我们把这些问题想和大家分享我们的想法，这种两难局面。 谁是水下的一些业主可能不知道他们的替代品。
“现金键”是银行做了一些业主的方案。 你会听到更多的“新的转折”是“现金卖空”。 贷款人搞清楚，如果有什么事情可以做，以使交易发生，他们需要做的。 这显然是什么人正试图以“卖空”自己的家园。 钥匙，而不是“现金”，失去家园赎的房主。 这是没有人试图卖空他们的家业主提供。 通常情况下，银行基本上会给予他们一定的时间来完成短期的销售，直到他们封死。
现在，由于严格的借贷行为，将采取新的买家这么长的资格，它往往是“太少，太迟”之前关闭赎代管。 当发生这种情况，似乎人人都是输家。 贷款人失去了愿意和能够买方和卖方，因为，现在，不仅没有失去他们的家止赎，但也因为现在是他们的信用报告，而不是一个短期出售止赎。 （这可能是更好的比对信用报告的赎卖空？），买方可能会或可能不会等到家来到市场上，在稍后的日期。
Beutler布赖恩写道，奥巴马总统将有可能使更多的休会任命，如果他想向关键岗位工作人员，包括管理和预算办公室在新创建的空缺，杰克·路易斯已经成为白宫幕僚长。 这里的假设是，共和党将作出反应，拒绝证实任何其他总统任命CFPB和国家劳工关系委员会在休会任命，这是一个合理的假设。
但总统将不只是得到来自共和党的命名休会任命的压力。 在加利福尼亚州代表团，众议院民主党在国会中最大的，昨天晚些时候奥巴马写了一封信，要求他下课联邦住房金融管理局委任新董事。 该机构一直未经证实的董事，两年多来，因为大卫骆克离开。
总统从未有过FHFA自己的代理人。 和民主党人认为，FHFA，目前监管房利美（Fannie Mae）和房地美，具有得天独厚的优势，以帮助住房混乱的国家。 他们指责代理主任埃德德马科阻碍努力，以帮助住房市场，并保持在自己家中的借款人。 这里有一个从加利福尼亚州机电工程署署长的信，我将在整体上翻盖的摘录：
FHFA的能力，以促进政策，这将防止止赎的一部分，他们有权力确立，房利美（Fannie Mae），房地美和其他政府企业都能够承保的住宅按揭贷款的规则。 FHFA已坚持错误地解释其任务远过于狭窄，因此没有采取足够的行动，来帮助业主带来了成功，当地的举措，如步伐（物业评估清洁能源）方案[...]结束
信托作为政府支持的实体，是，FHFA可以采取的步骤，以帮助防止未来止赎，同时也保护纳税人。 安装的FHFA永久董事将允许，FHFA向前发展作出关键性的决定，这将有助于保持在自己家中的家庭，并改善我们的经济。 我们赞赏美国消费者金融保护局在类似的共和党反对新主任理查德Cordray最近任命，我们敦促你采取同样的行动，设立一个永久的FHFA主任。
我的两个头脑德马科。 他解释他的任务非常狭窄。 它是一件坏事，当他拒绝从事陷入困境的借款本金减少，即使这将使更多的钱为房利美和房地美从长远来看，因为他不希望采取的短期融资命中。 但它是一件好事，他们希望迫使那些抵押贷款池回购出售给房利美和房地美，在证券抵押贷款17银行的失实陈述时，他起诉。
有迹象德马科变暖的一个更激进的立场。 他同意的竖琴，这是一个经济刺激计划超过一个程序，将保存家园的变化，但是，这将使扩大融资今年3月来GSE国有资产。 房地美（Freddie Mac）刚刚启动了一项计划为12个月的忍为失业的借款人（借款人可以跳过支付），尽管民主党人认为不人人有资格将定期收到忍。
为前提，德马科正在考虑由加州民主党，佐伊洛夫格伦，这将允许GSE贷款水下房主有他们的抵押金完全权益五年，免收利息支付提出的一个主要的支付方案。 德马科说，他会考虑的想法，早在十月份，已经有，自此暗示，主要支付下会发生泄漏。 但是，一直没有一锤定音，正式FHFA“继续评估”的洛夫格伦建议，即使在与众议院的DEM的会议，他们承诺在两周内进行评估。
