia, le disposizioni di tutela può essere revocata dalla successiva condotta del debitore, tra cui un accordo scritto di rinunciare così. Il caso principale è Russell v Roberts (1974) 39 CA 390 3d in cui è stato accolto un accordo con il creditore per un'estensione di tempo per pagare in cambio della rinuncia da parte della Corte.
Così il momento più critico per il debitore si verifica normalmente durante le settimane dopo il default viene dichiarato sul pagamento del bollettino e del creditore suggerisce vari modi in cui la preclusione può essere ritardata o interrotta se il debitore si impegna solo per pagare alcune somme aggiuntive e / o rinuncia la protezione della legge contro la carenza. Troppo spesso il debitore, nella speranza di porre rimedio alla situazione, i documenti dei segni che finiscono rinuncia protezioni vitali, non comprendendo appieno quanto sia pericoloso che può essere.
California Anti Statuto carenza e Short Sales
E 'importante rendersi conto che lo Statuto carenza Anti non proteggono i venditori in una situazione di vendita a breve. Ciò è dovuto al fatto che la legge si applica solo in una situazione di preclusione. Pertanto, se il prestito è un prestito di denaro venditori di acquisto devono essere informati che una vendita a breve potrebbe non essere il miglior modo di agire se la banca non comprende la lingua contro la carenza di vendita a breve l'approvazione. Realtors negoziato la vendita a breve dovrebbe utilizzare lo Statuto Anti carenza come strumento di contrattazione per includere la lingua contro la carenza di vendita a breve l'approvazione.
Le conseguenze economiche dello Statuto carenza Anti
Proprio perché la banca non può procedere autonomamente in una azione separata per il deficit nei confronti del mutuatario non significa che il mutuatario non soffre. In primo luogo, il mutuatario perderà la casa nella vendita di preclusione. In secondo luogo la storia di credito del mutuatario venga compromessa, di solito per almeno sette anni.
Vi è anche un pericolo per le istituzioni finanziarie nel caso in cui il mercato si deteriora veramente. La loro sicurezza è solo buono come il patrimonio netto sulla proprietà. Con le persone in prestito fino al 90 per cento del valore della casa in un mercato apprezzato, il deterioramento reale di valori di proprietà significa che le banche perderà rapidamente qualsiasi valore per la loro sicurezza e lo statuto carenza contro significa che non sarà in grado di procedere contro le altre attività del mutuatario. Le banche di solito portano i debiti sui loro libri mostrano la protezione del patrimonio netto del debito al valore della proprietà in cui il prestito è stato fatto. E 'chiaro a molti professionisti nel settore immobiliare che una riduzione di valore della proprietà in questo stato potrebbe facilmente portare a una catastrofe economica agli istituti di credito che avrebbero trovato la loro prestiti garantiti come essenzialmente non garantiti.
I titolari Lien Junior (Deeds secondo di fiducia, ecc)
Si noti che se il titolare mantiene i privilegi giovani non rileva utilizzati per acquistare la proprietà (e quindi non sono l'acquisto di mutui di denaro) che la protezione del presente statuto non si applica. (Così "linee di capitale" utilizzato per l'acquisto di altre cose non sarebbe necessaria l'istituzione finanziaria a rispettare lo statuto carenza di lotta.)
Assumendo per il momento ci sono due istituti di credito che ha prestato i soldi per acquistare la casa, ogni riprendendo un atto di fiducia o un mutuo, in tal caso, anche se il titolare del primo atto di salviette Fiducia fuori tutto il patrimonio della proprietà dalla loro preclusione, l'atto secondo del titolare fiducia è ancora impedito in cerca di sollievo direttamente contro il prestito sotto 580B sezione. (Brown v Jensen (1953) 41 C.2d, 193). Ma attenzione qui, perché i tribunali hanno eliminato a volte che la difesa in varie operazioni complesse e di rifinanziamento.
Conclusione
I proprietari devono prendere tempo per valutare attentamente il valore delle protezioni previste dal presente statuto prima di prendere azioni che potrebbero perdere per sempre la sua protezione. Uno dei nostri clienti si trasferì dalla sua duplex a vivere con sua sorella in un altro Stato e quando inversioni nella sua attività l'ha costretta a esaminare la sua attività / passività situazione ha trovato al suo shock che lo statuto carenza di contro non è più il suo protetto a casa sua prima proprio perché non era più la sua dimora. Si era pensato in un primo momento il suo rischio era solo l'equità nella proprietà. Ha scoperto che l'intera nota, centinaia di migliaia di persone superiore al patrimonio, era ormai un debito che avrebbe dovuto affrontare. Quando si è trasferita fuori dallo stato non è mai venuto in mente di considerare l'effetto a lungo termine che termina lo "status dimora" della proprietà avrebbe. Un po 'di lungimiranza ... o una visita al suo commercialista e avvocato per discutere i rischi ... avrebbe salvato la sua angoscia.
