Тяжелое налоговое бремя станки для тех, кто пытается короткие продажи
Дорогой Бенни: Мы живем в Калифорнии и иметь второй дом в пяти милях от нашего основного места жительства. Это второй дом был использован в качестве аренды, первоначально лиц, мы не были связаны с каким-либо образом. За последние 10 лет, два различных набора родственников, которые нуждались в новый старт в жизни жил в доме.
Каждый набор родственники жили в разное время. В настоящее время набор был там пять лет. Договор аренды для справедливой рыночной стоимости, хотя и гораздо меньше, чем ипотека. Очевидно, что мы были платить разницу - себе в убыток.
Несколько лет назад мы получили только процентов по кредиту дома (до нынешнего родственников, движущихся в). У нас была цель продажи дома в течение нескольких лет. В настоящее время, рынок, где это. Мы очень с ног на голову в стоимости дома, не капитал вообще.
Финансово мы можем произвести оплату, но и мой муж, и я чувствую, что мы просто бросали деньги каждый месяц. Мы хотели бы знать, что наши возможности могут быть относительно этого дома.
Мы слышали от наших налоговых лица, если короткие продажи осуществляется мы могли бы иметь огромное налоговое бремя, которое мы не можем позволить себе в данный момент в нашей жизни (муж на пенсии). У нас есть отличный кредит, но считаю, что было бы крайне сложно получить новый кредит, потому что ценности и то, что я не работаю в данный момент.
Мы фактически рассмотрел вопрос о переезде в дом себе и жизни в нем необходимое количество лет, а затем продавать его, но мы не уверены, что это будет полезно. Кэтрин-
УВАЖАЕМЫЕ KATHRYN: Это не будет утешением для вас, но вы не одиноки с этой проблемой. К счастью для вас, но вы все еще можете позволить себе ежемесячные платежи.
Есть несколько вариантов. Но ни при каких обстоятельствах вы решили уйти из дома, то он просто хоронит голову в песок, и будет иметь серьезные финансовые последствия для вас.
1 Дело вместо. Некоторые кредиторы позволят вам, чтобы дать им дело. Это "вместо" выкупа. Это повлияет на ваш кредит, но не настолько, как некоторые другие опции ниже.
2. Короткие продажи: Это вариант которой дом будет продан менее чем за выдающиеся ипотеки. Обсудите это с вашим кредитором, иногда вы не можете заплатить всю разницу между ценой продажи и ипотеки баланса. Тем не менее, это повлияет на кредитный рейтинг. Ваш налоговый консультант правильно, однако. Потому что это не ваше основное место жительства, вам придется платить подоходный налог на отменил долги. Я называю это "призрак дохода."
3 банкротстве. Вы должны обсудить плюсы и минусы с опытным адвокатом банкротства. Тем не менее, в процедуре банкротства помощи не повлияет на кредитный столько, сколько позволяет свойство быть обращено взыскание по.
4. Выкупа: На мой взгляд, это абсолютное последней инстанции.
Но вот предложение: Перед тем, как идти по любому из этих путей, обратитесь к кредитору и обсудить Вашу ситуацию с ними. Часто бывает трудно найти человека, с властью, но вы должны попытаться как можно лучше. Вы сможете решить некоторые договоренности с кредитором, такие как низкие процентные ставки, кредит модификации, или мораторий на платежи в течение нескольких месяцев.
Это стоит тратить время, прежде чем это слишком поздно.
Дорогой Бенни: У нас есть договор купли-продажи с покупателями, что государства будут закрываться, как продажа за наличные, или до определенной даты. Это соглашение было подписано за месяц до этой даты закрытия.
Вскоре после подписания соглашения, покупатели решили, что они хотели получить в нашем доме до закрытия и предложил положить средства на счет своего брокера и дать нам деньги авансом, чтобы выйти. Мы предложили назад, что они дают нам деньги, а не брокер. Авансом денежные средства пойдут на закрытие, когда мы добрались до закрытия. Потому что наши дела шли на хранение, мы хотели быть уверены, что мы на самом деле закрыты, прежде чем мы вышли. Мы хотели авансом наличных денег, которая должна была быть не возвращается, если они ушли от сделки.
Мы представили наши предложения по пятницу и дал им до понедельника, чтобы вернуться к нам. Это было пару недель назад. Они никогда не откликнулись на наше предложение. Он был рвать зубы, чтобы заставить их двигаться вперед с даты закрытия в письменной форме, и они также должны подписать на проверки.
