Le banche, gli sforzi di accelerazione per spostare mutui in difficoltà i loro libri, stanno offrendo fino a $ 35.000 o più in denaro ai proprietari di case morosi per vendere le loro proprietà per meno di quello che devono.

Lenders hanno regolarmente ritardato o bloccato tali operazioni, noto come vendite allo scoperto, in cui accettano di meno da un acquirente di prestito del venditore. Ora le banche hanno deciso le offerte sono più veloci e meno costose rispetto pignoramenti, che hanno rallentato in risposta alle sonde di regolamentazione di pratiche abusive. Le banche stanno spingendo i potenziali venditori di pre-approvazione offerte, ottimizzando il processo di chiusura, rinunciando il loro diritto di perseguire debito non pagato e in alcuni casi fornendo incentivi in ​​denaro di grandi dimensioni, ha detto Bill Fricke, responsabile di credito senior di Moody Investors Service a New York.

Perdite per istituti di credito sono circa il 15 per cento in meno sulle vendite di pignoramenti su, che può richiedere anni per essere completato, mentre le tasse e legali, di manutenzione e altri costi si accumulano, secondo Moody. Le offerte rappresentato il 33 per cento delle transazioni finanziarie in difficoltà nel mese di novembre, rispetto al 24 per cento un anno prima, ha detto CoreLogic Inc., aSanta Ana, California-based real estate società dell'informazione.

Karen Farley non aveva fatto un mutuo di pagamento in un anno in cui ha ottenuto quello che sembrava una lettera dal suo creditore.

"Si potrebbe vendere la vostra casa, devo più nulla sul tuo mutuo e ottenere $ 30.000," JPMorgan Chase & Co. (JPM) ha detto che nella lettera 17 agosto ottenuto da News Bloomberg.

200 mila dollari a breve

Farley, la cui casa prestiti imprese di costruzione prosciugato dopo il crollo immobiliare, ha detto il New York-based banca ha accettato di farle vendere il suo San Marcos, California, casa per 592 mila dollari - circa 200.000 dollari meno di quello che deve. Il 30 mila dollari coprirà i costi di spostamento e il deposito di affitto per la sua prossima casa. Farley, che è stato anche approvato un ulteriore $ 3000 attraverso un programma di incentivi federali, è previsto di chiudere l'affare 10 febbraio.

"Mi sono chiesto, perché mi offrono qualcosa, e perché non avrebbero dammi lo stivale?" Farley, 65 anni, ha detto in un'intervista telefonica. "Invece, mi sto denaro."

Tom Kelly, un portavoce della JPMorgan, ha rifiutato di commentare sugli incentivi per la società.

"Quando una modifica non è possibile, una vendita a breve produce un risultato migliore e più veloce per la casa, l'investitore e la comunità di una preclusione", ha detto in una e-mail.

Una montagna di pignoramenti in attesa frena una ripresa nel mercato thehousing, dove i prezzi sono scesi per sei anni consecutivi, e lo smorzamento della crescita economica. I proprietari di più di 14 milioni di case sono in preclusione, rispetto ai propri mutui o devono più di loro proprietà valgono, ha detto RealtyTrac Inc., una struttura-dati aziendali inIrvine, California.

Preclusione holdouts

Le vendite allo scoperto rappresentava il 9 per cento di tutte le transazioni residenziali americani nel mese di novembre, il mese più recente per il quale sono disponibili i dati, rispetto al 2 per cento nel gennaio 2008, secondo CoreLogic. Banca di proprietà pignoramenti e le vendite allo scoperto vendute con uno sconto del 34 per cento non-proprietà in difficoltà nel terzo trimestre, secondo RealtyTrac.

Come finanziatori spostare la loro attenzione alle vendite, che stanno scoprendo che alcuni mutuatari preferirebbe rischiare di recupero mentre aspettano una modifica di prestito, secondo Guy Cecala, editore di Inside Mortgage Finance, una rivista di settore. In una modifica di prestito, il pagamento mensile, e, talvolta, principale, è ridotta per evitare sequestro. I proprietari di abitazione di fronte preclusione può vivere senza pagare l'affitto per anni prima di essere costretti ad abbandonare.