我不认为政府有任何问题，摆脱对德马科 - 他们做的不是特别喜欢他的银行回购的积极立场。 但不一定是住房市场的最好的消息或法治。 如果有的话，加利福尼亚州机电工程署署长的行动表明，以前休会任命为政府打开了潘多拉的盒子，现在每个人都希望针对他们的关注休会任命。
整封信是在加利福尼亚州的美国国会的DEM低于倍。
主席
白宫
华盛顿，直流20500
亲爱的奥巴马总统：
我们希望你能代表美国人民采取行动，并立即作出任命为美国联邦住房金融局（FHFA）主任。 两年半的时间里，参议院共和党已封锁这个职位的任命，造成那里是没有永久的董事。 FHFA调节和监督房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），合计持有70％在美国的抵押贷款。 当前的经济危机开始在住房市场和我们的经济复苏是依赖于前FHFA重要工作待。 它是时间向前推进，并永久FHFA主任。
据RealtyTrac公司，224394美国物业在11月止赎申请，2011。 这意味着，在每579套住房收到止赎申请全国。 在加州，在每211套住房收到止赎申请。 有人担心，一套新的赎波可能会在未来几个月。 据RealtyTrac公司的创始人之一，詹姆斯·Saccacio，“十一月的数字表明一组新传入赎波，其中许多可能成区域教育服务处或卖空的市场推出明年初...，如加利福尼亚州，亚利桑那州和马萨诸塞州的一些领头羊国实际发布在十一月止赎活动比去年同期增加。“
很显然，我们必须立即采取措施，以防止更多止赎。 FHFA的能力，以促进政策，这将防止止赎的一部分，他们有权力确立，房利美（Fannie Mae），房地美和其他政府企业都能够承保的住宅按揭贷款的规则。 FHFA已坚持错误地解释其任务远过于狭窄，因此没有采取足够的行动，以帮助房主和成功，当地的倡议，如步伐（物业评估清洁能源）计划已经结束了。 PACE计划，让业主到他们的家庭和商业建筑的能源效率的措施和可再生能源项目提供资金，从而降低能源成本，使他们能够更好地使抵押金。 它已经成功地在我国的许多地区，但是，在2009年7月FHFA发布的决定，基本上在这个国家的PACE计划结束。
信托作为政府支持的实体，是，FHFA可以采取的步骤，以帮助防止未来止赎，同时也保护纳税人。 安装的FHFA永久董事将允许，FHFA向前发展作出关键性的决定，这将有助于保持在自己家中的家庭，并改善我们的经济。 我们赞赏美国消费者金融保护局在类似的共和党反对新主任理查德Cordray最近任命，我们敦促你采取同样的行动，设立一个永久的FHFA主任。
作者：大卫Dayen年1月11日（星期三），2012年上午7:00
每套亲戚住在不同的时间。 目前集已经有五年。 房屋租赁合同是公平的市场价值，虽然比房贷少得多。 显然，我们已经付出的区别-在亏损。
几年前，我们获得了上家只付利息贷款（之前移动在当前的亲属）。 我们家的一两年内出售的意图。 现在，市场在哪里。 我们家的价值极其倒挂在与任何不公平。
财政方面，我们能够作出的付款，但我丈夫和我觉得，我们只是砸钱了每月。 我们想知道，我们可以就这家。
我们听到了我们的税的人，如果做一个短期出售，我们可以有一个巨大的税务负担，我们不能在我们的生活负担（我的丈夫已退休）在这一点上。 我们有良好的信誉，但觉得这是非常困难的，以获得新的贷款，因为，我不是在这段时间的工作的价值和事实。
实际上，我们已经考虑到自己的家庭和生活在年所需数量，然后卖给移动，但我们不能确定如何做到这一点是有益的。 -凯瑟琳