За неделю до запланированной даты расчетов, нам позвонили из нашего риэлтора ®, который рассказал нам, что риэлтор ® покупателей не был в контакте с покупателями в течение нескольких дней в настоящее время. Мы отменили нашу двигателей потому что у нас нет согласия в письменной форме до даты закрытия и они никогда не подписаны на осмотр предметов.
Только подписали контракт у меня говорит на определенную дату в качестве даты закрытия. Наконец, мы слышали от агента покупателя в том, что покупатели работают на получение своих средств из-за рубежа на вчера, что было за два дня до запланированной даты расчетов. Это не было подтверждено.
Мы интересно, что происходит после даты расчетов проходит, и мы больше ничего в письменной форме. Я очень разочарован в моей Риэлтор / брокер учетом того, что риэлтор ® сборов на продажу моего дома очень высоки. Это было довольно горки и никто, кажется, делиться любой ответ. Мне хотелось бы получить адвоката, чтобы объяснить мне все это, но это будет еще один счет. Пам-
УВАЖАЕМЫЕ PAM: Моя колонка будет работать долго после даты закрытия прошла, так что я надеюсь, что все работает хорошо для вас. Тем не менее, ваш вопрос имеет важное значение. Что происходит, когда покупатель принимает решение - по какой причине - не завершить сделку и перейти к урегулированию?
Различные государства имеют разные законы и процедуры, так что мой ответ должен быть общий характер. Однако, по моему опыту, большинство сформировать реальные контракты недвижимости - особенно тех, кто готов и использовать брокеры по недвижимости и агенты - изложить очень четко, что происходит в случае покупатель по умолчанию.
Во-первых, вы должны определить, является ли покупатель действительно находится в состоянии дефолта. Есть ли какие-то непредвиденные обстоятельства в договоре, например, при получении удовлетворительных осмотр дома, получить приемлемые оценки, получения необходимого финансирования или пересмотра кондоминиум или ассоциация домовладельцев документы?
Очевидно, что покупатель не хочет потерять его / ее серьезно депозит денег и займет должность, которую он / она освобождается от посещения поселения (депозитный) на основе одного или более из этих обстоятельств.
Таким образом, вы должны быть очень осторожны, чтобы проанализировать ситуацию - и реальный контракт недвижимости - перед вызовом покупателя по умолчанию.
Если есть по умолчанию, как правило, продавец одного из трех препаратов: (1) вести серьезный денежный депозит (2) подать в суд на покупателя за ущерб, или (3) иск об исполнении в натуре.
1. Держите серьезный денежный депозит. Как правило, эти средства находятся на хранении на маклера или урегулирования (депозитный) компании. Вы должны понимать, что когда деньги проводятся на хранение, эскроу агент не может в одностороннем порядке освободить средства для обеих сторон, если стороны не подписали релиз или суд выносит постановление. Так что это не всегда легко получить доступ к вкладу.
Кроме того, многие реальные контракты недвижимости в частности указано, что агент по недвижимости имеет право на часть месторождения не превышают то, что комиссия была бы сделка была пережить.
2. Сью убытков. Вы потеряли продажу и, наконец, перепродал его за $ 50 000 меньше, чем первая цена контракта. Это одна из ваших убытков. Кроме того, вы должны были платить дополнительные налоги на недвижимость, ипотечные платежи и страхование, и эти затраты также могут быть включены в иск.
Но судебный процесс является трудоемким, дорогим и всегда неопределенны. И если ваш договор купли-продажи в частности говорится, что преобладающим (выигрыш) партия может получить судебные издержки награжден судом, вам придется заплатить своему адвокату из собственного кармана.
3. Сью для конкретной работы. Вот, вы говорите судья ", покупатель заключил договор и есть деньги, поэтому, пожалуйста, заказ покупателя идти на закрытие." Еще раз, мои предостережения комментариев о судебном применимы и здесь.
Итог: Если вы действительно хотите тратить много времени (и, возможно, много денег) в суд, попытаться договориться с покупателем об освобождении всех или некоторых серьезных депозит денег. И далее в нижней строке: Продавцы должны стараться получить как можно большие месторождения возможно, не менее 5 процентов от стоимости покупки.
По Бенни Kass
Инман Новости ®