"Ecco perché le banche hanno avuto modo di pagare le cifre esorbitanti", ha detto Cecala. "La vera domanda è perché è il dono così grande? È questo che ci vuole per trovare qualcuno fuori di casa? "

Le banche più

Le banche anche pagare qualche migliaio di dollari ai proprietari di seconde privilegi, i cui prestiti può essere spazzata via da una vendita a breve, per incoraggiarli a non bloccare le offerte.

Mentre JPMorgan sta dando i pagamenti maggiori incentivi, altre banche e investitori ipotecari sono anche offrendo loro, in base alle interviste con 12 agenti immobiliari in Arizona, California, Florida, New York e Washington. Lenders anche fornire incentivi in ​​materia di prestiti che di servizi e non possiede quando l'investitore mutuo, come ad esempio un hedge fund, lo richieda.

JPMorgan, la più grande banca statunitense, approva circa 5000 vendite allo scoperto al mese. In genere ha $ 10.000 a $ 35.000 in pagamenti in contanti al momento del regolamento, gli agenti immobiliari ha detto. Non tutte le vendite sono incentivi.

I mutuatari possono anche ricevere pagamenti dal programma preclusione del governo federale Affordable Alternative Home, che nel 2010 ha iniziato ad offrire fino a $ 1.500 a servicers, $ 2.000 a investitori e 3.000 dollari ai proprietari di case che completano vendite allo scoperto.

Quicker Risoluzione

Per le banche, approvando una vendita per meno di quanto dovuto sulla casa può tagliare un anno o più fuori dal tempo impiegato per scaricare una proprietà. Dalla quotazione alla vendita, le operazioni sono voluti circa 123 giorni in media alla fine dello scorso anno, secondo la Campbell / Inside Mortgage Finance inseguimento Survey HousingPulse.

Lenders spendono una media di 348 giorni di precludere negli Stati Uniti e di altri 175 giorni di tempo per vendere la proprietà, secondo RealtyTrac. A New York, uno stato che richiede l'approvazione del tribunale per i pignoramenti, ci vogliono circa quattro anni per precludere una casa e poi rivenderlo, ha detto la società.

Lenders può spesso permettersi di perdonare il debito, offrono l'incentivo e ancora realizzare un profitto, perché acquistato il prestito da un'altra banca con uno sconto, ha detto Trent Chapman, un agente immobiliare che si allena broker e avvocati di negoziare con le banche per vendite allo scoperto.

Chapman, che scrive anche un blog su TheShortSaleGenius.com, ha detto che ha sentito circa 50 proprietari di immobili che hanno ricevuto incentivi da istituti di credito tra cui JPMorgan, Wells Fargo & Co., Citigroup Inc. e Ally Financial Inc.

Wells Fargo

"La mia ipotesi è che vogliono sbarazzarsi di crediti inesigibili", ha detto Chapman. "Se in vendita a breve questi tipi di prestiti, hanno meno di un mal di testa e qualche buona volontà con il proprietario della casa."

Wells Fargo, con sede a San Francisco, offre assistenza trasferimento di fino a $ 20.000 per i mutuatari che completano vendite allo scoperto o accettano di trasferire il titolo in un atto in luogo di preclusione "in alcuni stati, con un calendario di preclusione estese, tra cui Florida," Clemons Veronica, un portavoce, ha detto in una e-mail.

Bank of America Corp. ha inviato una lettera a 20.000 proprietari di abitazione Florida come parte di un programma pilota, offrendo incentivi di fino a $ 20.000 o 5 per cento del saldo dei prestiti non pagati, Jumana Bauwens, un portavoce, ha detto in una e-mail. Il programma è scaduto nel dicembre e theCharlotte, banca del Nord Carolina-based non ha ancora deciso se introdurlo in altri stati, ha detto. Circa il 15 per cento dei proprietari di casa hanno deciso di partecipare al programma, ha detto.

Citigroup Offerte

"La banca è soddisfatto della risposta," ha scritto Bauwens. "Lo Stato sta sperimentando tassi di preclusione superiori rispetto ad altre parti del paese ed è quindi visto come un mercato praticabile per valutare incrementali a breve in vendita tassi di risposta e di completamento al momento di presentare i proprietari di abitazione con l'assistenza trasferimento al closing."