亲爱的凯瑟琳：这会不会给你安慰，但你不能单独与这个问题。 然而，幸运的是你，你还可以买得起每月付款。
有几个可用选项。 但在任何情况下，你应该决定从屋里走了，那只是掩耳盗铃你的头，你将有严重的经济后果。
1， 代替契约 ：有些贷款将允许你给他们的契税。 这是“代替”赎。 它会影响你的信用，但并不像一些下面的其他选项多。
2 卖空 ：这是一个选项据此将房子出售少于未偿还按揭。 讨论你的贷款人，有时你可能没有支付的销售价格和贷款余额之间的整个区别。 然而，这会影响你的信用评级。 您的税务顾问是正确的，但是。 因为这不是你的主要居住地，你将不得不缴纳所得税，取消债务。 我把它称为“幽灵收入。”
3， 破产 ：你必须拥有一支经验丰富的破产律师讨论利弊。 然而，申请破产救济如允许财产抵债后的大部分将不会影响您的信用卡。
4。 赎 ：在我看来，这是绝对的最后手段。
但这里有一个建议：继续沿着这些路径中的任何之前，联系您的贷款人，并与他们讨论你的情况。 它往往是很难找到一个有权威的人，但你应该尝试，尽你所能。 您可能能够制定出一些与贷款人，如较低的利率，贷款修改，或暂停支付几个月的安排。
这是值得花时间太晚之前。
亲爱的豪：我们必须指出，他们将关闭，现金出售某一特定日期或之前，与买家的采购协议。 本协议签署前一个月，截止日期。
在协议签署后不久，购房者决定，他们要到我们家前收盘，并表示愿意把他们的经纪人的帐户中的资金，并给我们现金预付迁出。 我们提出，他们给我们的经纪人，而不是金钱。 预付现金将走向结束，一旦我们到了收盘。 因为我们的东西入库，我们希望，以确保我们真正关闭之前，我们搬出。 我们希望预付现金的钱是不能退还的，如果他们走开从交易。
上周五，我们提出我们的建议，并给他们，直到周一要回我们。 这是几个星期前。 他们从来没有回应我们的建议。 它已被拔牙齿，让他们向前迈进，以书面的截止日期，他们还必须签署检查。
定期结算日的前一个星期，我们收到一个电话，我们的房地产经纪人®谁告诉我们，没有接触过了几天的买家现在购房者的房地产经纪人®。 我们已经取消了我们的搬运工，因为我们没有尽可能的闭幕日期的书面协议，他们从来没有签署的检查项目。
我唯一签订的合同规定的具体日期为截止日期。 最后我们从买方的代理人听到的是，昨天，前两天预定的结算日是他们的资金从海外买家的工作。 尚未得到证实。
我们都知道会发生什么结算日通过后，我们有没有进一步的书面。 在我的房地产经纪人/经纪人考虑到我的房子出售房地产经纪人®费用都非常高，我很失望。 这是相当的过山车，似乎没有人可以分享任何答案。 我很想得到一个律师来解释这一切给我，但是这将是又一费用。 -PAM
亲爱的PAM：我的专栏，将运行后的截止日期已经过去了，所以我希望所有的工作进行的顺利。 然而，你的问题很重要。 会发生什么事时，买方决定 - 不管是什么原因 - 未完成的交易，并去解决呢？
不同的国家有不同的法律和程序，所以我的答案是一般性质。 然而，从我的经验，大多数形成房地产合同 - 特别是那些准备用于房地产经纪人和代理人 - 在买方违约的情况下发生的事情很清楚列明。
首先，你必须确定买方是否真的是在默认。 是否有合同在任何突发事件，如获得一个满意的家检查，获得一个可以接受的鉴定，获得必要的资金，或审查的公寓或房主协会文件？
显然，买方不希望失去他/她的保证金存款，将采取免除/她要基于一个或多个这些突发事件的解决（代管）的位置。
所以，你必须要非常小心检讨 - 打电话之前，买方违约的情况 - 房地产合同。
如果有一个默认的，通常卖方有三种补救措施：（1）保持的保证金存款;（2）损害赔偿起诉买方或（3）控告的具体表现。
1， 保持保证金存款 。 通常情况下，这些资金被关押在由房地产经纪或结算（代管）公司代管。 你要明白，托管代理的时候钱提存举行的，不能单方面释放资金的一方，除非当事各方签署释放或法院命令的法律问题。 因此，它并不总是容易访问存款。
此外，许多房地产合同的具体说明，房地产经纪人有权部分的存款，不得超过委员会已经历了交易。
2。 起诉要求赔偿损失 。 你失去了销售，并最终转售为50,000元小于合同价格。 这是你的损失。 此外，您不得不支付额外的房地产税，抵押金及保险，这些费用也可以包括在你的诉讼。
但诉讼费时，昂贵，总是不确定的。 和您的销售合同，除非明确指出，当时党（获奖），可以得到由法院判给律师费，你将不得不支付你的律师了自己的口袋。
3。 起诉的具体表现 。 在这里，你能告诉法官，“买方签订的合同，并有足够的资金，所以请订购买方去收。”再次，我对诉讼警示意见也适用于这里。
底线：除非你真的想在法庭上花很长一段时间（和潜在的大量的资金），尝试与买方谈判释放全部或部分保证金存款。 进一步底线：卖方应尝试获得尽可能大的存款，至少有5％的购买价格。
尼卡斯
英曼新闻®
很多人说，2012年将是一年的短期销售。 有很多的原因，，卖空卖家可能会下车围栏和销售自己的家园，为来年的卖空。
首先，2007年的债务抵押宽恕救济法来结束。 通过这个计划，以帮助那些在2007年和2012年之间赦免债务的方案，很多人的应纳税所得额显着减轻。 然而，2012年后平仓交易，卖空卖家不会有纳税义务的保障优势。 对于一些人来说可能是一个大无赖。
，2012可能是短期出售年度的另一个原因是因为那里有许多美妙的短期销售激励方案，可以支付短期出售卖方上升至35,000元，以便参加1短售（取决于的按揭贷款机构和投资者注意持有人） 。 一些方案，包括在HAFA计划，美国银行合作计划和几个主要的贷款机构所产生的独立的程序。 对于未来的短期出售卖方，钱可能在2012年是一个关键的推动力。
此外，还有新哈弗2.0的程序，负责借款人再融资方案。 如果该程序是什么像任何其他政府计划（如HAMP及HAFA），它可能会注定失败，带来的又一卖空卖方那些以为他们会为再融资资格的派别，但没有。
所以，在我看来，会有很多人准备参加在卖空交易。 然而，将银行的准备，以适应他们，并迅速和有效地处理短期销售？ 现在，这可能是魔术8球®的问题。
2012年1月3日，由梅利莎萨瓦拉
出售：7BR/6BA多FSanta莫妮卡在圣莫尼卡，加利福尼亚，$ 1,295,000
1044格兰特街圣莫尼卡，加利福尼亚90405
刚刚上市的$ 1,295,000 -卖空！
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请不要打扰平房！
纽约（CNNMoney.com） - 赎申请下降了8％，11月份，使其在改善住房市场的第四次连续第二个月。
有306627备案上个月，根据RealtyTrac的止赎物业的在线营销。 如下在10月份下降了3％，4％九月在8月和1％的下降。
“随着在最近延长和扩大购房者税收信贷，贷款修改及其他止赎预防工作，是保持国家的疲弱的住房市场的最明显的症状有盖 - 止赎和家庭价值贬值，”RealtyTrac的首席执行官詹姆斯·Saccacio表示，在准备好的语句。
然而，虽然有好转的迹象，行业还没有转身：止赎申请仍然是一个崇高的18％以上2008年11月的水平。
Saccacio说：“这是为房地产行业提供受欢迎的喘息，但全面复苏将只有当失业率回落到正常，健康水平和信贷投放达到过去几年的极端之间更合理的平衡，” 。
此外，RealtyTrac的发言人里克·沙尔嘎不服气的下降是一个更好的市场条件下的自然产物。