Citigroup offre 3.000 dollari per la maggior parte dei mutuatari che si qualificano per il suo programma, ma la "quantità può aumentare in base alle circostanze di ogni singolo caso," Mark Rodgers, un portavoce del New York-based banca, ha detto in una e-mail. "I programmi investitori hanno diverse linee guida per gli incentivi di trasferimento, che ci onorano".

Susan Fitzpatrick, un portavoce di Detroit-based Ally, non ha commentato in particolare in materia di incentivi, quando ha chiesto su di loro.

I mutuatari in genere non può negoziare gli incentivi, che arrivano per posta, Chapman, l'agente immobiliare, ha detto.

Toccare spalla

"Non è davvero facile da individuare le linee guida, perché Chase non vi dico, che tipo di toccare voi sulla spalla", ha detto. "Quando ho visto la prima volta nel gennaio 2011, ho pensato che fosse uno scherzo o un errore di battitura. Ero convinto che bisogna dire $ 3.000, non 30.000 dollari. "

Offrendo sufficiente per la casa a mettere giù un deposito su un appartamento in affitto è ragionevole, ha detto Sean O'Toole, chief executive officer di ForeclosureRadar.com, che tiene traccia delle vendite di proprietà pignorate. Dare decine di migliaia di dollari ai proprietari di case morosi manda il messaggio sbagliato, soprattutto se messo nei guai da corsa in casa prestiti azionari durante il boom immobiliare, ha detto.

"Si può avere un senso per le persone a piedi, non ha senso per loro vengono premiati per farlo", ha detto O'Toole. "Non è colpa del padrone di casa che i prezzi delle case è sceso in modo così drammatico, ma hanno già ricevuto mesi di affitto libero, se non cash out".

Cecala di Inside Mortgage Finance ha detto che chiede se i creditori sono grandi effettuare i pagamenti su immobili con problemi di fondo del titolo. Evan Berlino, managing partner di Berlino Patten, un vero e proprio studio legale immobiliare in Sarasota, Florida, ha detto che i rappresentanti di una grande banca gli ha detto gli incentivi sono principalmente dato mutuatari quando non hanno i documenti necessari per vincere proprio il suo caso di preclusione. Ha rifiutato di nominare la banca per la pubblicazione.

Incentive Disconnetti

Procuratori generali degli Stati attraverso gli Stati Uniti ha iniziato a studiare le pratiche di preclusione in ottobre 2010 in seguito alle accuse che servicers mutui migliori della nazione stavano usando documenti difettosi di rientrare in possesso case.

Berlin ha detto il suo ufficio negoziato circa 400 vendite allo scoperto nell'ultimo anno e circa un quarto incluso un incentivo, che vanno da $ 3.000 a $ 48.000. In alcuni casi, i pagamenti non sono incentivi a tutti perché sono offerto dopo il mutuatario ha quasi completato la vendita a breve, ha detto.

"L'idea è che questo è l'assistenza delocalizzazione," Berlino ha detto. "Ma quando stai offrendo 48 mila dollari, ovviamente non costa 48 mila dollari a trasferirsi".

Cooperazione ricercata

La dimensione del pagamento potrebbe avere poco a che fare con il prezzo di vendita. JPMorgan ha dato uno Phoenix casa 20 mila dollari dopo aver venduto la sua proprietà nel mese di giugno per $ 32.000, secondo Royce Hauger, l'agente immobiliare che ha rappresentato il venditore e condiviso una copia del foglio di transazione con Bloomberg News. La banca ha anche deciso di perdonare più di $ 70.000 nel debito, ha detto.

Kelly, il portavoce di JPMorgan, ha rifiutato di commentare il pagamento.

I proprietari sono sempre i soldi in cambio della loro collaborazione, ha detto Kris Pilles, un Riverhead, New York-based agente immobiliare che rappresenta le banche, del gestore e gli hedge fund che del debito distressed propria custodia.

Pilles è spesso inviato nelle case dei mutuatari morosi per spiegare i benefici di evitare la preclusione, ha detto. I suoi clienti hanno pagato tanto quanto $ 92.500. In cambio, i creditori si aspettano il venditore per pulire la casa prima di proiezioni, e tagliare l'erba.

"Il denaro parla", ha detto Pilles. "Dal lato della banca, è nulla per avviare una conversazione con qualcuno che non può essere in ascolto a loro".

FONTE: Per Prashant Gopal