“我真的不相信我们正在寻找一个趋势，表明这个问题是要离开，”他说。 “下降的大部分是人为所致。”
他属性的强制性调解方案，一些国家纷纷推出稳定。 例如，在内华达州，在那里申请行3个月下降，贷款人须与借款人通过调解前止赎文件向前迈进。 在许多情况下，沙尔嘎说，这些方案只是推迟了不可避免的。
但一直转动的止赎潮的一些实际的帮助。 一直坚挺的房价的因素之一。 标准普尔/ Case-Shiller住房价格指数报告通过9月5改进价格连续三个月。
这个价格的温和回升，房主欠少超过他们房屋的价值，作为水下状态。 Zillow的，网上评价服务，近日报道，， 水下房主的比例下降到21％，在九月底，在六月底的23％。
首页卖家也变得更加自信。 房地产网站Trulia的和ZipRealty都报告说，少的家庭卖方削减其上市价格。 Trulia的说，至少有一个降价的最低水平了，因为Trulia的开始追踪2009年4月降价22％的家庭目前在2009年12月1日，市场已通过。
ZipRealty说，它涵盖了在27个市场的平均家庭十一月贴现23,953元，小的3％折扣比普遍提前了一个月。
所有这些积极的迹象并不意味着，有没有赎疼痛。 RealtyTrac的报告，76701家被收回的一个月期间，只有从77077 TAD十月丢失。 为一年，已经有银行777630物业总。
“沙州” - 内华达州，佛罗里达州，加利福尼亚州和亚利桑那州 - 继续聚集人数最多的内华达州受灾最严重的国家，所有的赎申请。 每119个家庭在11月进行备案，近四倍每417全国平均水平。
佛罗里达州每186每165户之一，加利福尼亚州，每180，和亚利桑那州的一个。
受灾最严重的城市中，有一个有点意外。 拉斯维加斯辍学的头把交椅，它已在过去4个月的占领。 中申请的33％下降为每102个房屋单位之一，把它排在第五位。 相反，默塞德，加利福尼亚州，接手之一，每83家备案的头把交椅。 继默塞德是斯托克顿，加利福尼亚州，每85;附近的莫德斯托，每87;，佛罗里达州珊瑚角，一个为每96。 
一个短期的销售将产生不利影响你的信用，但几乎没有多少作为赎或契约中代替〜读这整篇文章对每个方案的细节。
卖空仅仅意味着所欠的抵押贷款余额的金额比你家目前的市场价值更大。 在财政困难和面临止赎的房主往往选择短期出售以逃避止赎程序。 而这恰恰是整个美国的情况现在在哪里的次级可调整利率抵押贷款的混乱已经引起了大规模止赎，并显着降低了房地产的价值。
卖空交易发生时，贷款人同意接受不到你欠他对你的抵押贷款的金额，因为你没有足够的股权出售家庭和支付出售的所有费用。 ，并没有错的，贷款人必须同意或你的运气了。
你会受到一个比你会与一个短期出售止赎更损害到您的信用报告。 它也将需要相当长的时间来恢复您的信用评级，一旦你的财政困难得到解决。 在一般情况下，这里发生了什么：
- 预计大约同样的事情发生。 很多时候，这意味着你的FICO评分在200-280点之间的损失。 预赎的FICO的675下降到低395，从根本上消除你从未来的信贷审批。 它可能只要三年，才可以有资格获得另一居所贷款。
- 预期遭受一些信用评分的损害，但远不及尽可能多。 75-125损失的FICO分左右，您的报告将显示它作为预赎在赎回“，这是远远低于消极上市。 你将极有可能能够争取到一个新的住房贷款，在大约一年半。
在任何情况下，这是一个好主意，律师， 税务会计师（CPA）或卖空经历一个好的房地产代理与咨询。 这些专业可能会收取你有点为他们服务，但未能有合适的律师，最终可能花费你相当大的包。 因此，不考虑单干。 获取您需要的帮助。
注意：不要从其他地方，除了你的信用评分myfico.com 。